منتدى اسامة البقارالمحامى
منتدى اسامة دسوقى البقار يرحب بكم
منتدى اسامة البقارالمحامى
منتدى اسامة دسوقى البقار يرحب بكم
منتدى اسامة البقارالمحامى
هل تريد التفاعل مع هذه المساهمة؟ كل ما عليك هو إنشاء حساب جديد ببضع خطوات أو تسجيل الدخول للمتابعة.



 
الرئيسيةالبوابةأحدث الصورالتسجيلدخولتسجيل دخول الاعضاء
بسم الله الرحمن الرحيم (( يَا أَيَّتُهَا النَّفْسُ الْمُطْمَئِنَّةُ ارْجِعِي إِلَى رَبِّكِ رَاضِيَةً مَرْضِيَّةً فَادْخُلِي فِي عِبَادِي وَادْخُلِي جَنَّتِي )) صدق الله العظيم ................. انة فى يوم الخميس الموافق التاسع من صفر عام 1432 من الهجرة الموافق 13/1/2011 من الميلاد توفى الى رحمة اللة الحاج دسوقى عمر البقار عظيم عائلة البقار بالجيزة ...................... فان للة وانا الية راجعون ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, والدى العزيز جفت الدموع من العيون ولكن اعلم انا قلبى ماذال ينزف دماء يا حبيبى الى يوم الدين
بحث فى قانون الايجارات الجديد-   Support
دخول
اسم العضو:
كلمة السر:
ادخلني بشكل آلي عند زيارتي مرة اخرى: 
:: لقد نسيت كلمة السر
المواضيع الأخيرة
» علم المواريث .. كل شئ عن حساب المواريث في دقائق .. وبمنتهى السهولة
بحث فى قانون الايجارات الجديد-   I_icon_minitimeالخميس 01 يناير 2015, 1:01 pm من طرف نادى الريان

» حكم استانف هام في الغاء ضريبة كسب العمل
بحث فى قانون الايجارات الجديد-   I_icon_minitimeالخميس 01 يناير 2015, 12:58 pm من طرف نادى الريان

»  دورة كاملة فى صياغة العقود
بحث فى قانون الايجارات الجديد-   I_icon_minitimeالثلاثاء 30 أبريل 2013, 5:19 pm من طرف taha15

» برنامج المكتبه القانونيه " المرجع القانونى " جديد 8 ميجا فقط
بحث فى قانون الايجارات الجديد-   I_icon_minitimeالأربعاء 20 فبراير 2013, 12:32 pm من طرف ناجى رضوان

»  برنامج الفرعون لآداره مكاتب المحامون
بحث فى قانون الايجارات الجديد-   I_icon_minitimeالثلاثاء 19 فبراير 2013, 3:07 pm من طرف ناجى رضوان

» صيغــــة عقد بيع بالتقسيط
بحث فى قانون الايجارات الجديد-   I_icon_minitimeالأربعاء 24 أكتوبر 2012, 4:50 pm من طرف remon.gamil

» صيغ دعاوى متنوعة
بحث فى قانون الايجارات الجديد-   I_icon_minitimeالإثنين 09 يوليو 2012, 4:52 am من طرف خالدعبدالنبي

» بحث شامل عن نفقة الزوجية وابطالها وزيادتها وتخفيضها والتحرى عن دخل الزوج
بحث فى قانون الايجارات الجديد-   I_icon_minitimeالأحد 01 يوليو 2012, 11:20 pm من طرف aroma

» استئناف نفقة متعة
بحث فى قانون الايجارات الجديد-   I_icon_minitimeالإثنين 18 يونيو 2012, 5:04 pm من طرف على محمد

المواضيع الأكثر شعبية
المواضيع الأكثر شعبية

صيغ دعاوى متنوعة

بحث كامل عن الغش التجاري في المجتمع الإلكتروني

استئناف نفقة متعة

حكم نقض هام في الغاء ضريبة كسب العمل

الوعد بالبيع

المتواجدون الآن ؟
ككل هناك 277 عُضو متصل حالياً :: 0 عضو مُسجل, 0 عُضو مُختفي و 277 زائر

لا أحد

أكبر عدد للأعضاء المتواجدين في هذا المنتدى في نفس الوقت كان 381 بتاريخ الثلاثاء 05 نوفمبر 2024, 8:58 pm
احصائيات
هذا المنتدى يتوفر على 706 عُضو.
آخر عُضو مُسجل هو نادى الريان فمرحباً به.

أعضاؤنا قدموا 4063 مساهمة في هذا المنتدى في 3244 موضوع
أفضل 10 أعضاء في هذا المنتدى
اسامة البقار - 2764
بحث فى قانون الايجارات الجديد-   Vote_rcapبحث فى قانون الايجارات الجديد-   Voting_barبحث فى قانون الايجارات الجديد-   Vote_lcap 
الافوكاتو حنان - 381
بحث فى قانون الايجارات الجديد-   Vote_rcapبحث فى قانون الايجارات الجديد-   Voting_barبحث فى قانون الايجارات الجديد-   Vote_lcap 
محمود دسوقى - 319
بحث فى قانون الايجارات الجديد-   Vote_rcapبحث فى قانون الايجارات الجديد-   Voting_barبحث فى قانون الايجارات الجديد-   Vote_lcap 
محمود المصرى - 130
بحث فى قانون الايجارات الجديد-   Vote_rcapبحث فى قانون الايجارات الجديد-   Voting_barبحث فى قانون الايجارات الجديد-   Vote_lcap 
رجب اللولى - 45
بحث فى قانون الايجارات الجديد-   Vote_rcapبحث فى قانون الايجارات الجديد-   Voting_barبحث فى قانون الايجارات الجديد-   Vote_lcap 
حسين عبداللاهي احمد - 17
بحث فى قانون الايجارات الجديد-   Vote_rcapبحث فى قانون الايجارات الجديد-   Voting_barبحث فى قانون الايجارات الجديد-   Vote_lcap 
احمدف - 7
بحث فى قانون الايجارات الجديد-   Vote_rcapبحث فى قانون الايجارات الجديد-   Voting_barبحث فى قانون الايجارات الجديد-   Vote_lcap 
سلم محمد - 7
بحث فى قانون الايجارات الجديد-   Vote_rcapبحث فى قانون الايجارات الجديد-   Voting_barبحث فى قانون الايجارات الجديد-   Vote_lcap 
محمود حافظ خالد - 7
بحث فى قانون الايجارات الجديد-   Vote_rcapبحث فى قانون الايجارات الجديد-   Voting_barبحث فى قانون الايجارات الجديد-   Vote_lcap 
حريتى - 7
بحث فى قانون الايجارات الجديد-   Vote_rcapبحث فى قانون الايجارات الجديد-   Voting_barبحث فى قانون الايجارات الجديد-   Vote_lcap 
بحـث
 
 

نتائج البحث
 
Rechercher بحث متقدم
ازرار التصفُّح
 البوابة
 الصفحة الرئيسية
 قائمة الاعضاء
 البيانات الشخصية
 س .و .ج
 بحـث
التسجيل
  • تذكرني؟

  •  

     بحث فى قانون الايجارات الجديد-

    اذهب الى الأسفل 
    كاتب الموضوعرسالة
    اسامة البقار
    المدير العام

    المدير  العام
    اسامة البقار



    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   Empty
    مُساهمةموضوع: بحث فى قانون الايجارات الجديد-    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   I_icon_minitimeالأربعاء 08 ديسمبر 2010, 9:36 am



    ضع رد لاظهار الموضوع








    عدل سابقا من قبل اسامة البقار في الخميس 10 فبراير 2011, 12:11 pm عدل 1 مرات
    الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
    https://osama.forum-canada.com
    اسامة البقار
    المدير العام

    المدير  العام
    اسامة البقار



    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   Empty
    مُساهمةموضوع: رد: بحث فى قانون الايجارات الجديد-    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   I_icon_minitimeالأربعاء 08 ديسمبر 2010, 9:36 am

    الهيئة العمة للمواد الجنائية المشار إليه وتوافرت المدعى بذلك مصلحة شخصية ومباشرة فى منازعة التنفيذ الراهنة فإنه يكون متعينا القضاء بالاستمرار فى تنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا على الوجه المبين بأسبابه وأخصها سقوط نص المادة 77 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى مجال تطبيق نص الفقرة الأولى من المادة السادسة من القانون رقم 136 لسنة 1981 اعتبار من تاريخ العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 دون ما حاجة إلى التعرض لما تضمنه حكم الهيئة العامة للمواد الجنائية المشار إليه فى تداويناته من تقريرات لا تطال الحجية المطلقة لأحكام المحكمة الدستورية العليا فى الدعاوى الدستورية سواء كان الحكم قد قضى بعدم دستورية النص الطعين أو برفض الدعوى أو بعد قبولها فضلا فى مسألة دستورية بما يلزم كل سلطة فى الدولة - بما فيها الجهات القضائية على اختلافها - باحترام قضائها وتنفيذ مقتضاه على وجه الصحيح امتثالا للمادتين ( 72 ، 178 ) من الدستور والفقرة الأولى من المادة (49) من قانون المحكمة الدستورية العليا الصادر بالقانون رقم 48 لسنة 1979 وبما مؤداه عدم الاعتداد بأي عقبة تكون قد عطلت ممن هذا التنفيذ أو انحرفت بجوهره أو حيث من مداه .
    فلهذه الأسباب
    حكمت المحكمة بالاستمرار فى تنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر بجلسة 22 من فبراير سنة 1997 فى الدعوى الدستورية رقم 48 لسنة 17 قضائية فيما فصل فيه من اعتبار القانون رقم 4 لسنة 1996 المشار إليه قانونا أصلح للمتهم مع ما يترتب على ذلك من أثار وألزمت الحكومة المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة

    أمين السر رئيس المحكمة
    ***************
    خامساً 000 حــق المستـأجر فى التنـازل عــن عقـد الإيجــار والإيجار من الباطن
    الأساس القانوني لحق المستأجر في التأجير من الباطن والتنازل عن عقد الإيجار في ظل أحكام القانون المدني
    ( للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن وذلك عن كل ما أستأجره أو بعضه ما لم يقضى الاتفاق بغير ذلك )
    [ المادة 593 من القانون المدنى ]
    القيود الواردة قانونا علي حق المستأجر في التنازل عن عقد الإيجار والتأجير من الباطن
    يحق للمستأجر التنازل عن الإيجار من الباطن ، إلا أن هذا الحق مقيد بعدم الاتفاق على ما يخالفه ، فلو اتفق المتعاقدان ( المؤجر والمستأجر) على منع المستأجر من حق التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن سري هذا الاتفاق باعتبار الاتفاق هو قانون المتعاقدين وشريعتهم ، وأن ظل الأصل هو حق المستأجر فى التنازل عن الإجارة والتأجير من الباطن ما لم يقيد في عقد الإيجار بما يناقض ذلك .
    مسئولية المستأجر الأصلي عن تنفيذ التزامات المتنازل له والمستأجر من الباطن
    متى انعقد عقد الإيجار ، فالأصل أنه يجيز للمستأجر حق التنازل عنه والتأجير من الباطن ، وإذا رغب المؤجر فى تقيد هذا الحق لزم تضمين عقد الإيجار نص صريح بعدم جواز التنازل أو الإيجار من الباطن ، وفى حالتي التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن - متى لم ينص عقد الإيجار على حرمان المستأجر من ذلك - فإن المستأجر يكون ضامنا للمتنازل له فى تنفيذ التزاماته .
    حرمان المستأجر من حق الإيجار من الباطن و أثره على استعمال المستأجر لحق التنازل عن الإجارة .
    ( منع المستأجر من أن يؤجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الإيجار وكذلك العكس )
    [ المادة 594 فقرة 1 من القانون المدنى ]
    إذا كان الأصل وفق قواعد وأحكام القانون المدنى هو حق المستأجر فى التأجير من الباطن والتنازل عن الإجارة فإن اتفاق المتعاقدان على عكس ذلك يقيده ، فلا يجوز لمستأجر التأجير من الباطن أو التنازل عن عقد الإيجار ، وقد ساوى المشرع فى الأثر بين التأجير من الباطن والتنازل عن الإجارة وبالآدق جعل حظر أحدهما حظرا للأخر فإذا أشترط المؤجر عدم جواز التأجير من الباطن امتد هذا الخطر إلى التنازل عن الإجارة فيصبح التأجير من الباطن والتنازل عن الإجارة كلاهما ممنوع .
    بيع المحل التجاري والمصنع وأثرة علي جواز التنازل عن عقد الإيجار رغم وجود الشرط المانع الصريح
    - أورد المشرع بالفقرة الثانية من المادة 594 استثناء خاص بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر مصنعه أو متجره ، واشترط المشرع لبقاء العلاقة الإيجارية رغم مخالفة شرط منع التنازل عن الإجارة أو الإيجار من الباطن أن يقدم المشترى ضمانا كافيا وإلا يلحق بالمؤجر ضرر .
    ( ومع ذلك إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بنقاء الإيجار إذا قدم المشترى ضمانا كافيا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق )
    [ المادة 594 فقرة 2 من القانون المدنى ]

    ( المقرر فى قضاء محكمة النقض أن ما نصت عليه المادة 594 / 2 من القانون المدني من أنه " إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقتضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المشتري ضمانا كافيا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق " . إنما هو استثناء من الأصل المقرر وهو التزام المستأجر باحترام عقد الإيجار فيما نص عليه من حظر التنازل عن الإيجار ، اقتضاه حرص المشرع على استبقاء الرواج التجاري فى حالة اضطرار صاحبه إلى التوقف عنه ، ويشترط لتطبيقه أن يكون المكان المؤجر مستعملا لممارسة الأعمال ذات الصفة التجارية والتي ينطبق عليها وصف المصنع أو المتجر دون سواها من الأماكن التي لا يمارس فيها هذا النوع من النشاط ، ومن المقرر أن الاستثناء لا يجوز التوسع فيه أو القياس عليه.
    [ الطعن رقم 1376 لسنه 49 ق جلسة 30/4/1980 س 31 ص 1274 ]
    ¬( لما كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن ما نصت عليه الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني من أنه " إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر ، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار 000 " إنما هو استثناء من الأصل المقرر وهو التزام المستأجر باحترام الحظر من التنازل عن الإيجار ، كان الدافع إلى تقريره حرص المشرع على استبقاء الرواج التجاري متمثلا فى عدم توقف الاستثمار الصناعي أو التجاري فى حالة اضطرار صاحبه للتوقف عنه ، فأباح المشرع للمستأجر التجاوز عن الشرط المانع والتنازل عن الإيجار على خلافه متي كان الشيء المؤجر عقارا وأنشأ فيه المستأجر محلا تجاريا سواء كان متجرا أو مصنعا ، يشرط أن تثبت الصفة التجارية للنشاط الذي كان يزاوله المتنازل وقت إتمام بيع المتجر أو المصنع ، ومؤدي ذلك أنه إذا كان المحل مستغلا فى نشاط قوامه الاعتماد – وبصفة رئيسية – على استغلال المواهب الشخصية والخبرات العملية والمهارات الفنية لصاحبه ، دون أن يستخدم عمالا يضارب على عملهم ، أو آلات يضارب على إنتاجها ، فإنه لا يعتبر متجرا ، إذ تقوم صلته بعملائه فى هذه الحالة على ثقتهم فى شخصه وخيرته بخلاف المحل التجاري الذي يتردد عليه العملاء لثقتهم فيه كمنشأة مستقلة عن شخص مالكها ، وإذ كان من المقرر عدم جواز التوسع فى تفسير الاستثناء أو القياس عليه ، فإن الاستثناء المقرر بالفقرة الثانية من المادة 594 مدني يظل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – مقصورا على الأماكن التي يمارس فيها الأعمال ذات الصفة التجارية والتي ينطبق عليها وصف المصنع أو المتجر دون سواها ، لما كان ما تقدم ، وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر ، وأقام قضاءه برفض دعوى الطاعن على ما أورده بأسبابه من أن " عبارة المحل التجاري تشمل كل مكان يباشر فيه المستأجر حرفة أو مهنة تدر عليه ربحا 000 كمكاتب السمسرة ومكتب المحامي وعيادات الأطباء 000 فلا تقتصر على المكان الذي تباشر فيه التجارة بمعناها الضيق 000" فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ، وقد حجية هذا الخطأ عن بحث ما إذا كان المستأجر الأصلي كان يستغل عين النزاع فى استقبال العملاء الذين يقصدونه كخبير مثمن ، كقول الطاعن والذي اعتنقه الحكم المستأنف ، أو كصالة مزادات كما يقول المطعون ضدهم ، مما يعيبه – فضلا عن الخطأ فى تطبيق القانون – بالقصور فى التسبيب ، مما يتعين معه نقض الحكم لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
    [ الطعن رقم 1031 لسنه 48 ق جلسة 10/11/1983 ]
    ( أن النص فى الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني على أنه " إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتصت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار " يدل – وعلى ما جري عليه قضاء هذه المحكمة – على أن المشرع أجاز التجاوز عن الشرط المانع وأباح للمستأجر التنازل عن الإيجار على خلافه متى كان الشيء المؤجر عقارا مملوكا لشخص وأنشأ فيه المستأجر محلا تجاريا سواء كان متجر أو مصنعا ، يشرط أن يثبت الصفة التجارية للنشاط الذي كان يزاوله المتنازل وقت إتمامه بيع المتجر أو المصنع ، مما مفاده أنه يجب لاعتبار المحل تجاريا فى معني المادة 594 مدني سالفة الذكر أن يكون مستغلا فى نشاط تجاري قوامه الاشتغال بأعمال وأغراض تجارية فإذا كان غير ذلك بأن انتفت عن نشاط مستغله الصفة التجارية فإنه يخرج عن مجال هذه المادة ، إذ كان ذلك وكان المقرر أن المتجر فى معني المادة 594 من القانون المدني هو منقول معنوي يشمل مقومات معنوية منها حق الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية والحق فى الإجارة والرخص والإجازات وحقوق الملكية الأدبية والفنية والصناعية ومقومات مادية أهمها المهمات كآلات المصنع والأثاث التجاري والسلع ، ويتحتم حتى يقوم بيع المتجر أن يتضمن حق الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية دون باقي المقومات المعنوية أو المادية ، فان الحكم المطعون فيه إذا أقام قضاءه على أن " الثابت بالأوراق وبإقرار المستأنف نفسه فى جميع مراحل التقاضي وبصحيفة الاستئناف أن المستأجر الأصلي لم يزاول ثمة نشاط تجاري أو خلافه بالعين المؤجرة التي استأجرها لكي يتخذ منها مكتبا تجاريا كما جاء فى عقد إيجارها وقد خلت الأوراق أيضا من ماهية هذا العمل التجاري الذي كان يزمع
    الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
    https://osama.forum-canada.com
    اسامة البقار
    المدير العام

    المدير  العام
    اسامة البقار



    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   Empty
    مُساهمةموضوع: رد: بحث فى قانون الايجارات الجديد-    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   I_icon_minitimeالأربعاء 08 ديسمبر 2010, 9:37 am

    المستأنف عليه الثاني مزاولته فى تلك العين وما هي مقوماته المادية والمعنوية الذي ذكرها فى عقد البيع 000" فإنه لا يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ، وأما النعي على الحكم بمخالفة الثابت فى الوراق بالنسبة لما اعتبره إقرارا من الطاعن بعدم ممارسته النشاط التجاري قبل البيع فهو مردود بأن للمحكمة أن تأخذ بالدليل المستمد مما يصدر عنه من إقرار فى مجلس القضاء بصرف النظر عما كان يستهدفه منه طالما أنها لم تخرج عن فحوى العبارات الصادرة منه ويكون النعي على الحكم المطعون فيه بالخطأ فى تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق فى غير محله.
    [ الطعن رقم 586 لسنه 49 ق جلسة 21/6/1984 ]

    سادساً 000 حــق ورثة المستـأجر فى الامتـداد القانونـي لعقد الإيجار

    الأساس القانوني لحق ورثة المتاجر الأصلي في البقاء في العين المؤجرة
    ( لا ينتهي الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر )
    [ المادة 601 فقرة 1 من القانون المدنى ]

    عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدنى لا ينقضى بموت أحد عاقدية المؤجر أو المستأجر ومقتض ذلك أن عقد الإيجار يظل نافذا بين الورثة سواء ورثة المؤجر أو ورثة المستأجر إلى أن تنقضي المدة المحددة له قانونا ، وبالتالي تنتقل التزامات العقد إلى الورثة الشرعيين فيلزم ورثة المؤجر بتمكين المستأجر أو ورثته من الانتفاع بالعين كالتزام أساس وجوهري ، وفى المقابل يلتزم المستأجر أو ورثته بأداء القيمة الإيجارية .
    مفهوم امتداد عقد الإيجار في ظل قواعد القانون المدني
    مفهوم الامتداد فى ظل قواعد القانون المدني لا يعنى وكما كان الوضع فى قوانين الإيجارات الاستثنائية امتداد تلقائي دون حد أقصى للمدة ، بل امتداد العقد حتى ينتهى بانتهاء المدة المقررة له .
    التعاقد لأسباب شخصية - التعاقد لاعتبارات خاصة
    أثر ذلك على الامتداد القانوني لعقد الإيجار
    ( إذا لم يعقد الإيجارية إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات جاز لورثته أو للمؤجر أن يطلب إنهاء العقد )
    [ المادة 602 من القانون المدنى ]

    - لما كان الأصل فى عقد الإيجار أنه من العقود المالية والتي لا تبرم عادة لاعتبارات خاصة ( حرفة المستأجر - شخصيته ) فإن عقد الإيجار لا ينتهى قانونا بموت أحد المتعاقدين بل يظل نافذا مولدا لإثارة إلى أن تنقضي مدته .
    والتساؤل
    العقود المحررة لأسباب خاصة - العقود المحررة بسبب حرفة المستأجر

    - إذا كان الإيجار معقوداً بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات خاصة فإن الإيجار وأن كان لا ينتهي بقوة القانون فأنه يجب أن يطلب إنهاؤه .
    ( إذا لم يعقد الإيجار إلا بسب حرقة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات جاز لورثته أو للمؤجر أن يطلبوا إنهاء العقد )
    [ المادة 602 من القانون المدنى ]
    (00 إذا كان الإيجار قد عقد لاعتبارات شخصية في المستأجر ، كما لو أجرت العين لتكون مكتب محام أو عيادة طبيب ، وكما فى عقد الزراعة فيجوز لورثة المستأجر أن يطلب إنهاء العقد [ من المذكرة الإيضاحية للقانون ]
    خلاصة القول 000 وعلى حد تعبير الأستاذ / سيد أبو اليزيد المحامى* " أن الإيجار لا ينتهى بموت المستأجر وأن الحقوق الناشئة عن العقد والالتزامات المترتبة عليه تنتقل إلى ورثته وأن كان يحق لهم طلب إنهائه إاذ كان لم إلا بسبب حرفة مورثهم أو لاعتبارات أخرى متعلقة بشخصه .
    لذا يكون فى استمرار الإيجار رغم عدم توافر القدرة لدى ورثته على استعمال الشيء المؤجرة فيما أجر لتحقيقه من أعراض إعنات لهم رأى المشرع إعفائهم منه كما يحق للمؤجر طلب الإنهاء إذا كانت الاعتبارات الشخصية فى المستأجر هى التي دفعت المؤجر إلى التعاقد معه بحيث لا يصلح ورثته للحلول محله فى تحقيق الغرض من الإيجار
    ****************
    سابعاً 000 حق المستأجر فى إبدال وحدته السكينة مع مستأجر آخر
    - مبدأ حرية التعاقد وسلطان الإرادة والذي يعد قانون المتعاقدين يجيز لهما تضمن عقدهما ما يترأى لهما من شروط ، مادامت غير مخالفة للنظام العام كقيد هام وطبيعي يرد على كل تصرف أو سلوك إنساني .
    والتساؤل 0000 هل يجوز تضم عقد الإيجار ما يجيز للمستأجر التنازل عن وحدته السكنية بإبدالها بغيرها 000؟
    - الواقع أن التقنين المدنى لم يورد ما يخص هذا الموضوع أو يحكمه بمعنى أن القانون لم يحظرة وبالتالي يعد أمرا مباحاً وأن لم تتضمنه نصوص القانون ، لذا يجوز أن يتضمن عقد الإيجار ما يجيز للمستأجر إبدال وحدته السكينة مع أخر .
    - ويلاحظ أن إعمال هذا الحق يقتضي النص عليه صراحة ، إما فى حالة عدم النص عليه فلا يجوز الإبدال . أساس ذلك . أن المشرع لم يجعل الإبدال فى الوحدات السكينة أحد حقوق المستأجر الثابتة بموجب عقد الإيجار ونرى خطأ قياس إبدال الوحدات السكينة على حق التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن ذلك أن المشرع نص صراحة على اعتبار التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن أحد حقوق المستأجر وإذا أراد المتعاقدان خلاف ذلك وتحديدا المؤجر فلزم النص على ذلك بصلب العقد .
    الحكم بعدم دستورية
    إبدال الوحدات السكنية فى ظل قوانين الإيجارات الاستثنائية
    بتاريخ 4/10/1977 قضت المحكمة الدستورية العليا فى الدعوى رقم 71 لسنة 19 قضائية ( دستورية ) بعدم دستورية إبدال المستأجرين للوحدات السكنية فى قوانين الإيجار الاستثنائية وقد تأسس القضاء بعدم الدستورية على مخالفة هذا الحق فى الإبدال لطبيعة الروابط الإيجارية والتي تقوم أساسا على الإرادة إرادة المؤجر والمستأجر فالعلاقة الايجارية علاقة إرادية بحتة ، فإذا جرد المشرع الإرادة من كل دور فى مجال تكوين العلاقة الإيجارية كان تنظيمها منافياً لطبيعتها ومخالفا للدستور.
    المحكمة الدستورية العليا
    عدم دستورية تبادل الوحدات السكنية
    بين المستأجرين

    باسم الشعب
    المحكمة الدستورية العليا
    ( الجريدة الرسمية 42 فى 16 اكتوبر 1997 )
    بالجلسة العلنية المنعقدة يوم السبت 4 أكتوبر 1977 الموافق 2 جمادى الأخرى سنة 1418هـ
    برئاسة السيد المستشار الدكتور عوض محمد عوض المر 000 رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين :- عبد الرحمن نصير والدكتور عبد المجيد فياض وماهر أحمد البحيري ومحمد على سيف الدين وعدلي محمود منصور ومحمد القادر عبد الله .
    وحضور السيد المستشار الدكتور / حنفى على جبالى 000 رئيس هيئة المفوضين .
    وحضور السيد / حمدى أنور صابر 000 أمين السر .
    " أصدرت الحكم الأتى "
    فى القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 71 لسنة 1919 قضائية
    ( دستورية )
    المقامة من
    السيد / إسماعيل أحمد إسماعيل

    ضــــد
    1. السيد / رئيس الجمهورية وأخرين 2. السيد / رئيس مجلس الوزراء
    3. السيد / احمد عبد المالك عبد الله 4. السيده / درية عواد عبد الغنى
    5. السيد / هشام سمير فهمى سليمان 6. السيد / سيد إبراهيم كوسبر 7. السيده / حكمت إبراهيم سيد كوسبر 8. السيده / نظله إبراهيم كوسبر
    9. السيد / أحمد إبراهيم سيد كوسبر 10. السيد / عبد الحميد إبراهيم كوسبر
    11. السيده / ملكة إبرايه سيد كوسبر 12. السيده / عنايات إبراهيم كوسبر
    الإجراءات
    فى التاسع من إبريل سنة 1996 أودع المدعى قلم كتاب المحكمة صحيفة الدعوى الماثلة طالبا فى ختامها الحكم بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة السابعة من القانون رقم 49 لنسة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
    قدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فيها الحكم برفض الدعوى .
    وبعد تحضير الدعوى أودعت هيئة المفوضين تقريرا رأيما .
    ونظرت الدعوى على النحو المبين بمحضر الجلسة وقررت المحكمة إصدار الحكم بجلسة اليوم .
    المحكمة
    بعد الإطلاع على الوراق والمداولة
    - حيث أن الوقائع - حسبما يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق تتصل فى أن المدعى عليها الرابعة ونجلها المدعى عليه الخامس كانتا يقيمان فى وحدة سكينة بعقار المدعى بدائرة قسم مصر القديمة وقد أبرمه مع المدعى عليه الثالث المقيم بالدور الأراضي بالزمالك بالعقار المملوك المدعى عليهم من السادس إلى الأخير عقدا تبادلا وبمقتضاه مسكينها المؤجرين على سند من مقتضيات الحالة الصحية للمدعى عليها الرابعة وتغير الظروف الاجتماعية للمدعى عليه الثالث لازدياد عدد أفراد أسرته وقد أخطر المتادلان ملاك العقارين بصورة من عقد التبادل وبميستنداتهما التى تؤكد حقهما فى غجرائه وذلك وفقا لأحكام اللائحة التنفيذية للقانون رقم 49 لسنة 1977 ، وبعد مضى أكثر من ثلاثين يوما على هذا الأخطار دون رد من الملاك بقبول التبادل أثام المتبادلان ضدهم الدعوى رقم 629 لسنة 1995 إيجارات كلى جنوب القاهرة وأثناء نظرها دفع المدعى فى الدعوى الماثلة بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى " أن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وإذا قرت محكمة الموضوع جدية الدفع وصرحت بالطعن بعدم الدستورية فقد أقام المدعى الدعوى الماثلة .
    وحيث أن الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر تنص على ما يلى :
    ( وفى البلد الواحد يجوز تبادل الوحدات السكنية بين مستاجر وأخر وذلك فى البلاد وبين الحياء وطبقا للحالات ووفقا للقواعد والشروط والإجراءات والضمانات التى يحددها قرار وزير الإسكان والتعمير
    - عملا باللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بها قرار وزير الإسكان والتعمير رقم 99 لسنة 1978 فإن تبادل الوحدات السكنية بالتطبيق لأحكام الفقرة الثالثة المشار إليها يتم فى الأحوال التى حددتها وهى :-
    أولاً :-
    ...............................................................................................................
    ثانيا :- أن تستلزم الحالة الصحية لكل من المستأجر راغبى التبادل أو كليهما الانتقال من مسكنه إلى أخر أكثر ملائمة لظروفة الصحية التى لا يجوز إثباتها إلا بتقرير قاطع من طبيين متخصصين متضامنا بيانا دقيقا بها واقتضائها من تغيير المسكن بسببها .
    ثالثا :- أن يقع تغيير فى الأوضاع الاجتماعية لأحد لراغبى التبادل من مأجرين أو كليهما ويندج تحتها تغيير حجم الأسرة وما يقتضيه من ضيق او تساع مسمنها .
    ويكون التبادل فى الحالتين المنصوص عليهما فى ثانيا وثالثا فى عواصم المحافظات وغيرها من البلاد التى تسري فيها أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 سواء أكان ذلك فى عقار واحد أو بين عقار وأخر داخل البلدة الواحدة .
    - وتشترط المادة 4 من اللائحة التنفيذية للقانون لإجراء التبادل - قبل البدء فيه - وفاء كل من المستأجرين الراغبين فى التبادل بالتزاماته المالية الناشئة عن عقد الإجارة وفيما عدا التبادل بسبب مقتضيات الحالة الصحية المبينه فى البند ( ثانيا ) يشترط لجواز التبادل انقضاء سنه كاملة على الأقل على إقامة كل مستأجر فى مسكنه قبل البدء فى إجراءات التبادل ويبقى المستأجران ضامنين متضامنين - كل منهما قبل الأخر وفى مواجهة المؤجر - إبقاء التزاماتها المالية الناشئة عن عقد الإيجار وذلك لمدة سنتين من تاريخ إتمام التبادل .
    - وعملا بالمادة 5 من اللائحة التنفيذية يحرر المستأجران راغبا التبادل خمس نسخ من النموذج الخاص بذلك والمرفق بهذه اللائحة يخطوان مالكى العقارين المراد التبادل
    الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
    https://osama.forum-canada.com
    اسامة البقار
    المدير العام

    المدير  العام
    اسامة البقار



    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   Empty
    مُساهمةموضوع: رد: بحث فى قانون الايجارات الجديد-    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   I_icon_minitimeالأربعاء 08 ديسمبر 2010, 10:23 am

    فيهما بنسخة من هذا النموذج علىأن تكون موقعا عليها منهما ومرفق مستنداتها التى تؤكد صحة بياناتها وعلى كل من الملاك وخلال ثلاثين يوما من تاريخ أخطاره برغبه المستأجرين إبلاغهما بكتاب موصى مصحوب بعلم الوصول برأيه فى طلباتهم ويعتبر انقضاء هذه المدة دون رد من قبله بمثابة رفض للتنازل .
    - وتقضى المادتان 6 ، 7 من هذه اللائحة بأن يتنازل كل من المستأجرين راغبى التبادل عن عقد الإيجار الخاص به إلى المستأجر الأخر وذلك بعد رضاء الملاك أو صدور حكم من القضاء بالتبادل ويقوم الحكم الصادر لصالح المستأجرين مقام اللازم لإثبات التبادل .
    - وحيث أن الفقرة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 كان قد تضمنها مشروع قانون عرض على مجلس الشعب بجلسته المعقودة فى 19 يوليو 1977 إلا أن لجنة الشئون الدستورية والتشريعية لهذا المجلى ارتأت ضرورة حذفها تأسيسا على انحيازها لصلحة مستأجرى الأعيان إضرارا بأًصحابها الذين سلبهم المشرع الحق فى تحديد الأجرة وفرض عليهم امتداد الإجارة بعد انتهاء مدتها وعرضهم كذلك لقيود صارمة نظم بها الروابط الإيجارية فى عديد من جانبها ولم يبقى لهم بعد اذن إلا حق اختيار مستأجرالعين التى يملكونها فإذا اسقط المشرع عنهم هذا الحق نالتهم مضار كثيرة يندرج تحتها أن يتحول المستاجرين إلى مستغلين إلى مستغلين من خلال عمليات التبادل التى يجرونها ويفاجئون من يملكون من يملكون الأماكن التى يشلغلونها بيد أن المجلس التى يجرونها ويفاجئون من يملكون الأماكن التى يشغلونها بيد أن المجلس رفض إقرار ما أنتهت إليه لجنة الشئون الدستورية والتشريعية وأعاد إدراج الفقرة الثالثة المشار غيها بنصها الوارد بمشروع الحكومة ثم أقرها.
    - وحيث أن المدعى ينعى على الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 مخالفتها للمواد 2 ، 7 ، 33 ، 34 من الدستور وذلك من عدة أوجه حاصلها أن حكم الفقرة المطعون عليها يناقض الشريعة الإسلامية فى أصولها الكلية ويتضمن إسقاطها للمكلية عن أصحابها بما فرضه المشرع من قيود عليها وتحوير للإجارة عن طبيعتها الشخصية من خلال إعيار مقيما بها فلا يكون إنفاذ التبادل قيما بين هاتين الوحدتين إلا إقحاما عليها لأشخاص لا تربطهم بصلحبها صلة منطقية ، هذا فضلا عن أن هذا التبادل لا يتم فى الأعم من الأحوال إلا مقابل مبالغ مالية باهظة يدفعها أحد المتبادلين لثانيهما ولا يحصلا ملوجر على شيء منها .
    - وحيث أن المصلحة الشخصية المباشرة - وهى لقبول الدعوى الدستورية مناطها ارتباطها بصله منطقية بالمصلحة التى يقوم بها النزاع الموضوعى وكان المدعى وأن قصر الدفع بعدم الدستور الذى أبداه أمام محكمة الموضوع على حكم الفقرة الثالثة م المادة 7 من الثانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر إلا أن الخصومة الدستورية الماثلة لا تكتمل عناصرها بعيدا عن الشروط والأوضاع التى نظم وزير الإسكان والتبادل من خلالها وهو ما يعنى تكوينها مع الفقرة المطعون عليها كلا لا يتجزأ .
    - وحيث أن مؤدى الأحكام التى تضمنتها الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1979 - وفى إطار ربطها بلائحة التنفيذية لهذا القانون - أن تبادل الوحدات السكنية فيما بين مستأجرى يرغبان فيه ليس عملا رضائيا بل يقع فى الأحوال التى حددتها اللائحة النفيذية وبالشروط التى عينتها ووفق الأوضاع الإجرائية التى حددتها . ومن ثم يكون نص القانون مصدرا مباشرا لتبادل الوحدات السكينة يحيط بالأحوال والشروط والأوضاع التى يتم فيها فلا يحول دون نفاذه اعتراض أصحابها عليه كلما توافرت الواقعة إلى اعتبرها المشرع مصدرا للحق فيه . وهو ما يعنى أن الحق فى التبادل لا ينشأ إلا من النصوص القانونية التى تستنهضها إرادة مستأجرين توفقا على إجراء التبادل وأراد أن يتماه وفقا لأحكامها فلا يدور إلا معها .
    - وحيث المادة 144 من الدستور تقضى بأن لرئيس الجمهورية إصدار اللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين بما ليس فيه تعديل أو تعطيل لها أو إعفاء من تنفيذها وله أن يفوض غيره فى إصدارها ويجوز أن يعين القانون من يصدر القرارات اللازمة لتنفيذه
    - وحيث أن من المقرر أنه لا يجوز للسلطة التشريعية - فى ممارستها لاختصاصاتها فى مجال إقرار الوقانين أن تتخلى بنفسها عنها إهمالا من جانبها بنص المادة 86 من الدستور التى تعهد إليها أصلا بالمهام التشريعية وتخول السلطة التنفيذية مباشرتها إلا استثناء ان وفى الحدود الضيقة التى بينتا نصوص الدستور حصرا ويندرج تحتها إصدار اللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين التى لا يدخل فى مفهومها توليها ابتداء تنظيم مسائل حلا القانون من بيان الإطار العام التى يحكمها فلا تفصل اللائحة عندئذ أحكاما زوردها المشرع إجاملا ولكنها تشرع ابتداء من خلال نصوص جدية لا يمكن إسنادها إلى القانون وبها تخرج اللائحة عن الحدود التى ضبطتها بها المادة 144 من الدستور .
    - وحيث أن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أنه متى عهد القانون إلى جهة بذاتها بتنفيذ أحكامة كان إجراؤه مما تستقل به هذه الجهة دون غيرها وكان قانون بيع وتأجير الأماكن قد أورد نص الفقرة الثالثة المطعون عليها مجيزا بموجبها تبادل الوحدات السكنية فى البلد الواحد بين مستأجر وأخر ومتسليا من تحديد القيود والضوابط التى يباشر هذا الحق على ضوئها حتى فى خطوطها الرئيسية تاركا إحداثها - لا تفصلها - للائحة تنفيذية يصدرها الإجرائية التى يلتزمها وكذلك ضماناته وكان ذلك مؤداه أنه فيما خلا مبدأ جواز التبادل فى البلد الواحد الذى تقرر بالفقرة المطعون عليها فإن أسس هذا التبادل والقواعد التى يقوم عليها وإجراءاتها ظل بيد السلطة التفيذية تتولاه من خلال على لائحته تصدرها فلا تكن أحكامها تنفيذا لقانون قائم بل تشريعا مبتدأ يؤثر على الأخص فى حرية التعاقد والحق فى الملكية وهما من الحقوق التى كلفها الدستور .
    - وحيث أن من المقرر كذلك أن حرية التعاقد فوق كونها من الخصائص الجوهرية للحرية الشخصية أنها كذلك وثيقة الصلة بالحق فى المكلية وذلك بالنشر إلى الحقوق التى ترتبها العقود فيما بين أطرافها أيا كان المدين بأدائها .

    - وحيث أن السلطة التشريعية وأن ساغ لهذا استثناء أن تتناول أنواعها من العقود لتحيط بعض جوانبها بتنظيم أمر يكون مستندا إلى مصلحة مشروعة إلا أن هذه السلطة ذاتها لا يسعها أن تهدم الدائرة التى تباشرها فيها الإرادة حركتها فلا يكون لسلطانها بعد هدمها من أثر ذلك أن افرادة وأن لم يكن دورها كاملا فى تكوين القعود وتحديد الأثار التى ترتبها إلا أن الدائرة المنطقية التى تعمل الإرادة الحرة فى نطاقها لا يجوز اغتيالها بتمامها وإلا كان ذلك إنها لوجودها ومحوا كاملا للحرية الشخصية فى واحد من أكثر مجالاتها تعبيرا عنها ممثلا فى إراداة الاختيار استقالا عن الأخرين بما يصون لهذه الحرية مقومات فعاليتها .
    - وحيث أن الصل فى الروابط الإيجارية أن الإرادة هى التى تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور فى مجال تكوين هذه الروابط وتحديد أثارها كان تنظيمها أمراض منافيا لطبيعتها .
    - ومن البديهى أن القيود التى فرضها المشرع على الإجارة اقتضاها أزمه الإسكان وحدة ضغوطها وضرورة التدخل لمواجهتها بتدابير استثنائية تعتبر من قبيل التنظيم الخاص لموضوعها وقد أصابها هذا التنظيم الخاص فى كثير من جوابنها مقيدا عمل الإرادة فى مجالها وعلى الأخص فى مجال تحديد الأجرة وامتداد العقد بقوة القانون إلا أن الإجارة تظل - حتى مع وجود هذا التنظيم الخاص - تصرفا قانونيا ناشئا عن حرية التعاقد التى أهدرتها لانصوص المطعون فيها من خلال إنفاذها التبادل بقوة القانون فى شئون الأعيان التى تعلق بها فلا تكون الإجارة عقدا يقوم على التراضى بل غملاء يناقض أسسها ويقوضها .
    - وحيث ان قضاء هذه المحكمة مطرد على أن صون الدستور للملكية الخاصة مؤداه أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها ولا أن يفصل عنها أجزائها ولا أن ينتقص من أصلها أو بعدل من طبيعتها أو يزيلها ولا أن يقيد من مباشرة الحقوق المتفرعة عنها فى غير ضرورة تقتضيها وظيفتها الاجتماعية وكان ضمان وظيفتها هذه بفترض إلا ترهق القيو التى يفرضها المشرع عليها جوهر بنيانها ولا أن يكون من شانهما حرمان أصحابها من تقرير صور الانتفاع بها وكان صون الملكية وأعاقتها لا يجتمعان فإن هدمها من خلال قيود ترهقها ينحل عصفا بها منافيا للحق فيها .
    - وحيث ان قضاء هذه المحكمة قد جرى كذلك على ان الملكية لا تعتبر حقا مطلقا وليس لها من الحماية ما يجاوز الانتفاع المشروع بعناصرها ومن ثم جاز تحملها ببعض القيود التى يقتضيها صون وظيفتها الاجتماعية التى لا يجوز ان يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية من ثمارها أو منتجاتها أو ملحقاتها وكان الدستر فقد كفل للملكية حرمتها بقانون يوازن به المشرع حقوق أصحابها بما يراه من المصالح أولى بالاعتبار وكانت الفقرة المطعون عليها التى تضمنا قانون الإسكان لا تتناول غير أصل الحق فى التبادل فى البلد الواحد على أن تحدد اللائحة التنفيذية الأحوال التى يتم فيها التبادل وشروط إقاذه فإن التنظيم الوارد بها لحق الملكية يكون متضمنا فرض عليها تنال من محتواها وعلى الأخص من خلال الأثار التى ترتبها فى مجال استعمالها .

    - وحيث أن التبادل المقرر بالنصوص المطعون عليها ليس إلا تنازلا رخص به المشروع وبه يحل كل متبادل محل نظيره فى الوحدة قانونيا كثيرا ما يقترن بمقابل يختص به أحدهما ولا يعود شيء منه - وأيا كان مقداره - على من يملكها مما يخل بتساؤيهم مع نظائرهم فى شأن الحقوق التى يستعدونها من تناول المستأجر الصلى عن الإجارة إلى غيره وفقا لنص المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر وذلك أن من يؤجرون أعيانا يملكونها بالخيار وفقا لحكمها بين اعتماد تنازل مستأجرها عن إجارتها مع الحصول من المتنازل على 5% من مقابل التنازل المعروض عليه أو رفض هذا التنازل استقالا منهم بالعين المؤجرة من دون المتنازل على أن يؤدى إليه مالكا عندئذ النسبة ذاتها من المعروض عليه مقابلا للتنازل عنها .
    - ولا كذلك الفقرة المطعون عليها شكلا مضمونها بالائحة التنفيذية - لأنها تجعل تبادل الأعيان المؤجرة وفقا لأحكامها نافذا بقوة القانون فى شأن أصحابها ودون مقابل يعود عليهم من التنازل . وليس ذلك إلا تمييزا منهيا عنه دستوريا بين فئتين تؤجران أعيانا تملكها إحداهما تلك التى يتعلق التبادل بأعيانها وفقا للنصوص المطعون عليها وأخراها التى يكون التنازل عن الإجارة منصرفا إلى أعيانها فى الحدود التى بينتها المادة 20 المشار إليه .
    - ولا يستقيم هذا التمييز وقد افتقر إلى الأسس الموضوعية التى ينهض بها سويا ومبدأ تساويهم أمام القانون وفقا لنص المادة 40 من الدستور التى تكفل صون محتواه باعتباره مدخلا للحرية وطريقا إلى العدل والسلام الاجتماعى لا يجوز أن يعاق من خلال أعذار لا اعتبرا لها .
    - وحيث أن تبادل الأعيان المؤجرة وفقا للنصوص المطعون عليها لا يحول دون انتقال منفافعها بين أكثر من مستأجر يتعاقبون عليها اتصال بها كلما طرأ تغيير على الأوضاع التى قام عليها التبادل الأول
    - فما يكون من الأعيان المؤجرة بعيدا عن موقع العمل الأصلي قد يصير قريبا منه فى وقت لاحق ومن بادل عينا بأخرى لاتساعها قد يظهر ضيقها من بعد ومن يبادل مستاجرا اعتل صحيا قد يعدو هو عليلا فلا يبقي فى الوحدة التي انتقل إليها - والقرض انها يطابق أعلي - بل يبدلها بأخرى توافق ظروفه الصحية الجديدة فلا يكون التبادل الأول اجراء نهائيا فى كل الأحوال بل مسوغ جديد للتبادل فلا تخلص الاعيان المؤجرة لاصاحبها بل تتحدر حقوقهم بشانها الى مرتبة الحقوق المحددة أهميتها مع انبساط سلطة المستأجرين عليها الى حد يخل بالملكية الخاصة التي حرص الدستور على صونها تقديرا بان المزايا التي تنتجها هى التي تبلور جوهرها فاذا انقض المشرع عليها صار أمرها صريما ومسها بذلك ضر عظيم.
    - وحيث أن ما نص عليه الدستور فى المادة 7 من قيام المجتمع على أساس من التضامن الاجتماعي يعني وحدة الجماعة فى بنائها وتداخل مصالحة تصادمها وإمكان التوفيق بينها ومزاوجتها ببعض عند تزاحمها واتصل أفرادها وترابطهم ليكون بعضهم لبعض ظهيرا فلا يتفرقون بددا او يتناحرون طمعا او يتنابدون بغيا وهم بذلك شركاء فى مسئوليتهم قبلها لا يملكون التنصل منها او اتخلي عنها وليس لفريق منهم بالتالي ان يتقدم على غيره انتهازا ولا ان ينال من الحقوق قدرا منها يكون به - عدوانا - أكثر علوا وتتهيا معها تلك الحماية التي ينبغي ان يلوذ بها ضغاؤهم ليجدوا فى كنفها الأمن والاستقرار وحيث القرة.
    - المطعون عليها - ومن خلال مطلق انحيازها لمصلحة من يقررون التبادل - لا تقيم وزنا لتوازن علاقاتهم مع مؤجرتها ولكنها تنحدر بها الى ما دون مسئوياتها المنطقية الى تكفل لعقود الايجار خصائصها وكانت السلطة التقديرية التي يملكها المشرع فى مجال تنظيم الحقوق لا يجوز ان ينفلت مداها بما يفقد الملكية مقوماتها وعلى الأخص من خلال اقتلاع مزاياها او تهميشها تسترا بتنظيم الحقوق المؤجرين وكان المشرع ما قد تدخل بالقواعد التي فرضها أطار لتبادل الانتفاع بالاعيان المؤجرة وكان المشرع ما قد تدخل بالقواعد التي فرضها اطار لتبادل الانتفاع بالاعيان المؤجرة بما ينال من حق أصحابها فى مباشرة سلطتهم فى مجال استعمالها وعلى الاخص عن طريق اختيارهم لمن يشغلونها مبلغا على مصالحهم حقوقا لا ترجحها بل تزاحمها وتعلو عليها دون مقتضى قال يكون المستاجر إلا مناهضا مؤجرتها متحفيا الحقوق المشروعة التي كان يجل أن يقتضيها ليكون صراعهما بديلا عن التعاون بينهما مما يخل بتضامنها اجتماعيا وتوافق مصالحها اقتصاديا .
    - وحيث أنه متى كان ما تقدم فان الفقرة المطعون عليها تكون مخالفة لأحكام المواد 7 ، 32 ، 34 ، 40 ، 41 ، 86 ، 144 من الدستور.
    فهذه الأسباب
    حكمت المحكمة :-
    أولا :- بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنه 1977 فى شان تاجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر.
    ثانيا :- بسقوط أحكام اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بقرار وزير الاسكان والتعمير رقم 99 لسنه 1978 وذلك فى مجال تطبيقها بالنسبة الى تبادل الوحدات السكنية.
    ثالثا :- بإلزام الحكومة المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.

    أمين السر رئيس المحكمة

    بند 8 000 حرية المستأجر فى إقامة مبنى يتكون من أكثر من ثلاث وحدات وحريته فى احتجاز أكثر من مسكن فى البلد الواحد
    حرية المستأجر فى إقامة مبنى يتكون من أكثر قلاق طوابق
    ( وإذا أقام المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاسئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بمسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكة أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثابتة بالمبنى الذي إقامة بما لا يجاوز مثلى الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه )
    [ المادة 22 فقرت من القانون رقم 136 لسن ة1981 ]
    - لم تورد نصوص القانون المدنى - الواجبة التطبيق على عقد لإيجار المحررة منذ 1/2/1996م أى قيد مشابه للقيد الذي أوردة القانون رقم 136 لسنة 1981م بمادته رقم 22 ولذا فإن للمستأجر حرية كاملة فى إقامة مبنى خاص له سواء تكون من ثلاث وحدات أو أكثر من ذلك ودون أن يكون ملزما بتسكين مالك العقار الذى يستأجر أحد وحداته أو أحد من أقاربه .
    حرية المستأجر فى احتجاز أكثر من مسكن بالبلد الواحد
    ( لا يجوز للشخص أن يحتجز فى البلد الواحد أكثر من مسكن دون مقتضى )
    [ المادة 8 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ]
    - على خلاف الحظر الوارد بنص المادة 8 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر لا يوجد بين نصوص القانون المدنى ما يمنع المستأجر من احتجازه أى عدد من الوحدات السكينة ولو كانت جميعها داخل بلد واحد ( محتفظة واحدة ) أو حتى داخل عقار واحد مادام المستأجر ملتزما بالوفاء بالتزاماته المترتبة على عقد الإيجار .
    المحكمة الدستورية العليا
    عدم دستورية تبادل الوحدات السكنية
    بين المستأجرين

    باسم الشعب
    المحكمة الدستورية العليا
    ( الجريدة الرسمية 42 فى 16 اكتوبر 1997 )
    بالجلسة العلنية المنعقدة يوم السبت 4 أكتوبر 1977 الموافق 2 جمادى الأخرى سنة 1418هـ

    برئاسة السيد المستشار الدكتور عوض محمد عوض المر 000 رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين :- عبد الرحمن نصير والدكتور عبد المجيد فياض وماهر أحمد البحيري ومحمد على سيف الدين وعدلى محمود منصور ومحمد القادر عبد الله .
    وحضور السيد المستشار الدكتور / حنفى على جبالى 000 رئيس هيئة المفوضين .
    وحضور السيد / حمدى أنور صابر 000 أمين السر .
    " أصدرت الحكم الأتى "
    فى القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 71 لسنة 1919 قضائية ( دستورية )
    المقامة من
    الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
    https://osama.forum-canada.com
    اسامة البقار
    المدير العام

    المدير  العام
    اسامة البقار



    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   Empty
    مُساهمةموضوع: رد: بحث فى قانون الايجارات الجديد-    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   I_icon_minitimeالأربعاء 08 ديسمبر 2010, 10:23 am

    السيد / إسماعيل أحمد إسماعيل
    ضد
    1. السيد / رئيس الجمهورية وأخرين 2. السيد / رئيس مجلس الوزراء
    3. السيد / احمد عبد المالك عبد الله 4. السيده / درية عواد عبد الغنى
    5. السيد / هشام سمير فهمى سليمان 6. السيد / سيد إبراهيم كوسبر 7. السيده / حكمت إبراهيم سيد كوسبر 8. السيده / نظله إبراهيم كوسبر
    9. السيد / أحمد إبراهيم سيد كوسبر 10. السيد / عبد الحميد إبراهيم كوسبر
    11. السيده / ملكة إبرايه سيد كوسبر 12. السيده / عنايات إبراهيم كوسبر

    الإجراءات
    فى التاسع من إبريل سنة 1996 أودع المدعى قلم كتاب المحكمة صحيفة الدعوى الماثلة طالبا فى ختامها الحكم بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة السابعة من القانون رقم 49 لنسة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

    قدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فيها الحكم برفض الدعوى .
    وبعد تحضير الدعوى أودعت هيئة المفوضين تقريرا رأيما .
    ونظرت الدعوى على النحو المبين بمحضر الجلسة وقررت المحكمة إصدار الحكم بجلسة اليوم .

    المحكمة
    بعد الإطلاع على الوراق والمداولة
    - حيث ان الوقائع - حسبما يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق تتصل فى أن المدعى عليها الرابعة ونحلها المدعى عليه الخامس كاتا يقيمان فى وحدة سكينة بعقار المدعى بدائرة قسم مصر القديمة وقد أبرمة مع المدعى عليه الثالث المقيم بالدور الأراضى بالزمالك بالعقار المملوك المدعى عليهم من السادس إلى الأخير عقدا تبادلا وبمقتضاه مسكينها المؤجرين على سند من مقتضيات الحالة الصحية للمدعى عليها الرابعة وتغير الظروف الاجتماعية للمدعى عليه الثالث لازدياد عدد أفراد أسرته وقد أخطر المتادلان ملاك العقارين بصورة من عقد التبادل وبميستنداتهما التى تؤكد حقهما فى غجرائه وذلك وفقا لأحكام اللائحة التنفيذية للقانون رقم 49 لسنة 1977 ، وبعد مضى أكثر من ثلاثين يوما على هذا الأخطار دون رد من الملاك بقبول التبادل أثام المتبادلان ضدهم الدعوى رقم 629 لسنة 1995 إيجارات كلى جنوب القاهرة وأثناء نظرها دفع المدعى فى الدعوى الماثلة بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى " أن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وإذا قرت محكمة الموضوع جدية الدفع وصرحت بالطعن بعدم الدستورية فقد أقام المدعى الدعوى الماثلة .
    - وحيث أن الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر تنص على ما يلى :
    ( وفى البلد الواحد يجوز تبادل الوحدات السكنية بين مستاجر وأخر وذلك فى البلاد وبين الحياء وطبقا للحالات ووفقا للقواعد والشروط والإجراءات والضمانات التى يحددها قرار وزير الإسكان والتعمير
    - عملا باللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بها قرار وزير الإسكان والتعمير رقم 99 لنسة 1978 فإن تبادل الوحدات السكنية بالتطبيق لأحكام الفقرة الثالثة المشار إليها يتم فى الأحوال التى حددتها وهى :-
    أولاً :-
    ...............................................................................................................

    ثانيا :- أن تستلزم الحالة الصحية لكل من المستأجر راغبى التبادل أو كليهما الانتقال من مسكنه إلى أخر أكثر ملائمة لظروفة الصحية التى لا يجوز إثباتها إلا بتقرير قاطع من طبيين متخصصين متضامنا بيانا دقيقا بها واقتضائها من تغيير المسكن بسببها .
    ثالثا :- أن يقع تغيير فى الأوضاع الاجتماعية لأحد لراغبى التبادل من مأجرين أو كليهما ويندج تحتها تغيير حجم الأسرة وما يقتضيه من ضيق او تساع مسمنها .

    ويكون التبادل فى الحالتين المنصوص عليهما فى ثانيا وثالثا فى عواصم المحافظات وغيرها من البلاد التى تسري فيها أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 سواء أكان ذلك فى عقار واحد أو بين عقار وأخر داخل البلدة الواحدة .
    - وتشترط المادة 4 من اللائحة التنفيذية للقانون لجراء التبادل - قبل البدء فيه - وفاء كل من المستأجرين الراغبين فى التبادل بالتزاماته المالية الناشئة عن عقد الإجارة وفيما عدا التبادل بسبب مقتضيات الحالة الصحية المبينه فى البند ( ثانيا ) يشترط لجواز التبادل انقضاء سنه كاملة على الأقل على إقامة كل مستأجر فى مسكنه قبل البدء فى إجراءات التبادل ويبقى المستأجران ضامنين متضامنين - كل منهما قبل الأخر وفى مواجهة المؤجر - إبقاء التزاماتها المالية الناشئة عن عقد الإيجار وذلك لمدة سنتين من تاريخ إتمام التبادل .
    - وعملا بالمادة 5 من اللائحة التنفيذية يحرر المستأجران راغبا التبادل خمس نسخ من النموذج الخاص بذلك والمرفق بهذه اللائحة يخطوان مالكى العقارين المراد التبادل فيهما بنسخة من هذا النموذج علىأن تكون موقعا عليها منهما ومرفق مستنداتها التى تؤكد صحة بياناتها وعلى كل من الملاك وخلال ثلاثين يوما من تاريخ أخطاره برغبه المستأجرين إبلاغهما بكتاب موصى مصحوب بعلم الوصول برأيه فى طلباتهم ويعتبر انقضاء هذه المدة دون رد من قبله بمثابة رفض للتنازل .
    - وتقضى المادتان 6 ، 7 من هذه اللائحة بأن يتنازل كل من المستأجرين راغبى التبادل عن عقد الإيجار الخاص به إلى المستأجر الأخر وذلك بعد رضاء الملاك أو صدور حكم من القضاء بالتبادل ويقوم الحكم الصادر لصالح المستأجرين مقام اللازم لإثبات التبادل .
    - وحيث أن الفقرة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 كان قد تضمنها مشروع قانون عرض على مجلس الشعب بجلسته المعقودة فى 19 يوليو 1977 إلا أن لجنة الشئون الدستورية والتشريعية لهذا المجلى ارتأت ضرورة حذفها تأسيسا على انحيازها لصلحة مستأجرى الأعيان إضرارا بأًصحابها الذين سلبهم المشرع الحق فى تحديد الأجرة وفرض عليهم امتداد الإجارة بعد انتهاء مدتها وعرضهم كذلك لقيود صارمة نظم بها الروابط الإيجارية فى عديد من جانبها ولم يبقى لهم بعد اذن إلا حق اختيار مستأجرالعين التى يملكونها فإذا اسقط المشرع عنهم هذا الحق نالتهم مضار كثيرة يندرج تحتها أن يتحول المستأجرين إلى مستغلين إلى مستغلين من خلال عمليات التبادل التى يجرونها ويفاجئون من يملكون من يملكون الأماكن التى يشلغلونها بيد أن المجلس التى يجرونها ويفاجئون من يملكون الأماكن التى يشغلونها بيد أن المجلس رفض إقرار ما أنتهت إليه لجنة الشئون الدستورية والتشريعية وأعاد إدراج الفقرة الثالثة المشار غيها بنصها الوارد بمشروع الحكومة ثم أقرها.
    - وحيث أن المدعى ينعى على الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 مخالفتها للمواد 2 ، 7 ، 33 ، 34 من الدستور وذلك من عدة أوجه حاصلها أن حكم الفقرة المطعون عليها يناقض الشريعة الإسلامية فى أصولها الكلية ويتضمن إسقاطها للمكلية عن أصحابها بما فرضه المشرع من قيود عليها وتحوير للإجارة عن طبيعتها الشخصية من خلال إعيار مقيما بها فلا يكون إنفاذ التبادل قيما بين هاتين الوحدتين إلا إقحاما عليها لأشخاص لا تربطهم بصلحبها صلة منطقية ، هذا فضلا عن أن هذا التبادل لا يتم فى الأعم من الأحوال إلا مقابل مبالغ مالية باهظة يدفعها أحد المتبادلين لثانيهما ولا يحصلا ملوجر على شيء منها .
    - وحيث أن المصلحة الشخصية المباشرة - وهى لقبول الدعوى الدستورية مناطها ارتباطها بصله منطقية بالمصلحة التى يقوم بها النزاع الموضوعى وكان المدعى وأن قصر الدفع بعدم الدستور الذى أبداه أمام محكمة الموضوع على حكم الفقرة الثالثة م المادة 7 من الثانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر إلا أن الخصومة الدستورية الماثلة لا تكتمل عناصرها بعيدا عن الشروط والأوضاع التى نظم وزير الإسكان والتبادل من خلالها وهو ما يعنى تكوينها مع الفقرة المطعون عليها كلا لا يتجزأ .
    - وحيث أن مؤدى الأحكام التى تضمنتها الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1979 - وفى إطار ربطها بلائحة التنفيذية لهذا القانون - أن تبادل الوحدات السكنية فيما بين مستأجرى يرغبان فيه ليس عملا رضائيا بل يقع فى الأحوال التى حددتها اللائحة النفيذية وبالشروط التى عينتها ووفق الأوضاع الإجرائية التى حددتها . ومن ثم يكون نص القانون مصدرا مباشرا لتبادل الوحدات السكينة يحيط بالأحوال والشروط والأوضاع التى يتم فيها فلا يحول دون نفاذه اعتراض أصحابها عليه كلما توافرت الواقعة إلى اعتبرها المشرع مصدرا للحق فيه . وهو ما يعنى أن الحق فى التبادل لا ينشأ إلا من النصوص القانونية التى تستنهضها إرادة مستأجرين توفقا على إجراء التبادل وأراد أن يتماه وفقا لأحكامها فلا يدور إلا معها .
    - وحيث المادة 144 من الدستور تقضى بأن لرئيس الجمهورية إصدار اللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين بما ليس فيه تعديل أو تعطيل لها أو إعفاء من تنفيذها وله أن يفوض غيره فى إصدارها ويجوز أن يعين القانون من يصدر القرارات اللازمة لتنفيذه
    - وحيث أن من المقرر أنه لا يجوز للسلطة التشريعية - فى ممارستها لاختصاصاتها فى مجال إقرار الوقانين أن تتخلى بنفسها عنها إهمالا من جانبها بنص المادة 86 من الدستور التى تعهد إليها أصلا بالمهام التشريعية وتخول السلطة التنفيذية مباشرتها إلا استثناء ان وفى الحدود الضيقة التى بينتا نصوص الدستور حصرا ويندرج تحتها إصدار اللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين التى لا يدخل فى مفهومها توليها ابتداء تنظيم مسائل حلا القانون من بيان الإطار العام التى يحكمها فلا تفصل اللائحة عندئذ أحكاما زوردها المشرع إجاملا ولكنها تشرع ابتداء من خلال نصوص جدية لا يمكن إسنادها إلى القانون وبها تخرج اللائحة عن الحدود التى ضبطتها بها المادة 144 من الدستور .
    - وحيث أن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أنه متى عهد القانون إلى جهة بذاتها بتنفيذ أحكامة كان إجراؤه مما تستقل به هذه الجهة دون غيرها وكان قانون بيع وتأجير الأماكن قد أورد نص الفقرة الثالثة المطعون عليها مجيزا بموجبها تبادل الوحدات السكنية فى البلد الواحد بين مستأجر وأخر ومتسليا من تحديد القيود والضوابط التى يباشر هذا الحق على ضوئها حتى فى خطوطها الرئيسية تاركا إحداثها - لا تفصلها - للائحة تنفيذية يصدرها الإجرائية التى يلتزمها وكذلك ضماناته وكان ذلك مؤداه أنه فيما خلا مبدأ جواز التبادل فى البلد الواحد الذى تقرر بالفقرة المطعون عليها فإن أسس هذا التبادل والقواعد التى يقوم عليها وإجراءاتها ظل بيد السلطة التفيذية تتولاه من خلال على لائحته تصدرها فلا تكن أحكامها تنفيذا لقانون قائم بل تشريعا مبتدأ يؤثر على الأخص فى حرية التعاقد والحق فى الملكية وهما من الحقوق التى كلفها الدستور .
    - وحيث أن من المقرر كذلك أن حرية التعاقد فوق كونها من الخصائص الجوهرية للحرية الشخصية أنها كذلك وثيقة الصلة بالحق فى المكلية وذلك بالنشر إلى الحقوق التى ترتبها العقود فيما بين أطرافها أيا كان المدين بأدائها .
    - وحيث أن السلطة التشريعية وأن ساغ لهذا استثناء أن تتناول أنواعها من العقود لتحيط بعض جوانبها بتنظيم أمر يكون مستندا إلى مصلحة مشروعة إلا أن هذه السلطة ذاتها لا يسعها أن تهدم الدائرة التى تباشرها فيها الإرادة حركتها فلا يكون لسلطانها بعد هدمها من أثر ذلك أن افرادة وأن لم يكن دورها كاملا فى تكوين القعود وتحديد الأثار التى ترتبها إلا أن الدائرة المنطقية التى تعمل الإرادة الحرة فى نطاقها لا يجوز اغتيالها بتمامها وإلا كان ذلك إنها لوجودها ومحوا كاملا للحرية الشخصية فى واحد من أكثر مجالاتها تعبيرا عنها ممثلا فى إراداة الاختيار استقالا عن الأخرين بما يصون لهذه الحرية مقومات فعاليتها .
    - وحيث أن الصل فى الروابط الإيجارية أن الإرادة هى التى تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور فى مجال تكوين هذه الروابط وتحديد أثارها كان تنظيمها أمراض منافيا لطبيعتها .
    - ومن البديهى أن القيود التى فرضها المشرع على الإجارة اقتضاها أزمه الإسكان وحدة ضغوطها وضرورة التدخل لمواجهتها بتدابير استثنائية تعتبر من قبيل التنظيم الخاص لموضوعها وقد أصابها هذا التنظيم الخاص فى كثير من جوابنها مقيدا عمل الإرادة فى مجالها وعلى الأخص فى مجال تحديد الأجرة وامتداد العقد بقوة القانون إلا أن الإجارة تظل - حتى مع وجود هذا التنظيم الخاص - تصرفا قانونيا ناشئا عن حرية التعاقد التى أهدرتها لانصوص المطعون فيها من خلال إنفاذها التبادل بقوة القانون فى شئون الأعيان التى تعلق بها فلا تكون الإجارة عقدا يقوم على التراضى بل غملاء يناقض أسسها ويقوضها .

    - وحيث ان قضاء هذه المحكمة مطرد على أن صون الدستور للملكية الخاصة مؤداه أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها ولا أن يفصل عنها أجزائها ولا أن ينتقص من أصلها أو بعدل من طبيعتها أو يزيلها ولا أن يقيد من مباشرة الحقوق المتفرعة عنها فى غير ضرورة تقتضيها وظيفتها الاجتماعية وكان ضمان وظيفتها هذه بفترض إلا ترهق القيو التى يفرضها المشرع عليها جوهر بنيانها ولا أن يكون من شانهما حرمان أصحابها من تقرير صور الانتفاع بها وكان صون الملكية وأعاقتها لا يجتمعان فإن هدمها من خلال قيود ترهقها ينحل عصفا بها منافيا للحق فيها .
    - وحيث ان قضاء هذه المحكمة قد جرى كذلك على ان الملكية لا تعتبر حقا مطلقا وليس لها من الحماية ما يجاوز الانتفاع المشروع بعناصرها ومن ثم جاز تحملها ببعض القيود التى يقتضيها صون وظيفتها الاجتماعية التى لا يجوز ان يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية من ثمارها أو منتجاتها أو ملحقاتها وكان الدستر فقد كفل للملكية حرمتها بقانون يوازن به المشرع حقوق أصحابها بما يراه من المصالح أولى بالاعتبار وكانت الفقرة المطعون عليها التى تضمنا قانون الإسكان لا تتناول غير أصل الحق فى التبادل فى البلد الواحد على أن تحدد اللائحة التنفيذية الأحوال التى يتم فيها التبادل وشروط إقاذه فإن التنظيم الوارد بها لحق الملكية يكون متضمنا فرض عليها تنال من محتواها وعلى الأخص من خلال الأثار التى ترتبها فى مجال استعمالها .
    - وحيث أن التبادل المقرر بالنصوص المطعون عليها ليس إلا تنازلا رخص به المشروع وبه يحل كل متبادل محل نظيره فى الوحدة قانونيا كثيرا ما يقترن بمقابل يختص به أحدهما ولا يعود شيء منه - وأيا كان مقداره - على من يملكها مما يخل بتساؤيهم مع نظائرهم فى شأن الحقوق التى يستعدونها من تناول المستأجر الصلى عن الإجارة إلى غيره وفقا لنص المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر وذلك أن من يؤجرون أعيانا يملكونها بالخيار وفقا لحكمها بين اعتماد تنازل مستأجرها عن إجارتها مع الحصول من المتنازل على 5% من مقابل التنازل المعروض عليه أو رفض هذا التنازل استقالا
    الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
    https://osama.forum-canada.com
    اسامة البقار
    المدير العام

    المدير  العام
    اسامة البقار



    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   Empty
    مُساهمةموضوع: رد: بحث فى قانون الايجارات الجديد-    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   I_icon_minitimeالأربعاء 08 ديسمبر 2010, 10:24 am

    منهم بالعين المؤجرة من دون المتنازل على أن يؤدى إليه مالكا عندئذ النسبة ذاتها من المعروض عليه مقابلا للتنازل عنها .
    - ولا كذلك الفقرة المطعون عليها شكلا مضمونها بالائحة التنفيذية - لأنها تجعل تبادل الأعيان المؤجرة وفقا لأحكامها نافذا بقوة القانون فى شأن أصحابها ودون مقابل يعود عليهم من التنازل . وليس ذلك إلا تمييزا منهيا عنه دستوريا بين فئتين تؤجران أعيانا تملكها إحداهما تلك التى يتعلق التبادل بأعيانها وفقا للنصوص المطعون عليها وأخراها التى يكون التنازل عن الإجارة منصرفا إلى أعيانها فى الحدود التى بينتها المادة 20 المشار إليه .
    ولا يستقيم هذا التمييز وقد افتقر إلى الأسس الموضوعية التى ينهض بها سويا ومبدأ تساويهم أمام القانون وفقا لنص المادة 40 من الدستور التى تكفل صون محتواه باعتباره مدخلا للحرية وطريقا إلى العدل والسلام الاجتماعى لا يجوز أن يعاق من خلال أعذار لا اعتبرا لها .
    - وحيث أن تبادل الأعيان المؤجرة وفقا للنصوص المطعون عليها لا يحول دون انتقال منفافعها بين أكثر من مستأجر يتعاقبون عليها اتصال بها كلما طرأ تغيير على الأوضاع التى قام عليها التبادل الأول
    - فما يكون من الأعيان المؤجرة بعيدا عن موقع العمل الأصلي قد يصير قريبا منه فى وقت لاحق ومن بادل عينا بأخرى لاتساعها قد يظهر ضيقها من بعد ومن يبادل مستاجرا اعتل صحيا قد يعدو هو عليلا فلا يبقي فى الوحدة التي انتقل إليها - والقرض انها يطابق أعلي - بل يبدلها بأخرى توافق ظروفه الصحية الجديدة فلا يكون التبادل الأول اجراء نهائيا فى كل الأحوال بل مسوغ جديد للتبادل فلا تخلص الاعيان المؤجرة لاصاحبها بل تتحدر حقوقهم بشانها الى مرتبة الحقوق المحددة أهميتها مع انبساط سلطة المستأجرين عليها الى حد يخل بالملكية الخاصة التي حرص الدستور على صونها تقديرا بان المزايا التي تنتجها هى التي تبلور جوهرها فاذا انقض المشرع عليها صار أمرها صريما ومسها بذلك ضر عظيم.
    - وحيث أن ما نص عليه الدستور فى المادة 7 من قيام المجتمع على أساس من التضامن الاجتماعي يعني وحدة الجماعة فى بنائها وتداخل مصالحة تصادمها وإمكان التوفيق بينها ومزاوجتها ببعض عند تزاحمها واتصل أفرادها وترابطهم ليكون بعضهم لبعض ظهيرا فلا يتفرقون بددا او يتناحرون طمعا او يتنابدون بغيا وهم بذلك شركاء فى مسئوليتهم قبلها لا يملكون التنصل منها او اتخلي عنها وليس لفريق منهم بالتالي ان يتقدم على غيره انتهازا ولا ان ينال من الحقوق قدرا منها يكون به - عدوانا - أكثر علوا وتتهيا معها تلك الحماية التي ينبغي ان يلوذ بها ضغاؤهم ليجدوا فى كنفها الأمن والاستقرار وحيث القرة.
    - المطعون عليها - ومن خلال مطلق انحيازها لمصلحة من يقررون التبادل - لا تقيم وزنا لتوازن علاقاتهم مع مؤجرتها ولكنها تنحدر بها الى ما دون مسئولياتها المنطقية الى تكفل لعقود الايجار خصائصها وكانت السلطة التقديرية التي يملكها المشرع فى مجال تنظيم الحقوق لا يجوز ان ينفلت مداها بما يفقد الملكية مقوماتها وعلى الأخص من خلال اقتلاع مزاياها او تهميشها تسترا بتنظيم الحقوق المؤجرين وكان المشرع ما قد تدخل بالقواعد التي فرضها أطار لتبادل الانتفاع بالأعيان المؤجرة وكان المشرع ما قد تدخل بالقواعد التي فرضها اطار لتبادل الانتفاع بالأعيان المؤجرة بما ينال من حق أصحابها فى مباشرة سلطتهم فى مجال استعمالها وعلى الأخص عن طريق اختيارهم لمن يشغلونها مبلغا على مصالحهم حقوقا لا ترجحها بل تزاحمها وتعلو عليها دون مقتضى قال يكون المستأجر إلا مناهضا مؤجرتها متحفيا الحقوق المشروعة التي كان يجل أن يقتضيها ليكون صراعهما بديلا عن التعاون بينهما مما يخل بتضامنها اجتماعيا وتوافق مصالحها اقتصاديا .
    - وحيث أنه متى كان ما تقدم فان الفقرة المطعون عليها تكون مخالفة لأحكام المواد 7 ، 32 ، 34 ، 40 ، 41 ، 86 ، 144 من الدستور.
    فهذه الأسباب
    حكمت المحكمة :-
    أولا :- بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنه 1977 فى شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
    ثانيا :- بسقوط أحكام اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بقرار وزير الاسكان والتعمير رقم 99 لسنه 1978 وذلك فى مجال تطبيقها بالنسبة الى تبادل الوحدات السكنية.
    ثالثا :- بإلزام الحكومة المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.

    أمين السر رئيس المحكمة






    الفصل الثاني
    امتداد عقد الإيجار مؤقت المدة
    المحرر في ظل
    أحكام القانون المدني
    والقانون رقم 4 لسنة 1996م
    العقود المحررة بدءا من 1/2/1996م


    - أوضحنا بالفصل الأول من هذا الكتاب أن القانون رقم 4 لسنة 1996م أخضع لأحكامه كافة عقود الإيجار المحررة فى ظله أي منذ 1/2/1996م لقواعد وأحكام القانون المدني ، ومقتضى هذا الخضوع أن يكون لعقد الإيجار تاريخان
    التاريخ الأول 000 تاريخ بدء العلاقة الايجارية.
    التاريخ الثاني000 تاريخ انتهاء العلاقة الايجارية
    كما أوضحنا أن عقود الإيجار المحررة منذ 1/2/1996م عقود مؤقتة بطبيعتها ذات بداية ونهاية تبدأ بتحرير عقد الإيجار وتنتهي زمنا بانتهاء مدة عقد الإيجار ويؤكد هذا المعنى ( تأقيت مدة عقد الإيجار ) تعريف المشرع لعقد الإيجار بأنه عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينه لقاء أجر معلوم فمدة عقد الإيجار وكما يتضح من صريح لفظ وعبارة المادة 588 من القانون المدني مدة معينه أي محددة ومعلومة ذات بداية ونهاية .
    (( ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد 0000 ))
    [ المادة 598 من القانون المدني ]
    - وقد أشارت إلى ذلك وأكدت معناه المذكرة الإيضاحية للقانون المدني بما نصه(( أن عقد الإيجار أحد العقود الرضائية والتي يلتزم بمقتضاها المؤجر مالكاً أو غير مالك بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة مدة معينه فالإيجار عقد طبيعته التأقيت لا التأبيد 000))
    - تأقيت مدة عقد الإيجار والاعتراف بدور إرادة المتعاقدين فى إنشاءه لمدة محدده كان أحد أهم الأسباب التي أرتكن إليها قضاء المحكمة الدستورية العليا للقضاء بعدم دستورية بعض نصوص قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية .
    ( الأصل فى الروابط الايجارية أن الإرادة هى تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور فى تكوين هذه الروابط وتحديد أثارها - مدة عقد الإيجار وانتهائه بمعنى المدة - كان تنظيمها - منافيا لطبيعتها )
    [ من الحكم الصادر في القضية رقم 71 لسنة 19 قضائية دستورية ]
    خلاصة ذلك 000 أن عقد الإيجار الخاضع لأحكام وقواعد القانون رقم 4 لسنة 1996 - القانون المدني - عقد مؤقت بطبيعته ، ولذا لزم تحديد مدة عقد الإيجار بما يعنى وجود تاريخ لبدء العلاقة الايجارية وتاريخ أخر لنهايتها .
    وعملا 000 فإن عقود الإيجار المتداولة ( صيغ العقود ) تتضمن فى البند الخاص بمدة عقد الإيجار ما يفيد تاريخ بدء الإيجار وتاريخ نهايته .
    مدة عقد الإيجار هي 000 تبدأ من _/ _ / __ وتنتهي فى _ / _ / __

    وأخيرا فإن المشرع عبر عن انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته بما لا يدع مجالا الشك فى ذلك ، وذلك بنص المادة 598 من القانون المدني ( ينتهى الإيجار بانتهاء المدة المعينة فى العقد 000 )
    والتساؤل محور وأساس هذا الفصل بل و أساس هذا المؤلف 000
    ما هو الوضع القانوني لعقود الإيجار المحررة في ظل أحكام المدني – أي حرر بدأ من 1/4/1996م – والتي لم تحدد مدتها بشكل واضح ودقيق 000؟
    أوضحنا انه منذ 1/4/1996م ينبغي أن تحدد وبدقه المدة في عقد الإيجار وذلك بان توضح مدة هذا العقد وكذا بيان بداية هذه المدة وكذلك نهايتها
    مدة عقد الإيجار هى 000 تبدأ من _/ _ / __ وتنتهي فى _ / _ / __
    - والمشكلة تكمن في بعض العبارات والكلمات التي يوردها ويدونها المتعاقدين في البيان أو البند الخاص بمدة عقد الإيجار ، فالمتعاقدان (المؤجر والمستأجر) يحددان بداية لعقد الإيجار الإ انهما لا يحددان نهاية له ، وفي البيان الخاص بنهاية مدة العقد يدون أحد العبارات الآتية او ما يشابهها 000
    مشاهرة
    المدة مفتوحة
    إلى تاريخ زوال العقار
    إلى حين وفاة المستأجر
    إلى حين وفاة المؤجر
    إلى ما شاء الله تعالي
    - والملاحظ أن العبارات السابقة تجعل انتهاء عقد الإيجار معلق علي أمر مستقبلي غير محقق الحصول أو الوقوع وهو ما يكاد يتعارض مع صريح نص المادة من القانون المدني والتي جزمت ان لعقد الإيجار مدة محددة وتاريخان الأول لبدء العلاقة الإيجارية والثاني لانتهاء هذة العلاقة
    المشاهرة والامتداد القانوني لعقد الإيجار المحرر فى ظل
    قواعد القانون المدنى القانون رقم 4 لسنة 1996م
    - عقد الإيجار عقد مؤقت المدة ، له تاريخ لبدء العلاقة الإيجارية وتاريخ لنهايتها ، ويقتضى ذلك عملا 000
    1. أن يذكر بالعقد مدة الإيجار ( مدة عقد الإيجار )
    2. أن يذكر بالعقد تاريخ بدء الإيجار
    3. أن يذكر بالعقد تاريخ نهاية الإيجار

    - ومكمن الخطورة أن عقود الإيجار ظلت ولفترة طويلة ( قرابة الخمسون عاما ) خاضعة لقواعد وأحكام قوانين الإيجار الاستثنائية حيث كان لمدة الإيجار بيان واحد هو تاريخ بدء العلاقة الإيجارية أما بيان مدة القعد أو بيان تاريخ انتهاء العلاقة الإيجارية فلم تكن بيانات هامة وبالأدق بيانات قانونية إذا كان عقد الإيجار يمتد تلقائيا وبقوة القانون لمدة أو لمدد غير معلومة سلفا وكان يكتفى فى البيان الخاص بمدة عقد افيجار كتابة عبارة واحدة هى 000 مشاهرة 000
    - وقد الفت الناس عقود الإيجار غير محددة المدة ، وبتعبير امثر دقه عقود الإيجار التى تمتدد تلقائيا دون حد أقصى لمدتها ، وعاهم إلى ذلك ظروف وأسباب عدة بخلاف إرادة المشرع منها الأسباب الاقتصادية والاجتماعية والإنسانية .
    - ومن أثار ونتائج تطبيق قوانين الإيجارات الاستثنائية لمدد طويلة أن بعض المستأجرين رغبة منهم فى العاقد لفترة طويلة أو الامتداد عقود إيجارهم كما كان الحال فى ظل قوانين الإيجارات الاستثنائية ، أن يثبتوا فى البند الخاص بمدة عقد الإيجار ذات العبارة القديمة التى طالما دونوها وهى عبارة 000 حرر هذا العقد مشاهرة 000
    والتساؤل الهام
    ما المقصود بكلمة أو بعبارة مشاهرة التى ترد فى عقود الإيجار المحررة فى ظل قواعد القانون المدنى أى طبقا للقانون 4 لسنة 1996م 000؟

    المشاهرة فى عقد الإيجار 000 المفهوم والمضمون 000؟
    1. هل تعنى كلمة المشاهرة 000 شهرا 000 أى أن عقد الإيجار انعقد لمدة شهر ، وبالتالى يلزم المستأجر بترك العين المؤجرة أثر انتهاء مدة الشهر 000؟
    2. هل تعنى كلمة المشاهرة أقصى مدة لعقد الإيجار فى ظل قواعد وأحكام القانون المدنى . ستون عاما قياسا على حدة حق الحكم وكما سيى ) 000؟
    - الخلاف فى تفسير وتحديد المقصود بكلمة مشاهرة ليس جدلا عقيما أو ترفا فكريا ، بل أنه أحد المشكلات الشديدة الحساسية والخطورة ، والتى لا تؤثر فقط على العلاقة الإيجارية استمرار وانتهاءا ، بل على مستقبل بعض الأشخاص ومصائرهم .
    الرأي الأول
    المشاهرة تعنى الإيجار لمدة شهراً واحداً
    - وفقا لهذا الرأي أو الاتجاه فإن لكلمة مشاهر
    الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
    https://osama.forum-canada.com
    اسامة البقار
    المدير العام

    المدير  العام
    اسامة البقار



    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   Empty
    مُساهمةموضوع: رد: بحث فى قانون الايجارات الجديد-    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   I_icon_minitimeالأربعاء 08 ديسمبر 2010, 10:24 am

    وفقا لهذا الرأي أو الاتجاه فإن لكلمة مشاهرة معنى واحد واضح ومحدد هو شهر وبالتالي فإن عقد الإيجار الذي تحدد مدته بكلمة مشاهرة ينعقد لمدة شهر واحد ويكون المستأجر ملزما برد العين إلي المؤجر أثر انتهاء الشهر .
    - ويورد أنصار هذا الرأي لتأكيد صحة تفسيرهم لكلمة مشاهرة عدم حجج وأسانيد هى :-
    أولاً :- النصوص القانونية
    ( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم )
    [ المادة 558 من القانون المدنى ]
    ( ينتهى عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينه في العقد 000 )
    [ المادة 598 فقرة أ من القانون المدنى ]
    - فالواضح من نص المادتين 558 ، 598 فقرة أ من القانون المدنى أن عقد الإيجار عقد محدد المدة مؤقت بطبيعته ، وتفسير كلمة مشاهرة بأنهاء مدة شهر هو التفسير الوحيد الذى يتفق مع طبيعة عقد الإيجار كعقد مؤقت المدة ، كما أن كلمة مشاهرة هى أحد اشتقاقات كلمة شهر وبالتالى تفيد معناها ومقصودها ولا يصح الأنحراف بالكلمة عن معناها وصولا إلى غاية أخرى بعيدة .
    - وقد أكد ذات المعنى وكما سبق ، المذكورة الإيضاحية للقانون المدنى وكذا الأحكام الصادرة من المحكمة الدستورية العليا وخلاصتها جميعا أن عقد الإيجار أحد القعود الرضائية والتى ترد على منفعة الشيء ولا يتصور فيها التأبيد ، لأن تأبيد القد أى تأبيد مدته أمر يتنافى مع طبيعة عقد الإيجار .
    ثانيا 000 من قضاء محكمة النقض فى بيان تفسير المشاهرة
    - يدعم هذا الأتجاه رايه فى تفسير كلمة مشاهرة بأنها مدة شهر بما أستقر عليه قضاء محكمة النقض فى خصوص قواعد شروط العقود .
    1. ( متى كانت عبارة العقد واضحة فى إفادة المعنى المقصود منها فاته لا يجوز إخضاعها لقواعد التفسير للوصول إلى معنى أخر مغاير )
    [ نقض 491 لسنة 59 ق جلسة 23/2/1993]
    2. ( القاضى ملزم بأن يأخذ عبارة المتعاقدين واضحة كما هى فلا يجوز له تحت ستار التفسير الأنحراف عن معناها الواضح إلى معنى أخر )
    [ نقض 904 لسنة 59 ق جلسة 5/4/1993]
    3. ( فى تفسير القعود يجب التزام عبارتها الواضحة على هدى من حسن النية )
    [ نقض 9459 لسنة 62 ق جلسة 11/1/1996]

    - ومقتضى ما أوردة هذا الأتجاه من أحكام محكمتنا العليا فى سلوك سبيل التفسير أنه لا يجوز التفسير لما هو واضح ، ولا يجوز التفسير لتأويل المعنى المقصود ، وكلمة مشاهرة واضحة الدلالة على أنها تعنى مدة شهر ومن ثم لا يجوز تحت ستار التفسير الآيتان بمعنى مغاير وغير صحيح .
    خلاصة الأمر
    - أن كلمة مشاهرة والتى ترد ببعض عقود الإيجار المحررة فى ظل قواعد وأحكام القانون المدنى [ أى بدأ من 1/2/1996 ] - يوردها المتعاقدان المؤجر والمستأجر - تعنى أن تكون مدة عقد الإيجار شهراً ينتهى عقد الإيجار بإنهاء هذه المدة ويكون المستأجر ملزما برد العين المؤجرة للمؤجر .
    الرأي الثانى
    المشاهرة تعنى الإيجار لمدة ستون عاماً
    - فى حين يري أنصار الرأى الأول أن كلمة مشاهرة والتى ترد احيانا فى القعود المحرر فى ظل قواعد القانون المدنى أى منذ 1/2/1996 ، تعنىان مدة عقد الإيجار شهرا واحدا يلتزم بنهايته المستاجر برد العين إلى المؤجر .
    - فإن أنصار الثانى يروا خطأ هذا التفسير ويروا من جانبهم أن عقد الإيجار المحرر فى ظل قواعد المدنى وعبر المتعاقدان عن مدته بكلمة مشاهرة يمتد لا طول مدة يمتد إليها عقد الإيجار ، وهى مدة ستون عاما قياسا على مدة حق الحكر الواردة بالمادة 999 من القانون المدنى .
    - وقد أورد أيضا هذا الرأى عددا من الحجج لتأكد صصحة تفسيرهم لكلمة مشاهرة بأنها أطول مدة يمكن أن يمتد أليها عقد الإيجار وهى مدة ستون عاما .
    أولا :- أن عقود الإيجار ظلت ولفترة طويلة خاضعة لأحكام القوانين الاستثنائية وكان امتداد يتم وبقوة القانون ، والتحول من إعمال أحكام قوانين الإيجارات الاستثنائية إلى أحكام القانون المدنى ، بإعتبارها القواعد العامة استتبع ظهور بعض المشكلات العملية أهمها مطلقا حرص المستأجر على تدوين كلمة مشاهرة رغبة من المتعاقدين وعلى الأخص المستأجر فى التعاقد لمدة طويلة وليس لمدة شهر .
    ثانيا :- غن كلمة مشاهرة والتى يوردها المتعاقدان المؤجر والمستأجر فى عقدهما المحرر فى ظل القانون 4 لسنة 1996م - القانون المدنى - يقصد بها حتماً أمضى مدة إيجار ممكنه يدعم ذك ظروف التعاقد وطبيعة الظروف الأجتماعية والأقتصادية والشخصية ، بإعتبار عقد الإيجار عقد ذى صبغة أسرية لا شخصية .
    ثالثا :- أن تفسير كلمة المشاهرة يجب أن يتم بما يتفق مع قواعد حسن النية فى التعامل وظروف كل تعاقد على حدة .
    (1. يجب نفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية .
    2. ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه ، ولكن يتناول أيضا ما هو من مستلزماته ، وفقا للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة الالتزام )
    [ المادة 148 من القانون المدنى ]
    خلاصة الأمر
    - ان كلمة يلزم ان تفسر على أنها أمضى مدة يمتد غليها عقد الإيجار وهى ستون عاماً قياساً على امتداد حق الحكر كما ورد بالمادة 999 من القانون المدنى .
    قياس مدة عقد الإيجار على مدة الحكر
    - أن عقد الإيجار لأحكام القانون المدنى وأن كان يتس بصفة التأقيت فى مدته إلا أن المشرع لم يعين مدة كحد أقصى لفترة الإيجار الخاضع لأحكام ذلك القانون ، كما لم يحدد حد أدنى ، ومن ثم تجب إعمال إرادة المتعاقدين فى شأن تلك المدة والتى ترد بالقعد ما دامت لم تخالف نصا فى القانون كان يكون المؤجر ليس له حق الإيجار إلا لمدة معينة كما فى حالة من يملك حق غلإدارة فقط .
    - وإذا ورد عقد الإيجار مؤبدا ( لأجل غير مسمى ) فإنه لا يجوز أن تزيد مدته فى أية حالة على ستين وإلا انقضى إليها أخذا بنظام مدة الحكر ( الوسيط فى شرح القانون المدنى للسنهوري - الجزء السادس - الإيجار والعارية -الطبعة الرابعة 1988 - ص 197 وما بعدها .
    من قضاء بعض دوائر افيجارات فى تفسير كلمة مشاهرة
    بأنها تعنى التعاقد لمدة ستون عاما
    الحكم الصادر فى الدعوى رقم 1143 لسنة 97
    إيجارات كلى محكمة قليوب الكلية
    والمؤيد استئنافياً تحت رقم 576 لسنة 30 ق
    جلسة 15/4/1998 - دائرة 14 إيجارات
    محكمة بنها الكلية
    حيثيات الحم وأسبابه ومنطوقة
    المحكمة
    بعد سماع المرافعة والإطلاع على الأوراق والمداولة قانونا .
    - حيث أن واقعات هذه الدعوى حسبما يبين من أوراقها ومستنداتها تخلص فى أى المدعى عقد لواء الخصومة فيها قبل المدعى عليه بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب محكمة القناطر الخيرية فى 3/12/96 وأعلنت قانونا قال فيها شرحا لدعواه أنه وبموجب عقد إيجار مؤرخ 19/10/89 يستاجر منه المدعى عليه ما هو شقة مبينه الحدود والمعالم بالصحيفة والكائنة بناحية كفر الشرفا الغربى التى لا يسري عليها أحكام قانون إيجار الأماكن من حيث امتداد عقد الإيجار وإنما يطبق عليها القواعد العامة فى القانون المدنى ولما كانت الأجرة الشهرية هى 45 جنيه ومن ثم ينعقد لمدة دفع الأجرة وقد قام المدعى بإنذار المدعى عليه بإخلاء العين المؤجرة طبقا للمادة 563 مدنى إلا أنه لم يمثل الأمر حدا بالمدعى لإقامة دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعى وإخلاء المدعى دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعى وإخلال المدعى عليه من العين محله وتسليمها للمدعى خالية مما يشغلها وإلزامه بالمصروفات والأتعاب بحكم مشمول بالنفاذ المعجل طليق المفالة وحيث ساند المدعى دعواه بحافظة مستندات طةيت على (1) أصل عقد الإيجار سند التداعى .
    (2) أًصل إنذار على يد محضر معلن من المدعى عليه فى 13/11/96 معلن له فيه رغبته فى إنهاء عقد الإيجار ابتداء من 1/12/1996 .
    - وحيث تداول نظر الدعوى أمام محكمة القناطر على النحو المبين بمحاضر جلساتها والتى مثل بها التداعى كل بوكيله وقدم الحاضر عن المدعى شهادة يفيد عدم خضوع قرية كفر الشرفا الغربى ( أحكام قانون إيجار الأماكن وقدم الحاضر عن المدعى عليه بمذكرة بدفاعه .
    - وحيث أنه بجلسة 31/7/97 قضت محكمة القناطر محكمة الخيرية الجزئية بعدم اختصاصها قيمتها بنظر الدعوى وبإحالته إلى هذه المحكمة 0 وأسست قضاؤها على سند من أن الثابت بعقد الإيجار سند التداعى أن مدته لأجل غير مسمى بما يصبح غير محدد المدة وتضحى فيه الدعوى بطلب فسخة وغنهاءه غير مقدرة القيمة وينعقد للمحكمة الكلية 0
    - وحيث تداول نظر الدعوى إمام هذه المحكمة على النحو المبين بمحاضر جلساتها والتى مثل بها طرفى التداعى كل بوكيله وبجلسة 8/10/97 قرر الحاضر عن المدعى أنه لم يطعن على الحكم القضاء بعدم اختصاص محكمة القناطر قيميا بنظر الدعوى وإحالته إلى هذه المحكمة وطلب الحاضر عن المدعى عليه بندب خبير فى الدعوى 00 وبذات الجلسة قررت المحكمة أن يصدر حكمها فى الدعوى بجلسة اليوم 00
    - وحيث أن المحكمة تشير تقديما لقضائها إلى أنه من المقرر قانونا وفقا لمفهوم المادة (110) مرافعات على أن " وتلتزم المحكمة المحال إليها فى الدعوى بنظرها " ومفاد ذلك أن المحمة المحال إليها فى الدعوى تلزم بنظر الدعوى ولا يجوز لها أن تعيد بحث اختصاصها وإنما عليها التسليم لهذا الاختصاص ولو كان الحكم فى نظرها خاطئا بل إنما تتقيد بأسباب التى بنى عليها الحكم الصادر بعدم الاختصاص والإحالة والمترتبة بمنطوقة ارتباطا لا يقبل التجزئة 000 فإذا كانت المحكمة قد قضت بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى على أساس أن نتيجة الدعوى مبلغ معين لا يدخل فى اختصاصها فأنها تتقيد بالقيمة التى أوردتها للدعوى وسند ذلك التقدير راجع فى ذلك الدفوع فى قانون المرافعات فقها وقضاءا للمستشار عزمى البكري طبعة 1996 ص 240 طعن رقم 338 لسنة 37 ق جلسة 9/5/72 طعن رقم 499 لسنة 41 ق جلسة 29/3/76 - 1511 لسنة 48 ق جلسة 24/6/81 . ومن ثم فإن ذلك الحكم بمنطوقة بالإحالة وبالأسباب المرتبطة بذلك المنطوق ارتباطا وثيقا والتى كانت سببا فى تقدير الدعوى وفيها أسس وسند ذلك التقدير تكون ذات حجة أمام المحكمة المحال إليها طالما لم يطعن على ذلك الحكم ولو كان قد بنى على قاعدة قانونية غير صحيحة لن قوة الأمر المقضى به تعلو على أعتبارات النظام العام طعن رقم 649 لسنة 54 ق جلسة 29/12/87 ) وقضى أنه متى كانت محكمة بندر الفيوم الجزئية قد قضت بعدم اختصاصها فيما بنظر الدعوى وإحالتها إلى المحكمة الأبتدائية تأسيسا على أن عقد الإيجار عين النزاع قد انعقد لمدة غير محددة ومن ثم أصبحت الدعوى غير مقدرة القيمة 00 وقد صار ذلك الحكم نهائيا بعدم استئنافه ومن ثم فإنه يجوز قوة الأمر المقضى بالنسبة لمنطوقة وما أقيم عليه بغير أسباب مرتبطة به ويتعين على المحكمة المحال إليها الدعوى أن تتقيد به حتى ولو كان قد . فإذا استوفت الحكم الصادر فى الدعوى من المحكمة المحال إليها " المحكمة الإبتدائية " وقضى استئنافيا بعدم جواز الاستئناف لصدره فى دعوى لكل بينهما عن النصاب افنتهائي للمحكمة التى أصدرته المحكمة الإبتدائية فإن ذلك الحكم يكون قد خالف القانون بما يوجب نقض حالة إهداره لقوة الأمر المقضى به التى جازها قضاء المحكمة الجزئية فى خصوص قيمة الدعوى طعن رقم 2861 لسنة 59 ق جلسة 4/6/90 )
    - هذا ومن المقرر قانونا أن منطوق الحكم هو الذي يحدد حجية الشيء المحكوم به إلا أنه إذا كانت الأسباب التى أدت للمنطوق مرتبطة به ارتباطا وثيقا بحيث لا يقوم له قائمة إلا بها فإن تكون معه وجدة لا يتجزأ ويرد عليها ما يرد عليه من قوة الأمر المقضى " مفهوم الطعن 1346 لسنة 51 ق جلسة 3/4/86 )
    - كما أنه من المقرر قانونا أن عقد الإيجار الخاضع لأحكام قانونا إيجار الأماكن عقد قانونا ولو انتهت مدته 00 كما أن الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدنى وأن كان يتسم بصفته التأقيت فى مدته غلا أن المشرع لم يعين مدة معينه كحد أقصى لفترة افيجار الخاضع لأحكام ذلك القانون كما لم يحدد حد أدنى ومن ثم يجب أعمال إرادة المتعاقدين فى تلك المدة والتى ترد بالعقد مادام لا تخالف تلك المدة نصاً فى القانون كأن يكون المؤجر ليس له حق الإيجار إلا لمدة معينه كما فى حالة ن يملك حق الإرادة فقط 0وإذا ورد عقد الإيجار مؤيدا فإن كان لأجل غير مسمى فإنه لا يجوز ان تزيد مدته فى اية حالة علي ستين سنة غلا انقضى إليها أخذا بنظام مدة الحكر " راجع فى ذلك المفهوم - الوسيط فى شرح القانون المدنى للسنهورى - الجزء السادس - الإيجار والعارية - المجلد الأولى طبعة 88 ص 197 وما بعدها )
    - وحيث أنه لما كان ما تقدم وكان المدعى قد أقام دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعى المؤرخ 19/1/89 حالة عدم خضوعه لأحكام قانون إيجار الأماكن ورغبته فى ذلك الإنهاء لنتهاء مدته الشهرية - مدة وقع الأجرة - وكانت الدعوى وقد نظرت أمام محكمة القناطر الخيرية والتى قضت بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى وأسست قضاؤها بذلك المنطوق على أسباب وثيقة به ومرتبطة به ارتباطا لا يقبل التجزئة .
    - حاصلها أن الثابت بعقد الإيجار أنه قد أنعقد لمدة غير محددة إذ انعقد لأجل غير مسمى فإنه وأخذا بحجتة ذلك الحكم منطوقا وأسبابا ولجواز أن ينعقد عقد افيجار الخاضع لأحكام القانون المدنى لا مضى مدة فإن جاءت تلك المدة بما لا يزيد عن ستون عاما وهو مدة لم يصل عقد الإيجار سند التداعى فى مدته إليها بعد فضلا عن أعمال شريعة المتعاقدين فى ذلك العقد بانعقاده لأجل غير مسمى مما تضحى معه دعوى المدعى الماثلة بإشهاره لكونه قد انعقد مشاهرة وقد خالفه صحيح القانون والواقع متعينا معه والحال كذلك القضاء فى موضوع هذه الدعوى بالرفض وذلك على النحو المبين بمنطوق هذا الحكم 00
    - وحيث أنه وعن المصروفات شاملة أتعابا المحاماه فتلزم بها المحكمة المدعى وقد خسر التداعى عملا بمفهوم المادتين ( 184) مرافعات ، 187 من قانون المحاماه الرقمى 17 لسنة 83 .
    فلهذه الأسباب
    حكمت المحكمة
    برفض الدعوى وألزمت المدعى بالمصروفات وعشرة جنيهات مقابل أتعاب المحاماه 00

    سكرتير الجلسة رئيس المحكمة


    المشاهرة
    التفسير الصحيح
    التطبيق الصحيح
    - لا جدال أن بقاء العلاقة الإيجارية خاضعة ولفترة طويلة لأحكام قوانين الإيجارات الاستثنائية كان السبب المباشر فى نشوء هذا الخلاف والآختلاف فى بيان المقصود بالمشاهرة ، مرد ذلك وكما أشرنا أن قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية لم تعنى بمدة عقد الإيجار ، فكان عقد الإيجار يمتد ويتجدد من تلقاء نفسه وبقوة القانون
    الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
    https://osama.forum-canada.com
    اسامة البقار
    المدير العام

    المدير  العام
    اسامة البقار



    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   Empty
    مُساهمةموضوع: رد: بحث فى قانون الايجارات الجديد-    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   I_icon_minitimeالأربعاء 08 ديسمبر 2010, 10:25 am

    الأن فى ظل تطبيق أحكام وقواعد القانون المدنى بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996م يثار التساؤل .
    * ما المقصود بكلمة المشاهرة 000؟
    - والرأي أن القول بأن كلمة مشاهرة يراد بها شهرا على حد ما قال به أنصار الرأي الأول ، أو يراد بها أمضى مدة ينعقد بها عقد إيجار وهى مدة ستون عاما كما يرى أنصار الرأي الثانى 00 هو خطأ فى مجموعة يفتقد إلى الأساس القانوني الصحيح .
    - والصحيح أنه يتحتم تحديد المقصود بكلمة مشاهرة فى ضوء المادتين 598 - 563 من القانون المدنى على النحو التالى .
    * انتاء عقد الإيجار فى ضوء المادة 598 من القانون المدنى
    ( ينتهى عقد افيجار بانتهاء المدة المعينة فى العقد 00)
    [ المادة 598 من القانون المدنى ]
    - مقتضى صراحة نص المادة 598 من القانون المدنى انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته . ومدة العقد على هذا النحو تصح أن تكون مدة ما دون التقيد بحد أدنى أو بحد اقصى وانتهاء المدة كسبب لانتهاء العقد يقتضى بداهة أن تكون معينه ومعلومة ، ذات بداية ونهاية .
    ( تاريخ لبدء العقد ، تاريخ لانتهاء العقد ).
    والتساؤل
    ما الحل إذا كان عقد الإيجار
    خالى من بيان الإيجار
    عقد لمدة غير معينة
    تعذر إثبات مدته
    عقد الإيجار الخالى من بيان المدة
    عقد الإيجار غير معين المدة
    تعذر إثبات مدة عقد الإيجار
    فى ضوء
    المادة 563 من القانون المدنى
    ( إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المد المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة 000)
    [ المادة 563 فقرة أ من القانون المدنى ]
    - الواضح من نص المادة 563 فقرة أ من القانون المدنى أو المشرع تعرض لثلاث مشكلات وأوجد لها حلا واحدا
    أما عن المشكلات فهى كما سلف
    مشكلة عقد الإيجار الخالى من بيان المدة
    مشكلة عقد الإيجار غير معين المدة
    مشكلة تمذر إثبات مدة عقد الإيجار
    - أما عن حل تلك المشكلات وكما أراد المشرع فيتمثل فى إيجاد تاريخ اعتبارى أو تقديرى هو مدة دفع الأجرة ففى الحالات الثلاث السابقة يعد الإيجار عقد ( الإيجار ) منعقدا لذات مدة دفع القيمة الإيجارية .
    (أ- فى الأرضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ، يكون التنبيه قبل انتهائيا بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف .
    ب- فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتأجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .
    ج- فى المساكن والغرف المؤثثة وفى أى شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل ننهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير )
    [ المادة 563 فقرة ب من القانون المدنى ]
    والتساؤل الذى يعد مدخلا صحيحا لبيان ماهية المشاهرة ومعناها الصحيح
    1. هل عقد الإيجار المتضمن كلمة المشاهرة يعد خاليا من بيان المدة 000؟
    2. هل عقد الإيجار المتصمن كلمة المشاهرة يعد معقودا لمدة غير معينة 000؟
    3. هل عقد الإيجار المتضمن كلمة المشاهرة يتعذر إثبات مدته 000؟
    - إعمال نص المادة 563 من القانون المدنى والخاص بتعيين نهاية زمنية لعقد الإيجار تقتضى أن يكون عقد الإيجار إما خاليا من بيان المدة ( مدة القعد ) وإما معقودا لمدة غير معينة وإما يتعذر إثبات مدته .
    - والمستفاد من نص المادة 563 من القانون المدنى أن عقد افيجار قد يعقد دون بيان مدة القعد ( خلو العقد من بيان مدته ) وقد يعقد كذلك دون مدة معينة ، وأخيرا فأن نص المادة 563 من القانون المدنى أجازت إثبات مدة عقد الإيجار بعيدا عن صلب عقد الإيجار ذاته . يستفاد ذلك من عبارة النص 000 أو تعذر إثبات المدة المدعاة 000 أى مدة عقد الإيجار ، فمسائلة مدة عقد الإيجار هى مسألة يجوز إثباتها ونفيها إذا بعيدا عن صلب الإيجار .
    إذا
    - فمدة عقد الإيجار من الأمور التى يجوز التصدى لها قضاءا من حيث تحديد تاريخ انتهاء مدة العقد . فللقاضي فى ضوء ظروف كل دعوى على استقلال أن يحدد متى ينتهى عقد الإيجار .
    * تفسير كلمة المشاهرة فى ضوء ما سبق
    - فى ضوء ما سبق يصبح الحكم المسبق على كلمة مشاهرة بأنها تعنى شهرا أو تعنى أمضى مدة لعقد إيجار ، حكما غير صيحيح قانونا ، بل الصحيح هو تحديد معنى كلمة مشاهرة فى ضوء كل حالة تعاقد على حدة ، لأن كلمة المشاهرة بحاجة إلى تفسير ، والتفسير ورغم عمومية قواعدة إلا إنه لا يصح إلا بصدد كل حالة متفردة بذاتها .
    ( التفسير القضائي )
    - ففى بعض عقود الإيجار قد تعنى كلمة مشاهرة أن مدة عقد الإيجار شهرا ، ويكون ذلك هو المعنى الحقيقى الذى أراده طرفى العقد المؤجر والمستأجر .
    - وفى عقود إيجار أخرى قد يكون لكلمة مشاهرة معنى أمضى مدة لعقد الإيجار فى ظل قواعد وأحكام القانونى المدنى ، وهى مدة ستون عاما قياس على امتداد حق الحكر الواردة بالمادة 999 من القانون المدنى 000 والمسألة أولا وأخيرا ( إثبات ونفى )
    * إثبات مدة عقد الإيجار فى ضوء وأحكام القانون المدنى
    * العقود المحررة فى ظل قواعد القانون المدنى
    * العقود المحررة منذ 1/2/1996م
    - أوضحنا أن عقد افيجار المتضمن كلمة مشاهرة لا يعد خاليا من بيان المدة ( مدة عقد الإيجار ) كما أنه لا يعد معقودا لمدة غير محدودة ، و الخلاف ينحصر فلى تساؤلين .
    هل يعد العقد معقودا لمدة شهر ؟
    هل يعد معقودا لمدة أطول ؟
    - والإجابة على هذا التساؤل لا يكون إلا ببيان ظروف التعاقد وملابساته .
    وعملا :- فأن المؤجر يدعى دائما أن المقصود بكلمة المشاهرة هى الإيجار لمدة شهر واحد .
    والمدعى عليه ( المستأجر ) يدعى أن المقصود أطول مدة لعقد الإيجار فى ظل قواعد القانون المدنى.
    قاضى الموضوع وتفسير كلمة المشاهرة
    - التفسير أحد وسائل ةطرق تطبيق القانون ، والقاضى ملزم فى تفسير العقود تحديدا - ومنها عقد الإيجار - بالأخذ بما أراده المتعاقدين حقيقة دون أن يتقيد بالألفاظ والعبارات التى استعملاها ، سحيح أنه يكون لا تفسير مع صراحة اللفظ والعبارة إلاأن ذلك رهين ومشروط بأن تكون الألفاظ والعبارات التى دونت بصلب العقد تعبر وبصدق عما أراده المتعاقدين ( المؤجر- المستأجر ) بالفعل ، فالعبرة باللفظ أو العبارة التى تعبر عن الإرادة وما اتجهت إليه فإذا أراد المتعاقدان شيء محدد ولم تعبر الألفاظ والعبارات التى استعملاها عنه ، أو أدت لمعنى لذلك تحتم الأخذ بالإرادة الحقيقية للمتعاقدان .
    * من قضاء محكمتنا العليا فى بيان سلطة قاضى الموضوع فى تفسير العقود ، والتزامه ببيان الإرادة الحقيقية لمتعاقدان ووسائلة للوصول للإرادة الحقيقية .
    ( لمحكمة الموضوع السلطة المطلقة فى تفسير جميع العقود والشروط بما تراه أو فى بمقصود المتعاقدين منهما دون أن تتقيد بألفاظهما مستعينة فى ذلك بجميع ظروف الدعوى وملابستها ولها أن تستعين بالبينة والقرائن فى ذلك .
    [ نقض 396 لسنة 49 ق جلسة 23/5/1981 ]
    [ نقض 7851 لسنة 49 ق جلسة 4/1/1983 ]
    [ نقض 505 لسنة 59 ق جلسة 4/2/1993 ]
    [ نقض 1010 لسنة 64 ق جلسة 22/2/1996]
    [ نقض 9556 لسنة 64 ق جلسة 1/3/1998 ]
    * التعليق على الحكم
    - أرسلت محكمتنا العليا مبدأ سلطان قاضى الموضوع فى تفسير العقد بما تراه أو فى بما أرادة المتعاقدين المؤجر والمستأجر والفرض أن المتعاقدين أرادا شيء محددا . إلا أن الألفاظ والعباات التى ساقها للتدليل عليه لم تؤدى المعنى المطلوب فيفهم العقد على غير افرادة الحقيقة لمنشيئه . وقد بأن قضاء النقض سلطة محكمة الموضوع فى الاستعانة بظروف الحال والبينه والقرائن من أجل التوصل للإرادة الحقيقة للمتعاقدين .
    * من قضاء محكمتنا العليا فى اشتراط مراعاة حسن النية فى التعاقد ، والتزام محكمة الموضوع لدى تفسيرها للعقود بمبدأ حسن النية فى التعاقد .
    ( فى تفسير العقود يجب التزام عباراتها الواضحة على هدى من حسن النيه )
    [ نقض 4652 لسنة59 ق جلسة 4/5/1993 ]
    [ نقض 1920 لسنة60 ق جلسة 13/3/1994 ]
    [ نقض 111 لسنة 60 ق جلسة 2/2/1999]
    التعليق على الحكم
    - مبدأ حسن النيه فى تفسير العقود يعنى وكما يتضح من حكم النقض أن على محكمة الموضوع أن تلتزم عبارات القعد الواضحة شريطة أن تكون تلك العبارات واللفاظ المستخدمة فى العقد تعبر وبصدق عما أراده المتعاقدان .
    * من قضاء محكمتنا العليا فى إجازة الأخذ بمعنى مغير لألفاظ وعبارات القعد شريطه أن تبين المحكمة أسباب ذلك .

    ( القاضى ملزم بأن يأخذ عبارة المتعاقدين واضحة كما هى ،فلا يجوز له تحت ستار التفسير الآنحراف بالمعنى إلى معنى أخر وإذا أراد حمل العبارة على معنى مغاير فى ظاهرها أن يبين فى حكمة الأسباب المقبولة التى تبين هذه المسلك وتبرره ويخضع لقضاء محكمة النقض )
    [ نقض 4952 لسنة 65 ق جلسة 17/2/1997 ]
    [ نقض 6115 لسنة 68 ق جلسة 4/3/1997 ]
    التعليق على الحكم
    - حق قاضى الموضوع فى تفسير العقد بما يراه أو فى بإرادة المتعاقدين لا يخوله حق الأنحراف بالمعنى الواضح إلى معنى أخر إلا إذا بأن بحكمة أسباب ذلك ، فحرية القاضى مقيدة ببيان الأسباب التى أرتكن إليها .
    - ومعنى ذلك هو تأكيد لحق المحكمة الموضوع فى إقرار ما تراه أو فى بإرادة المتعاقدين ولو خالف صريح اللفظ والعبارات ، القيد الوحيد هو تسبب هذا المسلك ، وتبرير هذا المسلك يكون من خلال ما أدركته محكمة الموضوع لحقيقة الأمر من خلال تحقيقاتها فى الموضوع وظروف الدعوى وما تجمع لديها من أدلة وقرائن .



















    الفصل الثالث
    عقد إيجار
    بلا أخطاء قانونية




    عقد إيجار
    بلا أخطاء قانونية
    عقـد الإيجار في ظل القانون رقم 4 لسنة 1996م أي في ظل قواعد وأحكام القانون المدني عقد رضائي ملزم لجـانبين هما ( المؤجر والمستأجر) بمقتضاه يلتزم المؤجر بأن يمكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة كالتزام أساسي ،في
    الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
    https://osama.forum-canada.com
    اسامة البقار
    المدير العام

    المدير  العام
    اسامة البقار



    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   Empty
    مُساهمةموضوع: رد: بحث فى قانون الايجارات الجديد-    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   I_icon_minitimeالأربعاء 08 ديسمبر 2010, 10:26 am

    حين يلتزم المستأجر بأداء القيمة الايجارية وتسليم العين المؤجرة في نهاية مدة العقد كالتزامات أساسية وجوهرية ، وتعدد الالتزامات وتداولها بين طرفي عقد الإيجار هو أساس هذا الفصل من الكتاب ، وبصورة أكثر عملية ان الغرض من هذا الفصل هو بيان كيف نتعاقد تعاقد صحيح في ظل قواعد وأحكام القانون المدني.
    ونري دراسة الأركان الأساسية لعقد الإيجار في صورة بنود 000 هي البنود الأساسية لعقد الإيجار الذي يحرر في ظل قواعد وأحكام القانون المدني ، ولا خلاف في أهمية بيان هذه البنود باعتبارها الترجمة الفعلية لكيفية التعاقد القانوني الصحيح.

    البيان الأول لعقد الإيجار 0 أسم المؤجر والمستأجر وصفاتهم وجنسيتهم

    بيان أسماء المؤجر والمستأجر .
    المؤجر والمستأجر هما أطراف عقد الإيجار ، لذا يلزم بيان أسم كل منهما بصلب عقد الإيجار بصورة نافية للجهالة ، ويتم إثبات أسم المؤجر والمستأجر من واقع دلالات الشخصية التي يحملونها ( بطاقة - جواز سفر ) ويفضل إضافة أسم الشهرة لأي منهما إن وجد ... ويتصور تعدد أشخاص المستأجرين بالعقد الواحد كما يتصور تعدد أشخاص المؤجرين ، كما في حالة الملكية الشائعة أو تعدد الملاك وكما في حالة تحرير عقد إيجار باسم الزوج والزوجة معا ، وفى هذه الحالة يلزم بيان أسماء كل المؤجرين وكل المستأجرين إذ أن الالتزامات المتبادلة في عقد الإيجار تنصرف إليهم جميعا وكما تدون أسماء جميع المؤجرين أو المستأجرين يلزم أن يكون لهم جميعا توقيعات على عقد الإيجار ، آيا كانت صورة أو طريقة التوقيع ( التوقيع بالإمضاء - التوقيع بالبصمة - التوقيع بالختم ) فالتوقيع يفيد نسبة العقد إلى من وقع عليه والتزامه بما ورد به وتتجلي الأهمية القانونية والعلمية لبيان أسم المؤجر والمستأجر في أن عقد الإيجار أحد عقود المعارضات الذي يلتزم بمقتضاه المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين في حين يلتزم المستأجر بأداء القيمة الايجارية ( كالتزامات أساسية ) فكلاهما يعطى مقابلا لما يأخذ ، ومقتضى ذلك أن يعلم كلاهما الأخر معرفة تؤهله لمقاضاته إذا أخل بأحد التزاماته العقدية وإذا تعدد المؤجرون أو تعدد المستأجرون ، فإن الإجراءات القانونية تتخذ ضد كل متعاقد ، بمعنى أوضح أن تعدد المستأجرون بالعقد يوجب أن توجه الإجراءات ضدهم جميعا باعتبارهم طرف واحد هو المستأجر ، ومخالفة ذلك يؤدى عملاً إلى نتائج خطرة ، فالحكم الصادر بالإخلاء أو الطرد أو إنهاء العلاقة الايجارية لا يعد حجة إلا في مواجهة من اختصم واتخذت الإجراءات ضده ، وما على المتعاقد ( المستأجر ) الذي لم يختصم إلا أن يرفع دعواه بعدم الاعتداء بالحكم لعدم اختصامه قانونا ولا يقصد مما سبق أن الأحكام الصادرة بإنهاء العلاقة الايجارية هي وحدها التي يتحتم اختصام جميع المستأجرين فيها ، بل أي منازعات قضائية تنشأ عن تنفيذ عقد الإيجار ، وإنما ذكرت دعاوى إنهاء العلاقة لفرط خطورتها وأهميتها العلمية .
    بيان صفة المؤجر والمستأجر
    المؤجر إما مالكا للعين المؤجرة ملكية تامة ، وإما صاحب حق انتفاع عليها وغما مالكا على الشيوع وإما وكيل للمالك وبيان صفة المؤجر بعقد الإيجار تعد أحد أهم البيانات التي يتحتم بيانها لما يترتب على ذلك من أثار هامة وخطرة ، وكما يبدو بيان صفة المالك بيانا هاما وخطرا ، فأن بيان صفة المستأجر وكونه يتعاقد باسمه ولسابه أو باسمه ولحسابه أو باسمه ولحساب الغير بيانا هاما أيضا فعقد الإيجار وكما سبق عقد ملزم لجانبين ويلزم أن تحدد صفة المستأجر كما تحدد صفة المؤجر .
    بيان جنسية المؤجر والمستأجر
    تبدو أهمية بيان جنسية المؤجر المستأجر كبيانات أساسية وجوهرة ى عقد الإيجار فى تحديد موطن الشخص وكيفية إعلانه بالأوراق القضائية والقانونية وتلزم أولا التفرقة بين الشخص الطبيعي والشخص الاعتباري .
    بيان محل إقامة المؤجر والمستأجر
    غاية بيان محل إقامة للمؤجر بصلب عقد الإيجار هو توقى ما يحدث من تلاعب فى إعلان الأوراق القانونية والقضائية والذي أًصبح أشبه بالظاهرة بل بالكارثة 000 ان المادة 10 من قانون المرافعات المدنية والتجارية قررت أنه 000 تسلم الأوراق المطلوب إعلانها إلى الشخص نفسه أو في موطنه 000 ومقتضى ذلك أن محل الإقامة الذي يثبته المؤجر أو المستأجر بصلب عقد الإيجار يكون هو الموطن الذي يصح قانونا توجبه الأوراق القانونية والقضائية إليه ، والفرض أن المؤجر قد لا يقيم العقار الذي أجر أحد وحداته وكذا المستأجر ، لذا فأن ذكر بيان محل الإقامة بصلب العقد يقطع طريق التلاعب بالإعلانات . ومن هنا تبدو الأهمية الفائقة لبيان محل إقامة المؤجر والمستأجر .

    البيان الثاني لعقد الإيجار 000 وصف المكان وموقعة والغرض من الإيجار

    بيان وصف المكان المؤجر
    الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه بتمكين المستأجر من الانتفاع بالشـيء المؤجر ، ومقتضى ذلك ضرورة وصف العين محل عقد الإيجار وصفا دقيقاً من حيث مكوناتها و حالتها . يؤكد ذلك التزام المستأجر برد العين بالحالة تسلمها عليها وقد ألزمت المادة 567 فقرة 2 من القانون المدني المستأجر أن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة لتبقى على الحالة التي سلمت بها ، ويبدو بيان وصف المكان المؤجر هاما كذلك فى الأحكام الصادرة بإنهاء العلاقة الايجارية . إذ تم تنفيذ الحكم وفقا لما دون بالعقد وبأصل صحيفة الدعوى عن وصف المكان وكذا ملحقاته ومشتملا ته.
    بيان موقع المكان المؤجر
    بيان موقع المكان أو العين المؤجرة يفيد في تحقيق أمرين .
    الأول :- تحديد الاختصاص القضائي محليا.
    الثاني :- في حالة عدم الاتفاق أجرة أو على كيفية تقديرها فالمادة 562 من القانون المدني قررت أنه فى حالتي عدم الاتفاق على مقدار الأجرة . وجب اعتبـار أجرة المثل ، وموقع المكان المؤجر أحد العناصر أحد العناصر الأساسية فى تحديد أجرة المثل ، والمقصود باجرة المثل ، أجرة عين أو عقار بذات الجهة وله ذات المواصفات وبالأدنى مواصفات مشابهة لها .
    بيان الغرض من الإيجار
    بيان الغرض من الإيجار أحد البيانات الهامة فى عقد الإيجار والتي يلزم ان تحدد بدقة مرد ذلك صراحة نص المادة 579 من القانون المدني والتي حظرت على المستأجر أن يستعمل العين المؤجرة على حلاف ما تم الاتفاق عليه .
    إغفال بيان الغرض من الإيجار
    إذا أغفل المؤجر والمستأجر بيان الغرض من الإيجار التزام المستأجران يستعمل العين بحسب ما أعدت له .
    ( يلتزم المستأجر بأن يستعمل العين المؤجر على النحو المتفق عليه ، فإن لم يكن هناك اتفاق التزام أن يستعمل العين بحسب ما أعدت له )
    [ المادة 579 من القانون المدني ]
    البيان الثالث لعقد الإيجار 000مدة عقد الإيجار ومدي جواز تجديدها لمدة أخرى
    أو لمدد أخرى
    بيان مدة عقد الإيجار
    بيان مدة عقد الإيجار أحد البيانات الهامة والتي دائما ما تثير مشكلات عدة حال التعاقد ، فالمستأجر مدفوعاً بظروفه الاقتصادية والاجتماعية حريص على التعاقد لا مضى مدة والبقاء بالعين المؤجرة قدر الممكن والمستطاع ، والمؤجر حريص كل الحرص على تأقيت مدة عقد الإيجار بزمن محدد يتمكن بعدة من استرداد العين المؤجرة بانتهاء مدة عقد الإيجار.
    وإذا كان عقد الإيجار من طبيعته التأقيت ، فانه لا يوجد بين نصوص القانون المدني نص واحد يضع حدا أقصى أو حداً أدنى لمدة عقد الإيجار ، ولذا يصح قانونا التعاقد لأي مدة طالت أم قصرت ، مادام تحديد تلك المدة إرادة متعاقدين مؤجر ومستأجر وبالادق إرادة مؤجر.
    الخطأ الشائع بالا تزيد مدة عقد الإيجار عن ستون عاماً
    الخطأ الشائع بالا تزيد مدة عقد الإيجار فى ظل قواعد وأحكام القانون المدني عن ستون عاما قياسا على مدة حق الواردة بالمادة 999 من القانون المدني ، قياس خاطئ تماما ، لاختلاف أحكام عقد الإيجار عن أحكام الحكر ، القياس وأرد فى حالة محددة أشار إليها الفقيه السنهورى (000 إذا ورد عقد الإيجار مؤبدا أى لأجل غير مسمي فيعد معقودا - بالقياس - لمدة ستون عاما قياسا على مدة حق الحكر000) .
    بيان تجديد عقد الإيجار لمدة أو لمدة أخرى
    تأقيت عقد الإيجار بمعني تحديد مـدته ( شهر ، سنة ، عشر سنوات ، خمسون سنة ، 000 ) ورغبة المستأجر فى البقاء فى العين المؤجرة قدر الممكن والمستطاع ، هما السبب والدافع دائما لتجديد عقد الإيجار لمدة أو لمدد أخرى . وكما أوضحنا سلفا فان تجديد عقد الإيجار وبالادق النص على تجديده لمده او لمدد أخرى لا يعد إنشاء إيجار جديد لأن التجديد يتم وفق ما اتفق عليه المتعاقدان ودوناه عقد الإيجار .
    متى يعد التجديد إيجارا جديدا 000؟
    وفقاً لصريح نص المادة 599 من القانون المدني ، فإن انتهاء مدة عقد الإيجار وبقاء المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة ودون اعتراض من المؤجر يعد إيجاراً جديداً لا مجرد امتداد للعقد الأصلي أو الأول والذي انتهى بانتهاء مدته ، وفى هذه الحالة يعد الإيجار الجديد منعقداً بذات شروط العقد الأصلي 00 باستثناء مدة عقد الإيجار الجديد معقوداً لمدة دفع القيمة الايجارية كما أوضحت ذلك المادة 563 من القانون المدني .
    (( إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقد لفترة دفع الأجرة ، وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على التعاقد الأخر بالإخلاء فى المواعيد الآتي بيانها :-
    أ- فى الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ، يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر .
    فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفه الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف .
    ب- فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة بدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .
    ج- في المساكن والغرف المؤثثة وفى أي شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر وجب التنبيه قبل نصفها الأخير ).
    [ المادة 563 من القانون المدني ]
    البيان الرابع لعقد الإيجار 000 التنبيه بالإخلاء لانتهاء مدة العقد
    تأقيت عقد الإيجار يقتضي انتهائه بانتهاء المدة المحددة بصلب عقد الإيجار ، ودون حاجة إلى التنبيه بالإخلاء أساس صريح نص المادة 598 من القانون المدني .
    ( ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينة فى العقد حاجة إلى تنبيه بالإخلاء )
    لكن التنبيه بالإخلاء يصبح ضروريا في حالتين 000
    الحالة الأولى 000 التنبيه الاتفاقي
    إذا اتفق المتعاقدان المؤجر والمستأجر على شرط التنبيه بالإخلاء قبل انقضاء مدة العقد لزم إعمال الشرط ، فيلتزم المؤجر بإنذار المستأجر فى غضون المدة المتفق عليها وعملا 000 فإن مناط الإنذار بالإخلاء لانتهاء مدة العقد يتحقق منى اتفق المؤجر والمستأجر على أن يمتد عقد الإيجار لمدة أو لمدد مماثلة طالما لم يحصل تنبيه بالإخلاء من أحدهم ، فإذا تم التنبيه بالإخلاء فى ميعاده انتهى عقد الإيجار بانتهاء مدته ، وإذا لم يحصل التنبيه أو تم بعد الميعاد المحدد فإن عقد الإيجار إلى المدة أو المدد المحدد بالعقد والتي سبق أن تراضا عليها المتعاقدين ( المؤجر – المستأجر) ويراعى أن التجديد الذي تم فى الحالة السابقة هو تجديد لذات عقد الإيجار بذات شروطه ولا يعد إنشاءً لعقد إيجار جديد ، فلا محل إذاً لإعمال نص المادة 599 من القانون المدني والتي تتناول موضوع مغاير هو انتهاء العلاقة الإيجارية بانتهاء المدة ، وبقاء المستأجر منتفعا دون اعتراض المالك ، والتى اعتبر فيها الشارع بقاء المستأجر بالعين إيجارا جديداً .
    الحالة الثانية 000 التنبيه القانوني ( الإلزامي )
    إذا كان الأصل هو انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته بصلب العقد دون ما الحاجة إلى إنذار ، فأن الإنذار أو التنبيه بالإخلاء يتم بالاتفاق كما أوردنا ، كما يكون التنبيه بالإخلاء لانتهاء مدة إلزاميا على المؤجر فى ثلاث حالات حددتها المادة 563 من القانون المدني .
    أولا 000 عقد إيجار خالي من بيان المدة.
    ثانيا 000 عقد إيجار غير معين المدة.
    ثالثا 000 تعذر إثبات مدة عقد الإيجار.
    (( إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقد لفترة دفع الأجرة ، وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على التعاقد الأخر بالإخلاء فى المواعيد الآتي بيانها :-
    أ- فى الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ، يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر .
    فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفه الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقا للعرف .
    ب- في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة بدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .
    ج- فى المساكن والغرف المؤثثة وفى أي شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر وجب التنبيه قبل نصفها الأخير ))
    [ المادة 563 من القانون المدني ]
    البيان الخامس لعقد الإيجار الجديد 000 الأجرة المتفق عليها - وقت السداد إيصال السداد - قرينة السداد
    بيان الأجرة المتفق عليها أحد البيانات الهامة فى عقد الإيجار وزاد من أهمية هذا البيان خضوع عقود الإيجار لأحكام وقواعد القانون المدني ، والتي لا تجيز كأصل عام الطعن فى تقدير القيمة الايجارية ، كما زاد من أهمية بيان الأجرة المتفق طبعة الظروف الاقتصادية الصعبة التي تواجهه الاقتصاد العالمي وما ترتب عليها من تضخم وندرة السيولة ، وكما سبق أن أوضحنا أن الأجرة قد تكون نقودا كما يصح أن تكون اى تقدمه أخرى ، وأنه ى حالات عدم الاتفاق على تحديد قيمة إيجاريه ، أو على كيفية تقديرها ، أو تعذر إثبات مقدار الأجرة فالعبرة بأجرة المثل .
    بيان وقت سداد القيمة الايجارية
    وفقا لصريح نص المادة 586 من القانون المدني فإنه يجب على المستأجر أن يسدد الأجرة فى المواعيد المتفق عليها بصلب عقد الإيجار وفى حالة عدم الاتفاق على تحديد وقت سداد الأجرة وجب السداد فى المواعيد التي يعينها عرف الجهة الكائن بها العين المؤجرة ، ويكون ذلك غالبا فى غضون الأسبوع الأول لكل شهر 000 إذا كانت القيمة الايجارية تسدد بالشهر
    الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
    https://osama.forum-canada.com
    اسامة البقار
    المدير العام

    المدير  العام
    اسامة البقار



    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   Empty
    مُساهمةموضوع: رد: بحث فى قانون الايجارات الجديد-    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   I_icon_minitimeالأربعاء 08 ديسمبر 2010, 10:26 am

    بيان الإيصال الدال على سداد القيمة الايجارية
    أداء المستأجر للأجرة يصحبه إستحصاله على ما يدل على أداء القيمة الايجارية ، ودائما ما يدون بيان الإيصال الدال على سداد الجرة بصلب العقد ، ولا يمنع عدم حصول المستأجر على إيصال أو فقده إياه إثبات واقعة سداد الأجرة وفق القواعد والأحكام الواردة لقانون الإثبات.
    سداد أجرة شهر وقرينة سداد ما سبق من أجرة
    ( الوفاء بقسط من الأجرة قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة على هذا القسط حتى يقوم الدليل على عكس ذلك ).
    [ المادة 587 من القانون المدني ]
    جعل المشرع من أداء المستأجر لقسط من الأجرة قرينة قانونية بسيطة على أداء ما سبق من أقساط ، ولا يمنع قيام هذه القرينة القانونية البسيطة لصالح المستأجر من إثبات المؤجر لعكسها - كل ما فى الأمر هو نقل عبء الإثبات على عاتق المؤجر ، فيلتزم هو بإثبات واقعة عدم السداد .
    البيان السادس لعقد الإيجار 000 مقدم الإيجار - خلو الرجل- كيفية خصمه من القيمة الايجارية
    منذ 1/2/1996م تاريخ سريان أحكام القانون المدني على عقود إيجار الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون تأجيرها والأماكن التي انتهت أصبح من حق المؤجر تقاضى أي مبالغ مالية خارج عقد الإيجار 00 ففي ظل التعاقد الحر فى عقود الإيجار ما تراضا عليه المتعاقدان المؤجر والمستأجر هو قانونهم وشريعتهم الغالية ، القانون رقم 4 لسنة 1996 هو القانون الاصلح للمتهم .
    إثبات المبالغ المدفوعة على عقد الإيجار
    إلغاء جريمة خلو الرجل كما سبق جعلت من إثبات ما دفعة المستأجر كخلو أو كمقدم إيجارا تصرفا قانونيا لا يؤخذ المؤجر به ، بل أنه يتبع ذلك بيان طريقة خصم تلك المبالغ من القيمة الايجارية .
    [ حكمت المحكمة بالاستمرار فى تنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر بجلسة 22 من فبراير سنة 1997 في الدعوى الدستورية رقم 48 لسنة 17 قضائية فيما فصل فيه من اعتبار القانون رقم 4 لسنة 1996 المشار إليه قانونا أصلح للمتهم مع ما يترتب على ذلك من أثار وألزمت الحكومة المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة ].
    أمين السر رئيس المحكمة
    [ منطوق الحكم الصادر في الدعوى رقم 1 لسنة 19 قضائية دستورية ]
    البيان السابع لعقد الإيجار 00 الفسخ لعدم سداد القيمة الايجارية في مواعيدها
    التزام المستأجر بسداد الايجارية - فى مواعيدها - أحد أهم الالتزامات التى تترتب على عقد الإيجار فى مواجهة المستأجر .
    ( يجب على المستأجر أن يقوم بوفاء الأجرة فى المواعيد المتفق عليها ، فإذا لم يكن هناك اتفاق وجب الوفاء بالأجرة فى المواعيد التي يعينها عرف الجهة )
    [ المادة 586 من القانون المدني ]
    الفسخ التلقائي للعقد والفسخ بحكم
    إذا تضمن عقد الإيجار شرطا صريحا على اعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه حال عدم سداد المستأجر للقيمة الايجارية ، وكان هذا الشرط واضح الدلالة بحيث لا محل لتأويله أو تفسيره فأن العقد يعد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى إنذار أو رفع دعوى بفسخ عقد الإيجار ، وهو ما يعرف قانونا بالفسخ التلقائي الصريح ، ومقتضى ذلك أن عدم اشتمال عقد الإيجار على هذا الشرط الفاسخ الصريح يقتضي أن ينذر المؤجر والمستأجر بسداد القيمة الايجارية بما يستتبع ذلك من ضرورة إقامة المؤجر لدعوى طرد او إخلاء بسبب عدم سداد القيمة الايجارية في مواعيدها القانونية
    البيان الثامن لعقد الإيجار 000 التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن
    الأصل طبقاً لاحكام القانون المدني حق المستأجر في التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن وذلك لكل ما استأجره أو بعضه ، ولا يقيد هذا الأصل سوى الاتفاق على مخالفة وبالادق تقيده ، فينص فى عقد الإيجار صراحة على عدم جواز تنازل المستأجر عن العين المؤجرة أو التأجير من الباطن ، ومفهوم ذلك أنه متى لم ينص فى العقد على حظر التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن حق للمستأجر إجراء التنازل والتأجير من الباطن .
    حظر التنازل عن الإيجار وأثره على التأجير من الباطن.
    الاستثناء من جواز التنازل عن عقد الإيجار رغم وجود شرط صريح بمنعه يرجى التفضل بمراجعة البند الخاص بحق المستأجر في التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن منعاً للتكرار والإطالة.
    البيان التاسع لعقد الإيجار 000 السماح بإحداث تغييرات بالعين المؤجرة
    التغير الضار بالعين المؤجرة التغير الغير ضار بالعين المؤجرة
    وفقا لصريح نص المادة 580 من القانون المدني فإنه لا يجوز للمستأجر أن يحدث المؤجرة أي تغير بدون أذن المؤجر إلا إذا كان هذا التغيير لا ينشأ عنه أي ضرر للمؤجر وبذا فإن المادة 580 أحدثت تفرقه بين نوعين من التغير.
    1. تغيير لا يترتب عليه ضرر ---------- وهو جائز للمستأجر
    2. تغيير يترتب عليه ضرر ----------- وهو محظور على المستأجر إلا إذا ستحصل على أذن مسبق من المؤجر
    والتساؤل 000 هل يشترط الأذن الكتابي من المؤجر في النوع الثاني من التغيير ( أي التغيير الذي يحدث ضرر )
    لم يحدد نص المادة 580 من القانون المدني شكلا معينا للأذن بإحداث تغيير فلم يشترط النص أن يكون هذا الأذن مكتوبا ، وبالتالي يجوز إثبات واقعة الأذن أو الموافقة بشتي طرق ووسائل الإثبات ، وكذا نفى صدور هذا الأذن من جانب المؤجر بكافة وسائل الإثبات .
    إحداث المستأجر تغييرا ضارا أذن من المؤجر
    إذا أحدث المستأجر بالعين المؤجرة تغييرا ضارا دون أذن من المؤجر جاز إلزامه بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها وبالتعويض أن كان له مقتضى والتزام المستأجر بعدم إحداث أي تغيير بالعين المؤجرة على النحو السالف يقابله التزام المؤجر بعدم إحداث أي تغير بالعين المؤجرة أو بملحقاتها ( 000 ، ولا يجوز له - المؤجر - أن يحث بالعين أو بملحقاتها أي تغيير يخل أو بملحقاتها ) [ المادة 571 من القانون المدني ]

    البيان العاشر لعقد الإيجار 000 استعمال العين فيما أجرت مكن أجله

    بيان الغرض من الإيجار أحد أهم بيانات عقد الإيجار ، ولذا يلزم تدوينه بدقة ووضوح ، أساس ذلك انه لا يجوز طبقا لاحكام القانون المدني للمستأجر أن يغير من تلقاء نفسه نوع النشاط الثابت بأصل عقد الإيجار ، علي اعتبار أن تحديد نوع نشاط0 معين للعين المؤجرة كان أحد أسباب رضاء المؤجر بإبرام عقد الإيجار ، وتغير هذا النشاط دون إرادة المؤجر هو إهدار لهذه الإرادة وهو جوهر و أساس أحكام القانون المدني.
    البيان الحادي عشر لعقد الإيجار 000ما ينفقه المستأجر على التحسينات

    التحسينات هي ما يضاف إلى العين المؤجرة من قيمتها وانه حال قيام العلاقة الايجارية ( انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ) قد يدخل على العين المؤجرة بعض التحسينات ، والتساؤل 000 هل يلزم المؤجر برد أي بدفع قيمة هذه التحسينات بعد انتهاء العقد 000 ؟ فرق المشرع بين حالتين.
    الحالة الأولى :- إجراء التحسينات بعلم المؤجر ودون اعتراض منه .

    فى هذه الحالة يلزم الرجوع إلى طبيعة اتفاق المؤجر والمستأجر الثابت بعقد الإيجار 000 وما تم الاتفاق عليه ينفذ . فإذا اتفق على أداء المؤجر لقيمة هذه التحسينات دفعها المؤجر والتزم بها ، وإذا أتفق على عدم دفع المؤجر لقيمة التحسينات فلا يلزم المؤجر بالدفع .
    الحالة الثانية :- إذا اعترض المؤجر على قيام المستأجر بهذه التحسينات أو تمت دون علمه.
    في هذه الحالة لا يلزم المؤجر بدفع قيمة التحسينات لسبق اعتراضه عليها وبالأدنى عدم عمله بها كما للمستأجر أن يطلب إزالة تلك التحسينات والتعويض إذا تتسبب إزالة تلك التحسينات فى ضرر .
    عملاً 000 بيان التحسينات التي يضيفها المستأجر للعين المؤجرة بيان هام للغاية . إذ غالبا ما ينفق المستأجر مبالغ طائلة لإضافة التحسينات على العين المؤجرة ، تلك التحسينات التي تؤدى بلا شك إلى زيادة قيمة العين المؤجرة ، لذا يلزم يبين فى عقد الإيجار الآتي :-
    1. موافقة المؤجر على قيام المستأجر بإجراء التحسينات .
    2. التزامه بأداء قيمة تلك التحسينات لدى انتهاء عقد الإيجار لأى سبب دون سبب بعينه .
    خدعة التحسينات
    إذا كانت التحسينات هي ما يضاف إلى العين المؤجرة من قيمتها ، فإن مقتضى ذلك ان المستأجر قد تسلم العين المؤجرة في حالة تصلح لأداء الغرض من الإيجار .
    والواقع أن بعض المؤجرين يسلموا الوحدات السكنية دون أن تكون معدة أساسا لأداء الغرض من الإيجار ، ويعتبر أن ما ينفعه المستأجر على أعداد الوحدة السكنية لأداء أغراض الإيجار من ينفقه المستأجر من مصاريف على التحسينات .
    وحقيقة الأمر أن ما أنفقه المستأجرين لا يعد بحال من مصاريف التحسينات بل من أساسيات إعداد الوحدة السكنية لأداء الغرض منها ، لذا يلزم بها المؤجر باعتباره ملزما بتسليم العين بحالة تصلح معها لأداء الغرض من الإيجار .
    [ المادة 564 من القانون المدني ]

    البيان الثاني عشر لعقد الإيجار 000 التزام المؤجر بالترميمات الضرورية التأجيرية
    التزام المؤجر بتسليم العين المؤجرة تصلح معها لأداء الغرض من الإيجار ، والتزام المستأجر برد العين بالحالة التى تسلمها عليها 000 يقتضي دوام صيانة العين المؤجرة وترميمها والترميمات نوعين
    ترميمات ضرورية - ترميمات استئجارية 000 وقد ألزمت المادة 582 من القانون المدني المستأجر بإجراء الترميمات التأجيرية التي يقضى بها العرف ، وأجازت ذات المادة إعفاء المستأجر إذا اتفق بعقد الإيجار على إلزام المؤجر بها .
    ( يلتزم المستأجر بإجراء الترميمات التأجيرية التي يقضى بها العرف ، ما لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك ). [ المادة 582 من القانون المدني ]
    وقد ألزمت المادة 567 من القانون المدني المؤجر بإجراء الترميمات معا لأداء الغرض منها .
    ( على المؤجر أن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة لتبقى على الحالة التي سلمت بها وأن يقوم فى أثناء الإجارة بجميع الترميمات الضرورية ). [ الماد 567 من القانون المدني ]

    البيان الثالث عشر لعقد الإيجار 00 رد العين المؤجرة بانتهاء مدة عقد الإيجار
    الأساس القانوني لالزام المستأجر برد العين المؤجرة
    ( يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار )
    [ المادة 590 من القانون المدني ]
    بيان رد العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار يرتبط دوما ببيان أخر هو تسليم أو رد العين المؤجرة بذات الحالة التي تم تسليمها بها ، ورد العين المؤجرة هو أثر حتمي لانتهاء عقد الإيجار . إذ أصبح المستأجر أجنبيا عن العين المؤجرة وبتعبير أدق ليس له صفه على العين المؤجرة وبالادق يعد مغتصبا لهذه العين.
    ويري بعض الفقه انه لا يشترط النص صراحة علي الالتزام برد العين المؤجرة علي أساس أن الرد والالتزام به أثرا من آثار العقد.
    وخلاصة القول أن المستأجر ملزم حال انتهاء مدة عقد الإيجار برد العين المؤجرة ، وبذات الحالة التي تم التسليم طبقا لها.
    البيان الرابع عشر لعقد الإيجار 00 مقابل استهلاك المياه والكهرباء ونور السلم وأجرة البواب التليفون - التكييف
    يجوز للمستأجر أن يضع بالعين المؤجرة أجهزة لتوصيل المياه والنور الكهربائي والغاز والتليفون والراديو وما إلى ما دامت الطريقة التي توضع بها هذه الأجهزة لا تخالف الأصول المرعية ، وذلك ما لم يثبت المؤجر أن وضع هذه الأجهزة يهدد سلامة العقار ).
    [ المادة 581 من القانون المدني ]
    البيان الخامس عشر لعقد الإيجار 000 التحكيم في عقد الإيجار
    المقصود بالتحكيم في عقد الإيجار
    يقصد بالتحكيم في عقد الإيجار فض كل المنازعات التي تثار بشان تنفيذ هذا العقد بما فيها الإخلال ببند من ببنوده عن طريق التحكيم ، والتحكيم في ابسط معانية يعني حل المنازعات عن غير طريق قضاء الدولة ، فالتحكيم قضاء رضائي او خاص بموجبة يحق للشخص وبالادق المتعاقد أن يحدد الجهة التي تفصل في المنازعات الخاصة بالعقد.
    الأساس القانوني للتحكيم في عقود الإيجار.
    ( 1. اتفاق التحكيم هو اتفاق الطرفين على الالتجاء إلى التحكيم لتسوية كل أو بعض المنازعات التي نشأت أو يمكن أن ينشأ بينهما بمناسبة علاقة قانونية معينة عقدية كانت أو غير عقدية.
    2.يجوز أن يكون اتفاق التحكيم سابقا على قيام النزاع سواء قام مستقلا بذاته أو ورد في عقد معين بشان كل أو بعض المنازعات التي قد تنشأ بين الطرفين ، وفي هذه الحالة يجب أن يحدد موضوع النزاع في بيان الدعوى المشار إليها في الفقرة الأولي من المادة ( 30 ) من هذا القانون ، كما يجوز أن يتم اتفاق التحكيم بعد قيام النزاع ولو كانت قد أقيمت في شانه دعوى أمما جهة قضائية وفي هذه الحالة يجب أن يحدد الاتفاق المسائل التي يشملها التحكيم وإلا كان الاتفاق باطلا.
    3.ويعتبر اتفاقا على التحكيم كل إحالة ترد في العقد إلى وثيقة تتضمن شروط تحكيم إذا كانت الإحالة واضحة في اعتبار هذا الشروط جزءا من العقد).
    [ المادة 10 من قانون التحكيم في المواد المدنية والتجارية ]
    إيراد شرط التحكيم و أثره علي نزع اختصاص المحاكم
    قضاء التحكيم وبالادق الأحكام الصادرة عن المحكمين هي أحكام قانونية كما أوضحنا ولذا فان اتفاق المتعاقدين ( المؤجر والمستأجر ) علي التحكيم بمعني إيراد شرط التحكيم يحول بين قضاء الدولة وبين سلطة الفصل والتصدي
    ( 1. يجب على المحكمة التي يرفع إليها النزاع يوجد بشأنه اتفاق تحكيم أن تحكم بعدم قبول الدعوى إذا دفع المدعي عليه بذلك قبل إبدائه أي طلب أو دفاع في الدعوى.
    2. ولا يحول رفع الدعوى المشار إليها في الفقرة السابقة دون البدء في إجراءات التحكيم أو الاستمرار فيها أو إصدار حكم التحكيم).
    [ المادة 13 من قانون التحكيم في المواد المدنية والتجارية ]
    حجية الحكم الصادر في التحكيم في منازعة ايجارية
    للأحكام الصادرة من المحكمين وبقوة القانون حجية الأمر المقضي وهو ما أشارت إلية صراحة المادة 55 من قانون التحكيم " تحوز أحكام المحكمين الصادرة طبقا لهذا
    الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
    https://osama.forum-canada.com
    اسامة البقار
    المدير العام

    المدير  العام
    اسامة البقار



    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   Empty
    مُساهمةموضوع: رد: بحث فى قانون الايجارات الجديد-    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   I_icon_minitimeالأربعاء 08 ديسمبر 2010, 10:27 am

    القانون حجية الأمر المقضي وتكون واجبة النفاذ بمراعاة الأحكام المنصوص عليها في هذا القانون".
    ( 1. لا تقبل أحكام التحكيم التي تصدر طبقا لأحكام هذا القانون الطعن فيها بأي طريقة من طرق الطعن المنصوص عليها في قانون المرافعات المدنية والتجارية.
    2. يجوز رفع دعوى بطلان حكم التحكيم وفقا للأحكام المبينة في المادتين التاليتين).
    [ المادة رقم 52 من قانون التحكيم في المواد المدنية والتجارية ]
    الإجراءات العملية لتنفيذ حكم التحكيم الصادر بالطرد أو الإخلاء.
    أوضحت المادة 56 من قانون التحكيم الإجراءات العملية لتنفيذ حكم التحكيم وكذا المستندات المطلوبة للتنفيذ " يختص رئيس المحكمة المشار إليها في المادة ( 9 ) من هذا القانون أو من يندبه من قضاتها بإصدار الأمر بتنفيذ حكم المحكمين ، ويقدم طلب تنفيذ الحكم مرفقا به ما يلي :
    أصل الحكم أو صورة موقعة منه.
    صورة من اتفاق التحكيم.
    ترجمة مصدق عليها من جهة معتمدة إلى اللغة العربية لحكم التحكيم إذا لم يكن صادرا بها.
    صورة من المحضر الدال على إيداع الحكم وفقا للمادة ( 47 ) من هذا القانون).







    الفصل الرابع
    مشكلات دعاوى الإيجارات
    الموضوعية و المستعجلة
    قضايا وحلولها
    في ضوء أهم وأحدث أحكام محكمة النقض
    حتى 2003م


    المشكلة الأولى
    المساكنة والإيواء والاستضافة
    من له الحق في عقد الإيجار خلاف المستأجر
    المدون أسمه بعقد الإيجار
    مشكلة المساكنة
    ماهية المساكنه
    المساكنه أحد المشكلات الناتجة عن عدم تحري الدقة في تحرير بيانات عقد الإيجار وتحديدا في البند الخاص بمن هو المستأجر ، والفرض في مشكلة المساكنه أن يتعدد المستأجرين للعين الواحدة لكن عقد الإيجار يحرر بأسم مستأجر واحد منهم ، ففي هذه الحالة يعد جميعهم مستأجرين .
    وتظهر مشكلة المساكنة إلى الحيز العملي بوفاة المستأجر الذي تحرر عقد الإيجار باسمة وحدة أو تركة للعين المؤجرة ، ففي هذه الحالة يزعم المؤجر أن العلاقة الايجارية كانت فقط بينه وبين من حرر عقد الإيجار باسمة وبالتالي لا حق لغيرة في البقاء في العين .
    وقد تعددت أحكام النقض التي حددت ماهية المساكنه . شروطها . علي النحو التالي
    ماهية المساكنه 00 المساكنه التي تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة حقا في البقاء بها بعد وفاة المستأجر او تركه لها . وجوب حصولها منذ بدء الإجارة واستمرارها حتى وفاته أو تركه للعين. ( الطعن رقم 1778 لسنه 68 ق جلسة 24/5/2000 )
    تعدد المستأجرين وتحرير عقد الإيجار باسم أحدهم 000 تعدد المستأجرين لعين واحدة وانصراف نيتهم وقت التعاقد إلى إحداث الأثر القانوني للعقد وتحريره باسم أحدهم . أثره . اعتبارهم مستأجرين أصليين لهم كافة الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار.
    ( الطعن رقم 1147 لسنه 69 ق جلسة 30/4/2000 )
    شروط المساكنه
    المساكنه التي تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة حق البقاء بها بعد وفاة المستأجر سواء كانوا من الأقارب الذين عددتهم م 19 ق 49 لسنه 1977 – المقابلة للمادة 21 ق 52 لسنه 1969 – او من غيرهم . شرطه . أقامتهم فيها منذ بدء الإجارة واستمرارها دون انقطاع . توافرها للمساكن . أثره . حقه في البقاء في العين طوال مدة العقد والانتفاع بالامتداد القانوني بعد انتهائها دون استلزام إقامة المستأجر الأصلي فيها . مصدر حقه فى ذلك ما تعارف عليه الملاك من تحرير عقد الإيجار باسم مستأجر واحد فى حالة تعددهم عند استئجار عين واحدة.
    ( الطعن رقم 2674 لسنه 68 ق جلسة 30/1/2000 )
    المساكنة وجوب أن تكون معاصرة لعقد الإيجار وآلا تنقطع منذ بدايتها . اتخاذ المساكن لنفسه مسكنا مستقلا . أثره . اعتباره أجنبيا عن المسكن الأول عدم جواز التنازل له عند إلا يأذن كتابي من المالك.
    ( الطعن رقم 3857 لسنه 64 ق جلسة 17/2/2000 )
    الإقامة التي يعول عليها في المشاركة السكنية . المقصود بها الإقامة المستقرة المعتادة.
    ( الطعن رقم 3857 لسنه 64 ق جلسة 17/2/2000 )
    مشكلة الاستضافة أو الإيواء
    الاستضافة أو الإيواء
    علي خلاف المساكنه فإن الاستضافة أو الإيواء لا يعني تعدد أطراف عقد الإيجار ، فمن يقيم مع المستأجر الأصلي علي سبيل الضيافة أو التسماح لا يعد مستأجرا ، ولا يحق له التذرع بأنه مستأجر لكن أسمه لم يدون بعقد الإيجار ، والفارق دائما في مدي توافر شروط المساكنه فمن حرر عقد الإيجار باسمة كمستأجر هو من يعد وحدة المنتفع بالعين ، وإذا انتهت العلاقة الايجارية فان وجودة بالعين لا يستند الي أي أساس قانوني ويجب إخلائه منها ، وفي بيان الفارق بين المساكنه والإقامة علي سبيل الضيافة أو الإيواء ، وأن المساكنه . بشروطها . هي التي تخول صاحبها البقاء في العين ولو توفي المستأجر المدون أسمه بعقد الإيجار أو ترك العين المؤجرة قرر قضاء النقض .
    عقد الإيجار . الالتزامات الناشئة عنه وقوعها على عاتق طرفيه . جواز اتفاقهما على ترتيب حقوق للغير . المقيمون مع المستأجر على سبيل التسامح أو وفاء لالتزامات أخري مصدرها علاقة غير الإيجار . حقهم فى الانتفاع بالعين من قبيل استعمال المستأجر لها طلب المؤجر طردهم أو إخلائهم من العين . شرطه . انقضاء العلاقة الايجارية . التزام المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن كفل المشرع له الحق في خلافه المستأجر متى توافرت شروطها . مؤداه . لشاغل العين التمسك قبل المؤجر بعدم انتهاء العلاقة الايجارية . المادتان 152 مدني ، 29 ق 49 لسنه 1977.
    ( الطعن رقم 5354 لسنه 64 ق جلسة 17/1/2000)
    بصدور القانون رقم4 لسنة 1996م – بشأن سريان أحكام القانون المدنى علي الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها – أصبحنا أمام نوعين من عقود الإيجار – ونعني عقود إيجار الأماكن – عقود إيجار تحكمها نصوص القانون المدني وعقود إيجار تحكمها قوانين الإيجارات الاستثنائية ، ويمكننا القول ان تاريخ تحرير العقد – عقد الإيجار – هو ما يحدد القانون الواجب التطبيق علية ، فالعقود المحررة بعد 1/2/1996م تخضع للقانون المدني أما عقود الإيجار المحررة قبل هذا التاريخ فتطبق قوانين الإيجار الاستثنائية.
    المدة في عقد الإيجار الجديد
    بيان المدة في عقد الإيجار الجديد أحد أهم البيانات الأساسية بما يعني ان لعقد الإيجار الجديد بداية ونهاية معلومة.
    التاريخ الأول 000 تاريخ بدء العلاقة الايجارية
    التاريخ الثاني000 تاريخ انتهاء العلاقة الايجارية
    مدة عقد الإيجار هي 000 تبدأ من - / - / ---- وتنتهي في - / - / ----
    وكما يعني تاريخ بدء العلاقة الايجارية بدء استعمال المستأجر للعين المؤجرة بانتفاعه بها فان انتهاء مدة عقد الإيجار توجب علي المستأجر أن يرد العين المؤجرة إلي المؤجر ، لأنه في ظل قواعد القانون المدني فإن عقد الإيجار ينتهي بانتهاء مدته
    ( ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد 0000 )
    [ المادة 598 من القانون المدنى

    مشكلة إثبات العلاقة الايجارية
    تنص المادة 24 من القانون 49 لسنة 1977 في شأن تنظيم وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر " اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون – أي اعتبارا من 8سمبتمر 1977 – تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة .
    ويلزم المؤجر عند تأجير أي مبني أو وحدة أن يثبت في عقد الإيجار تاريخ ورقم وجهة إصدار ترخيص البناء ومقدار الأجرة المقدرة للوحدة وفقا للمادة 11 من هذا القانون .
    ويجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات .

    ورغم صريح نص المادة 24 إلا أن عقد الإيجار يظل عقداً رضائيا يكفي لانعقاده تراضي المؤجر والمستأجر ، ولذا أجاز المشرع استخلاص قيامة ضمنا من وقائع الدعوى والأدلة المطروحة فيها ، فيصح أن يكون عقد الإيجار غير مكتوب ويجوز إثباته بكافة الطرق القانونية بما فيها الإقرار واليمين ، ونص المادة 24 علي الصيغة السابقة تثير قضية هامة جدا ، وتحديدا الفقرة 3 .
    عدم دستورية المادة 24 الفقرة 3 فيما تضمنته من إباحة إثبات العلاقة الايجارية
    بكافة طرق الإثبات للمستأجر وحظر ذلك علي المؤجر
    الأستاذ الزميل 000 المشكلة من الناحية العملية ..
    إذا فقد المستأجر عقد الإيجار خاصته فأنه يملك – وفق المادة 24 فقرة 3 – أن يثبت العلاقة الايجارية بكافة طرق الإثبات .
    وإذا فقد المؤجر عقد الإيجار خاصته فانه لا يملك إثبات العلاقة الايجارية وبالتالي يكون مآل أي دعوي يرفعها عدم القبول .
    والتفرقة بين المستأجر والمؤجر في هذا الخصوص تفرقة غير دستورية .. لماذا .. لمساسها المباشر بمبدأ المساواة بين الخصوم رغم وحدة مراكزهم القانونية ، والأحكام الصادرة بعدم الدستورية لمخالفة مبدأ المساواة الذي أودعه الشارع الدستوري المادة 40 من الدستور قد يصعب تعدادها لا لسبب إلا انه السبب الأساسي لكل طعون وأحكام عدم الدستورية .
    ونورد فيما يلي اتجاه المحكمة الدستورية العليا في شأن مبدأ المساواة وتسبيببها لأحكامها بعدم الدستورية علي هذا الأساس :
    ( المواطنون لدى القانون سواء ، وهم متساوون في الحق والواجبات العامة لا تمييز بينهم في ذلك بسبب الجنس أو الأصل أو اللغة أو الدين أو العقيدة )
    [ المادة 40 من الدستور ]
    " وحيث أن قضاء هذه المحكمة قد جري علي أن الناس لا يتمايزون فيما بينهم في مجال حقهم في النفاذ الي قاضيهم الطبيعي ، ولا في نطاق القواعد الإجرائية والموضوعية التي تحكم الخصومة القضائية عينها ، ولا في فاعلية ضمانة الدفاع التي يكفلها الدستور أو المشرع للحقوق التي يدعونها "
    [ القضية رقم 64 لسنة 17 قضائية دستورية ]
    وحتى يفصل في الدفع بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 24 المشار إليها والتي تفرق دون سند بين حق المؤجر والمستأجر في إثبات العلاقة الايجارية بكافة طرق الإثبات نورد المبادئ التي أرسها قضاء النقض والتي تحكم المشكلات الناتجة عن عدم وجود عقد إيجار ومدي جواز إثبات العلاقة الايجارية بكافة طرق الإثبات .
    القاعدة000 يجوز للمستأجر إثبات واقعة التأخير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات
    يجوز للمستأجر إثبات واقعة التأخير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات.
    ( الطعن رقم 2300 لسنه 64 ق جلسة 30/5/2001 )
    الواقع في الأوراق أن الطاعن " المدعي عليه " قد أنكر أمام درجتي التقاضي توقيعه على عقد الإيجار العرفي الذي قدمه المطعون ضدهما " المدعيان " سندا للدعوى ، وأن محكمة الاستئناف– التزاما منها بأحكام القانون فى شان عبء الإثبات وإنكار التوقيع على الورقة العرفية – قد أحالت الدعوى إلى التحقيق بحكمها الذي أصدرته بتاريخ 23/3/1999 وكلفت المطعون ضدهما بإثبات توقيع الطاعن على عقد الإيجار المشار إليه بكافة طرق الإثبات القانونية ، وإذ قرر المطعون ضدهما – بعد ذلك – بجلسة 23/6/1999 بعدم وجود شهود لديهما لوفاة شاهدي العقد ، أعادت المحكمة الاستئناف للمرافعة ، بما مؤداه أنهما عجزا عن إثبات الدعوى المرفوعة منهما.
    ( الطعن رقم 1202 لسنه 70 ق جلسة 22/4/2001 )
    القاعدة 000 عقد الإيجار من العقود الملزمة للجانبين ، يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم يدفعه إليه المستأجر
    أن من مقرر في القانون والمستقر عليه فى قضاء النقض أن عقد الإيجار من العقود الملزمة للجانبين ، يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم يدفعه إليه المستأجر ، وهو عقد رضائي يخضع فى قيامه لمبدأ سلطان الإدارة ، فيكفي لانعقاده تراضي المتعاقدين ولا يحتاج فى ذلك إلى شكل خاص ، ويجوز استخلاصه ضمنا من وقائع الدعوى والأدلة المطروحة فيها ، فيصح أن يكون عقد الإيجار غير مكتوب ويجوز إثباته بكافة الطرق القانونية بما فيها الإقرار واليمين ، ويخضع فى أحكامه إلى النصوص التي وضعها المشرع لتنظميه ومنها التزام المستأجر بان يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه ، فان لم يكن هناك اتفاق التزم بان يستعمل العين بحسب ما أعدت له.
    ( الطعن رقم 4279 لسنه 63 ق جلسة 8/4/2001 )
    الحكم المطعون فيه بذلك يكون فضلا عن مخالفته الثابت فى الأوراق قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه عندما أسس قضاءه على نقل عبء إثبات الدعوى إلى الطاعن على الرغم من أنه مدعي عليه فيها وغير مكلف بإثباتها ، وسكوته عن النفي لا يصلح بذاته دليلا للحكم للمطعون ضدهما " المدعيان " بطلباتهم بعد أن عجزا عن إثبات صحة عقد الإيجار سند الدعوى – المقدم منها.
    ( الطعن رقم 1202 لسنه 70 ق جلسة 22/4/2001 )
    أن الحكم المطعون فيه أضاف إلى أسبابه الآخذ بأسباب الحكم المستأنف ذلك أن حاصل هذه الأسباب أن عقد الإيجار المذكور مسجل بالجمعية الزراعية وأن الطاعن لم يتنازع فيه منذ تحريره فى عام 1963 حتى رفع الدعوى فى عام 1998 ولم يثبت ما ادعاه من ملكيته لأرض النزاع بالتقادم ، فى حين أنه من غير الثابت فى الأوراق تسجيل العقد المشار إليه بالجمعية المذكورة ، فضلا عن أن عبء إثبات الدعوى يقع قانونا على عاتق المطعون ضدهما بعد أن أنكر الطاعن عقد الإيجار المنسوب إليه والذي لم يثبت فى الأوراق سبق مواجهته به قبل رفع الدعوى ومن ثم يضحي الحكم المطعون فيه معيبا بما يتعين نقضه.
    ( الطعن رقم 1202 لسنه 70 ق بجلسة/4/2001 )
    أن النص في المادة 24 من القانون رقم 49 لسنه 1977 بشان إيجار الأماكن على أن " اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة . يلزم المؤجر عند تأخير أي مبني أو وحدة منه أن يثبت في عقد الإيجار تاريخ ورقم وجهة إصدار ترخيص البنـاء ومقـدار الأجرة المقدرة للوحدة المؤجرة وفقا
    الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
    https://osama.forum-canada.com
    اسامة البقار
    المدير العام

    المدير  العام
    اسامة البقار



    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   Empty
    مُساهمةموضوع: رد: بحث فى قانون الايجارات الجديد-    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   I_icon_minitimeالأربعاء 08 ديسمبر 2010, 10:27 am

    للمادة -11- من هذا القانون وذلك بالنسبة للمباني الخاضعة لنظام الأجرة المبدئية.
    ( الطعن رقم 2300 لسنه 64 ق جلسة 30/5/2001 )
    مشكلة عدم إثبات تاريخ عقد الإيجار بمأمورية الشهر العقاري الكائن بإدارتها العين محل النزاع
    لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن المطعون ضده أمام محكمة الموضوع عقد إيجار العين محل النزاع مكتوبا ، وخلت الأوراق مما يفيد تمسك الطاعن بما ينال من هذا العقد إلا بمخالفة شروطه لقواعد إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام ، ومن ثم فان النعي على الحكم المطعون فيه باستناده في قضائه إلى العقد المشار إليه رغم عدم إثبات تاريخه بمأمورية الشهر العقاري الكائن بإدارتها العين محل النزاع يكون على غير أساس.
    ( الطعن رقم 2300 لسنه 64 ق جلسة 30/5/2001 )
    لما كان ذلك وكان الطاعنون قد تمسكوا أمام محكمة الموضوع بصورته عقد البيع المؤرخ 1/9/1991 الصادر من مورثتهم للمطعون ضده الأول وانه قصد به حرمانهم من الانتفاع بشقة النزاع وطلبوا إحالة الدعوى إلى التحقيق إثباته وكان من شان هذا الدفاع – لو صح – أن يكون عقد البيع منعدما لا وجود له ولا يترتب عليه التزام ورثة البائع بتسليم المبيع فان الحكم المطعون فيه إذ لم يعرض له يكون معيبا بالقصور بما يوجب نقضه.
    ( الطعن رقم 4739 لسنه 69 ق جلسة 20/2/2001 )
    الحكم بإثبات العلاقة الايجارية . وجوب بيان مقدار الأجرة الواجب على المستأجر أداؤها.
    ( الطعن رقم 7630 لسنه 64 ق جلسة 21/6/2000 )
    تمسك الطاعن بإقرار المطعون ضدهم بوكيله الحاضر عنه في دعوى أخري أقيمت منه ضد الأخير بثبوت العلاقة الايجارية بينهما عن عين النزاع . تدليله على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء دون تمحيص ذلك الإقرار وصحة نسبته إلى مورث المطعون ضدهم والظروف التي صدر فيها . قصور. لا يغير منه إلغاء الحكم الصادر فى الدعوى الأخرى طالما لم يكن محله محاضر الجلسات التي أثبت فيها الإقرار.
    ( الطعن رقم 1990 لسنه 68 ق جلسة 5/7/2000 )
    العلاقة الايجارية الجديدة
    قبض المالك الأجرة من المتنازل إليه . أثره . قيام علاقة ايجارية جديدة مباشرة بينهما.
    ( الطعن رقم 2216 لسنه 69 ق جلسة 12/6/2000 )
    تمسك الطاعن بإقامته بعين النزاع مع والده المستأجر الأصلي حتى وفاته وبتنازل الشركة المطعون ضدها عن حقها في طلب الإخلاء لعلمها بإقامته بها منذ أربعة عشر عاما لاحقة على وفاة والده وقبولها سداده الأجرة وملحقاتها دون اعتراض منها او من تابعيها حتى رفع دعواها . اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بإنهاء عقد الإيجار ورفض الدعوى الفرعية بطلب الحكم بإلزام الشركة بتحرير عقد إيجار له على سند من انتفاء إقامته مع والده حتى الوفاة وبدء إقامته بها بعدها وان إيصالات سداده الأجرة جميعها صادرة باسم المستأجر الأصلي فى تاريخ لا حق لوفاته. فساد فى الاستدلال.
    ( الطعن رقم 2216 لسنه 69 ق جلسة 12/6/2000 )
    انتهاء الحكم المطعون فيه إلى أن العين محل النزاع أجرت خالية وليست مفروشة استنادا إلى ما ورد بعقد الصلح المكمل للعقد الأصلي من تحديد الأجرة للمكان المؤجر وأخري للمنقولات المستعملة فيه وضالة الزيادة المتفق عليها للأجرة وعدم اكتساب المحل للسمعة التجارية والاتصال بالعملاء . قرائن لا تؤدي بذاتها إلى ما استخلصه منها . فساد فى الاستدلال.
    ( الطعن رقم 7323 لسنه 64 ق جلسة 24/5/2000 )
    حق المستأجر وحده في إثبات واقعة التأخير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات
    حق المستأجر وحده في إثبات واقعة التأخير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة . م 16 ق 52 لسنه 1969 المقابلة للمادة 24 ق 49 لسنه 1977 . مؤداه . عدم لزوم العلاقة الايجارية بالكتابة او حصول المستأجر على إيصالات بسداد الأجرة.
    ( الطعن رقم 7630 لسنه 64 ق جلسة 21/6/2000 )
    تمسك الطاعن بوجود اتفاق بينه وبين المطعون ضدهما على قيام الشركة التي يمثلها باستخدام العين المؤجرة كمحطة لخدمة وتموين السيارات بنفسها او بمن تراه لمدة تجدد برضاء الطرفين واقرار المطعون ضدهما لهذا الاتفاق بالمطالبة بالأجرة المتفق عليها فيه تدليله على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . التفات الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء لتأخير جزء منها للغير دون إذن المؤجر . قصور.
    ( الطعن رقم 1700 لسنه 69 ق جلسة 24/5/2000 )
    الأجرة ركن لازم لعقد الإيجار 000صور الأجرة 000 المنازعة في تقدير القيمة الايجارية 000
    عقد الإيجار . الأجرة ركن لازم لانعقاده . تحديدها . كيفيه . المنازعة لتعين مقدارها ابتداء . منازعة فى وجود عقد الإيجار . مؤداه . عدم ثبوت الأجرة بعقد مكتوب أو حكم قبل توجيه التكليف بالوفاء إلى المستأجر . أثره . عدم قبول دعوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة . لا يغير منه . اختصاص محكمة الإخلاء بالفصل في المنازعات التي تثور بشان الأجرة . علة ذلك
    ( الطعن رقم 289 لسنه 69 ق جلسة 28/2/2000 )
    المشكلة الرابعة
    تحرير المؤجر لأكثر من عقد إيجار للوحدة الواحدة
    حظر إبرام اكثر من عقد إيجار للوحدة الواحدة

    تنص المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – الفقرة الأخيرة " ويحظر علي المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبني أو وحدة منه ، وفي حالة المخالفة يقع باطلاً العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول "
    العقوبة الجنائية لجريمة إبرام المؤجر اكثر من عقد إيجار للوحدة الواحدة
    وتنص المادة 76 من ذات القانون " يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن شهر ولا تزيد علي ستة أشهر وبغرامة لا تقل عن مائة جنية ولا تجاوز خمسمائة جنية أو بإحدى هاتين العقوبتين كل من يخالف أحكام المواد … ، … ، … ، 24 ، … ، من هذا القانون .
    المبادئ التي أرساها قضاء محكمة النقض في شأن حظر تحرير المؤجر لأكثر من عقد إيجار
    المبدأ الأول 00 حظر إبرام أكثر من عقد إيجار للوحدة الواحدة
    يحظر على المؤجر إبرام اكثر من عقد إيجار واحد للمبني او الوحدة منه وفى حالة المخالفة يقع باطلا العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول يدل على أن المشرع وان نص فى الفقرة الأولى من المادة 24 سالفة الذكر على وجوب إبرام عقود الإيجار كتابة واثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة حظر على المؤجر ابرام اكثر من عقد إيجار واحد للمبني او الوحدة منه ورتب بطلان عقد الإيجار اللاحق للعقد الاول بطلانا مطلقا مستهدفا بذلك مواجهة تعدد المستأجرين لمكان واحد الا انه لم يرتب بطلان على عدم اثبات تاريخ العقد فى الشهر العقاري طالما تحقق ما ابتغاه المشرع من إفراغ هذا العقد كتابة وبشروط لا مخالفة فيها لقواعد إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام.
    ( الطعن رقم 2300 لسنه 64 ق جلسة 30/5/2001 )
    المبدأ الثاني 00 بطلان عقد الإيجار اللاحق
    حظر إبرام اكثر من عقد إيجار واحد للمبني او الوحدة منه . مخالفة ذلك . أثره . بطلان العقود اللاحقة للعقد الأول بطلانا مطلقا ولو كان المستأجر اللاحق حسن النية او سبق وضع يده على العين المؤجرة . لا محل لاعمال نص المادة 573 مدني.
    ( الطعن رقم 425 لسنه 64 ق جلسة 8/3/2000 )
    المبدأ الثالث 00اساس الأفضلية بين عقود الإيجار المحررة عن وحدة واحدة
    ثبوت أسبقية استئجار الطاعن لعين النزاع ووضع يده عليها . لازمه. أفضليته على المطعون ضده الثاني ولو كان عقده صحيحا او وضع يده على عين النزاع بعد انتزاع الحيازة بالإكراه من الطاعن . عدم تمكين الحكم المطعون فيه الأخير من الانتفاع بالعين وقضائه بالتعويض استنادا إلى استحالة التنفيذ العيني لاستئجار المطعون ضده الثاني للعين . خطأ فى تطبيق القانون.
    ( الطعن رقم 890 لسنه 54 ق جلسة 6/3/2000 )
    تعدد المستأجرين لعين واحدة بعقود صحيحة خاضعة لأحكام القانون المدني . الأفضلية لمن سبق إلى وضع يده دون غش . اقتصار حق الباقين فى التعويض . م 573 مدني . علم المستأجر بوجود إجارة سابقة وقت وضع اليد . كفايته لثبوت الغش وانتفاء حسن النية . مؤداه . عدم تاثر حق من فضل عقده للحيازة او انتقالها للغير . علة ذلك .
    ( الطعن رقم 890 لسنه 54 ق جلسة 6/3/2000 )
    حظر إبرام اكثر من عقد ايجار للوحدة الواحدة . مخالفة ذلك أثره . بطلان العقد اللاحق للعقد الاول بطلانا مطلقا متعلقا بالنظام العام . قضاء الحكم المطعون فيه بثبوت العلاقة الايجارية للمطعون ضده الثاني حال قيام العقد الأصلي . خطا فى تطبيق القانون.
    ( الطعن رقم 2327 لسنه 63 ق جلسة 6/2/2000 )
    تمسك الطاعن بسريان تشريعات إيجار الأماكن على عيني النزاع وان عقده اسبق على عقد ايجار المطعون ضدها الثانية . تدليله على على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بأفضلية عقد الأخيرة لوضع يدها والمطعون ضدها الثانية والثالثة على العين دون غش إعمالا لنص م 573 مدني ودون ان يعرض لهذا الدفاع . قصور .
    ( الطعن رقم 425 لسنه 64 ق جلسة 8/3/2000 )
    التأجير من صاحب الوضع الظاهر
    تمسك الطاعن بشغله للعين بموجب عقد صادر من زوج المطعون ضدها الاولي وبسداده الأجرة له باعتباره المالك الظاهر وبصورية عقد الإيجار الصادر لابنها المطعون ضده الثاني وطلبه إحالة الدعوى إلى التحقيق لاثباته . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بطرد الطاعن دون تمحيص هذا الدفاع والتحقق من توافر شروط الوضع الظاهر . قصور .
    ( الطعن رقم 401 لسنه 69 ق جلسة 9/4/2000 )

    تمسك الطاعنة أمام محكمة الاستئناف باستئجارها شقة النزاع بحسن نية من المالك الظاهر للعقار وتدليلها على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعواها تأسيسا على أن المؤجر لها ليس ملكا او شريكا فى ملكية العقار او وكيلا مفوضا فى التأخير دون أن يعرض لهذا الدفاع . خطأ وقصور.
    ( الطعن رقم 6174 لسنه 64 ق جلسة 3/2/2000 )
    تمسك الطاعنين أمام محكمة الموضوع باستئجارهما عين النزاع من المطعون ضدها السادسة بحسبانها المالكة الظاهرة للعقار استنادا إلى ظروف ساقاها تولد فى الاعتقاد الشائع بمطابقة هذا المظهر للحقيقة مقترنا بحسن النية . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بطرد الطاعنين للغصب دون ان يعرض لهذا الدفاع خطأ وقصور.
    ( الطعن رقم 726 لسنه 69 ق جلسة 24/2/2000 )
    المبدأ الرابع 00 سريان عقد الإيجار في حق المالك الجديد
    لمشتري العقار بعقد غير مسجل . مطالبة المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار . شرطه . حوالة عقد الإيجار إليه من البائع وقبول المستأجر للحوالة او إعلانه بها . نقاذ الحوالة . أثره . للمشتري مقاضاة المستأجر فى شان الحقوق المحال بها دون حاجة لاختصام المؤجر . علة ذلك.
    ( الطعن رقم 8419 لسنه 64 ق جلسة 14/5/2000 )
    عقد الإيجار . سريانه فى حق المالك الجديد ولو لم يكن له تاريخ ثابت يوجه رسمي على انتقال الملكية . م 30 ق 49 لسنه 1977 المقابلة للمادة 22 ق 52 لسنه 1969 . شرطه .
    ( الطعن رقم 250 لسنه 69 ق جلسة 13/1/2000 )
    عقد الإيجار . سريانه في حق المالك الجديد بذات شروطه السابقة دون حاجة لتحرير عقد جديد.
    ( الطعن رقم 1354 لسنه 69 ق جلسة 13/3/2000 )
    تصريح المؤجر للمستأجر بالتأخير من الباطن . سريانه فى حق المالك الجديد دون حاجة فى قبوله او ثبوت التاريخ . م 30 ق 49 لسنه 1977.
    ( الطعن رقم 1216 لسنه 69 ق جلسة 25/9/2000 )






    المشكلة الخامسة
    التحايل بتخلي المستأجر عن العين المؤجرة وتركها
    في عقود الإيجار المحررة طبقا لقوانين إيجار الأماكن الاستثنائية
    مبدأ نسبية أثر العقد يعني في مجال عقود الإيجار ان للمستأجر كطرف في عقد الإيجار دون غيرة الحق في الانتفاع بالعين المؤجرة ، وإذا خالف المستأجر هذا الالتزام جاز الحكم باخلائة من المكان المؤجر وكذا إخلاء من تواجد بالعين المؤجرة علي وجه غير قانوني وفي ذلك تنص المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 م في شأن تحقيق التوازن في العلاقات الايجارية " لا يجوز للمؤجر أن يطلب
    الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
    https://osama.forum-canada.com
    اسامة البقار
    المدير العام

    المدير  العام
    اسامة البقار



    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   Empty
    مُساهمةموضوع: رد: بحث فى قانون الايجارات الجديد-    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   I_icon_minitimeالأربعاء 08 ديسمبر 2010, 10:28 am

    إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها إلا لأحد الأسباب الآتية :
    أ- ………………………………………
    ب- ……………………………………
    ج- إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بغير أذن كتابي صريح من المستأجر الأصلي ، أو تركة للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا …"
    المبادئ التي أرساها قضاء النقض والخاصة بجواز إشراك المستأجر لغيرة في الانتفاع بالعين المؤجرة
    من المقرر أن إثبات او نفي ترك المستأجر للعين المؤجرة او تنازله عنها لاخر او قيام شركة بينهما من عدمه هو من مسائل الوقائع التي تستقل محكمة الموضوع بتقديرها إلا أن ذلك مشروط بان تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله.
    ( الطعن رقم 386 لسنه 70 ق جلسة 31/5/2001 )
    اشتراك المستأجر لاخر معه في نشاط التجاري واثرة علي امتداد عقد الإيجار
    ان قيام مستأجر العين باشراك اخرين معه فى النشاط المالي والصناعي الذي يباشره فيها عن طريق تكوين شركة بينهم لا يعدو ان يكون متابعة من جانب المستاجر للانتفاع بالعين فيما اجرت من اجله بعد ان ضم إلى رأسماله المستثمر حصصا لاخرين على سبيل المشاركة فى استغلال هذا المال المشترك ويكون شان هؤلاء الشركاء فى شغل العين المؤجرة شان المستأجر دون ان ينطوي هذا بذاته على معني تخلي مستأجر العين عن حقه فى الانتفاع بها سواء كلها او بعضها على شريكه فى المشروع المالي بأي طريق من طرق التخلي – إيجارا كان من الباطن او تنازلا عن الإيجار – لانتفاء مقتضى ذلك قانونا ، بل يظل عقد ايجار العين على حالة قائما لصالح المستأجر وحده ما لم يثبت بدليل اخر تخليه عن حقوقه المتولدة عن هذا العقد إلى الغير.
    ( الطعن رقم 6443 لسنه 64 ق جلسة 22/3/2001 )
    التخلي عن عقد الإيجار

    لا يجوز للمستأجر التخلي عن حقوقه المتولدة عن هذا العقد إلى الغير بأي صورة من صور التخلي ولو كانت هذه الصورة تبعا لتخارجه من عقد الشركة الذي أبرمه مع الغير ذلك انه بالتخارج يتعين على المستأجر ان يعود إلى الانفراد بمنفعة العين المؤجرة فإذا ما ثبت انه تخلي عن حقوقه فيها إلى الغير ، ولو كان هذا الغير هو الشركة التي تخارج منها او أحد الشركاء فيها ، فان هذا التخلي تقوم به إحدى صور الترك الذي يجيز للمؤجر طلب إخلاء العين عملا بالمادة 23 / ب من القانون رقم 52 لسنه 1969 المقابلة للمادة 18 / ج من القانون 136 لسنه 1981.
    ( الطعن رقم 6443 لسنه 64 ق جلسة 22/3/2001 )
    تكوين الشركات ومساهمة المستأجر فيها بما استأجره وأثرة علي عقد الإيجار
    قيام مستأجر العين باشراك آخرين معه فى النشاط الذي يباشره فيها عن طريق تكوين شركة بينهما لا يعدو أن يكون متابعة من جانب المستأجر للانتفاع بالعين فيما أجرت من اجله بعد ان ضم إلى رأسماله المستثمر حصصا لاخرين على سبيل المشاركة ، ويكون شان هؤلاء الشركاء فى شغل العين المؤجرة شان المستأجر دون ان ينطوي هذا بذاته على معني تخلي مستأجر العين عن حقه فى الانتفاع بها إلى شريكه فى المشروع المالي بأي طريق من طرق التخلي بل يظل عقد إيجار العين على حالة قائما لصالح المستأجر وحده.
    ( الطعن رقم 386 لسنه 70 ق جلسة 31/5/2001 )
    الشركة . ماهيتها . تكوين المستأجر شركة مع اخر . لا تلازم بين نشأة الشركة ومباشرة نشاطها وبين وجود العين المؤجرة . ِشرطه . ان لا يكون حق الإجارة ضمن مقومات الشركة.
    ( الطعن رقم 5953 لسنه 63 ق جلسة 5/4/2000 )
    تقديم المستأجر لوحدته السكنية كحصة في الشركة
    إذا ما قدم حقه لشخص فى إجارة العين كحصة له ضمن مقومات الشركة تم اتفق الشركاء على فسخ الشركة وتصفيتها فانه يتعين أن يعود العين إلى مستأجرها الأصلي للانفراد بمنفعتها ، فإذا ما ثبت انه تخلي عن حقوقه فيها إلى الغير ولو كان هذا الغير هو شريكه الآخر فان هذا التخلي تقوم به إحدى صور الترك التي تجيز للمؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة إعمالا لحكم الفقرة ج من المادة 18 من قانون إيجار الأماكن قم 136 / 1981.
    ( الطعن رقم 386 لسنه 70 ق جلسة 31/5/2001 )
    لما كان ذلك وكان الطاعن قد تمسك – امام محكمة اول درجة وبصحيفة استئنافه بدفاع مؤداه انه تخارج من الشركة التي كونها مع نجله ونقل مقرها إلى مكان اخر وانه لم يتخل على العين المؤجرة وانما باشر فيها نشاطه بمفرده – وقدم إلى محكمة الموضوع تدليلا على ذلك شهادة بالموقف الضريبي صادرة من مأمورية ضرائب دكرنس وانذار عرض القيمة الايجارية ومقايسة تركيب تليفون بالعين المؤجرة وصور فوتوغرافية لاخطارين لمصلحة الضرائب بتعديل ونقل مقر الشركة وعقد ايجار المقر الا ان الحكم المطعون فيه قضي بالإخلاء على سند من انه تخلي عن العين المؤجرة لنجله وزوجته 00 دون ان يواجه دفاع الطاعن وما قدمه من مستندات بما لها من دلالة على عدم تخليه عن عين النزاع . وإذ كان هذا الدعوى جوهريا ومن شانه – لو صح – ان يتغير به وجه الرأي فى الدعوى فان الحكم يكون معيبا مما يوجب نقضه.
    ( الطعن رقم 386 لسنه 70 ق جلسة 31/5/2001 )
    تمسك الطاعن بصورية تخارجه من الشركة لصالح ابنه لستره وصية عدل عنها . تدليله على ذلك وطلبه إحالة الدعوى إلى التحقيق لاثباته . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء دون ان يواجه هذا الدفاع بما يقتضيه . قصور و إخلال بحق الدفاع.
    ( الطعن رقم 1466 لسنه 69 ق جلسة 10/7/2000 )

    إدخال المستأجر شركاء معه فى النشاط الذي يباشره عن طريق تكوين شركة . عدم اشتراط ممارسة ذات النشاط الذي استؤجرت العين من اجله.
    ( الطعن رقم 8158 لسنه 64 ق جلسة 11/6/2000 )
    وصية الشريك أثرها علي عقد الإيجار
    الوصية تصرف غير لازم للموصي . عدم نفاذها الا بعد وفاته مصرا عليها . مؤداه . للموصي الرجوع عنها صراحة او دلاله قبل وفاته . اثره . عدم جواز اعتبار ايصاء المستأجر بنصيبه فى الشركة إلى غيره تنازلا عن الإيجار.
    ( الطعن رقم 1266 لسنه 69 ق جلسة 10/7/2000 )
    إشراك المستأجر لاخرين معه في استغلال العين المؤجرة عن طريق تكوين شركة جديدة بينهم . بقاء عقد الإيجار قائما لصالح المستأجر وحده . انقضاء الشركة . اثره . عودة العين إلى المستأجر الأصلي للانفراد بمنفعتها . عدم جواز استمرار الشريك فى البقاء بها . علة ذلك.
    ( الطعن رقم 5821 لسنه 63 ق جلسة 24/5/2000 )
    تنازل المستأجر عن عقد الإيجار للشركاء واثرة علي فسخ عقد الإيجار
    تمسك المؤجرين بتنازل المستأجر الأصلي عن عين النزاع . تدليلهم على ذلك بما اقر به الأخير بعقد الشركة المبرم بينه وبين المتنازل اليه . ثبوت تضمن هذا العقد إقرار بتنازل المستأجر الأصلي للشركة عن جميع حقوقه الممنوحة له بموجب عقد استئجاره . مؤداه . ثبوت واقعة التنازل عن عين النزاع دون اذن كتابي من المالك الموجب لاخلائها . م 18 / ج ق 136 لسنه 1981.
    ( الطعن رقم 665 لسنه 67 ق جلسة 23/2/2000 )
    تمسك الطاعن الثاني بانه لم يكن شريكا فى الشركة التي تكونت بين باقي الطاعنين فى عين النزاع وباستمرار عقد الايجار لصالحه باعتباره المستاجر الاصلي للعين مع الطاعن الاول وتدليله على ذلك بالمستندات اقامة الحكم المطعون فيه قضاءه بالاخلاء تاسيسا على تخارج الطاعنين الاول والثاني من الشركة التي تكونت بين جميع الطاعنين واعتباره ذلك تنازلا عن العين المؤجرة . عدم بيانه المصدر الذي استقي منه التخارج واغفاله بحث دفاع الطاعن الثاني . قصور .
    ( الطعن رقم 987 لسنه 68 ق جلسة 23/2/2000 )
    عدم تقديم مورث الطاعنين المستأجر للفاترينة محل النزاع حقه فى إجارتها كحصة فى راس مال الشركة . مؤداه . فسخ عقد الشركة او إنهائه . اثره . عودة العين إلى المستأجر دون توقف على انتهاء تصفية الشركة.
    ( الطعن رقم 5953 لسنه 63 ق جلسة 5/4/2000 )
    إشراك مستأجر العين لاخرين معه فى النشاط المالي الذي يباشره فيها عن طريق تكوين شركة بينهم . عدم انطوائه على معني تخليه عنها عقد الإيجار لصالح المستأجر وحده.
    ( الطعن رقم 5953 لسنه 63 ق جلسة 5/4/2000 )
    أن تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للقوانين الاستثنائية يتعلق بالنظام العام ، وان الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية يقع باطلا.
    ( الطعن رقم 1420 لسنه 70 ق جلسة 30/5/2001 )
    تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن . تعلقها بالنظام العام.
    ( الطعن رقم 2897 لسنه 62 ق جلسة 17/5/2000 )
    تحديد أجرة الأماكن طبقا للقوانين الاستثنائية . تعلقه بالنظام العام . عدم جواز على ما يخالفها . الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية . وقوعه يستوي ورود الاتفاق على الزيادة فى عقد الإيجار أو أثناء سريانه.
    ( الطعن رقم 2449 لسنه 68 ق جلسة 11/5/2000 )
    تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للقوانين الاستثنائية . تعلقه بالنظام العام.
    ( الطعن رقم 3533 لسنه 63 ق جلسة 23/3/2000 )
    طرق الطعن علي تحديد الأجرة
    أن مفاد نص المادة الأولى من القانون رقم 49 لسنه 1977 – وعلى ما جري به قضاء هذه المحكمة – أن قواعد تحديد الأجرة لا تسري إلا على الأماكن التي تستحدث بعد نشر قرار وزير الإسكان بمد سريان قانون إيجار الأماكن إلى القرية التي تؤجر لأول مرة بعد ذلك النشر ، وذلك دون المساس بأوضاع أجرة المباني القائمة والمؤجرة وقت نشر القرار باعتبار أن المكان وحتى تاريخ صدور ذلك القرار يخرج عن نطاق تطبيق تشريعات إيجار الأماكن فلا يخضع لأحكامها ، ومن ثم لا تختص لجنة تقدير الإيجارات بتحديد أجرتها.
    ( الطعن رقم 234 لسنه 65 ق جلسة 31/1/2001 )
    التحايل على زيادة هذه الأجرة يجوز إثباته بكافة طرق الإثبات
    أن كل شرط او اتفاق يتم بالمخالفة لأحكام قوانين إيجار الأماكن ويتضمن النزول عن حقوقه التي فرضتها هذه القوانين يقع باطلا بطلانا مطلقا لا تلحقه الإجازة الصريحة " أو الضمنية " وان التحايل على زيادة هذه الآجر يجوز إثباته بكافة طرق الإثبات ، وان تقدير أجرة العين المؤجرة لصيقا بها ، فإذا صار هذا التقدير نهائيا فلا يجوز للمستأجر الذي تم التقدير أثناء استئجاره او أي مستأجر لاحق العودة إلى المنازعة فيه.
    ( الطعن رقم 1036 لسنه 70 ق جلسة 10/6/2001)
    إن المعول عليه فى تحديد القانون الواجب التطبيق بشان تقدير أجرة المبني هو بتاريخ إنشائه فيسري القانون على الأماكن المرخص فى إقامتها او المنشاة بعد العمل بأحكامه.
    ( الطعن رقم 1036 لسنه 70 ق جلسة 10/6/2001 )
    الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية يقع باطلا بطلانا مطلقا لا يعتد به
    الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية يقع باطلا بطلانا مطلقا لا يعتد به ويؤخذ بالأجرة القانونية ويستوي أن يكون الاتفاق على هذه الزيادة قد ورد فى عقد الإيجار أو أثناء سريانه وانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة.
    ( الطعن رقم 1036 لسنه 70 ق جلسة 10/6/2001 )
    العبرة فى معرفة القانون الذي يحكم المكان المؤجر إنما هي بتاريخ إنشاء المكان ذاته إذ استجد بعد تاريخ إنشاء المبني يدل على ان المشرع اعتد فى تحديد مقدار الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكني – الخاضعة لاحكامه – بتاريخ إنشاء المبني ، مما لازمه انه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل فى طلب الإخلاء أن تحسم النزاع حول تاريخ إنشاء المبني باعتباره مسالة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء المعروض عليها لتحدد القانون الواجب التطبيق وصولا إلى الأجرة القانونية.
    ( الطعن رقم 1420 لسنه 70 ق جلسة 30/5/2001 )

    كيف تحدد تحديد الأجرة في ظل القانون رقم 136 لسنة 1981م معقودا للمالك على ضوء الأسس والتكاليف المشار إليها بالقانون
    أن مفاد نص المادتين 4 ، 5 من القانون رقم 136 / 1981 فى شان تأخير وبيع الأماكن ان المشرع جعل تحديد الأجرة معقودا للمالك على ضوء الأسس والتكاليف المشار اليها بالقانون إلا فى حالة عدم موافقة المستأجر على هذا التحديد فيكون له أن يلجأ إلى اللجنة لتحديد الأجرة وذلك خلال تسعين يوما من تاريخ التعاقد إذا كان تعاقده لاحقا على اتمام البناء أما إذا كان تعاقده سابقا على ذلك فان الميعاد يسري من تاريخ إخطاره من قبل المالك بالأجرة المحددة او من تاريخ شغله للمكان المؤجر أيهما أقرب.
    ( الطعن رقم 6762 لسنه 62 ق جلسة 5/7/2001 )
    اختصاص لجنة تحديد أجرة الأماكن المنصوص عليه في القانون رقم 136 1981 هو من قبيل الاختصاص الولائي المتعلق بالنظام العام ويعتبر مطروحا دائما على محكمة الموضوع وعليها ان تقضي من تلقاء نفسها فى سلطة تلك اللجان والقرارات الصادرة فيها
    كما انه من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن اختصاص لجنة تحديد اجرة الاماكن المنصوص عليه فى القانون رقم 136 / 1981 هو من قبيل الاختصاص الولائي المتعلق بالنظام العام ويعتبر مطروحا دائما على محكمة الموضوع وعليها ان تقضي من تلقاء نفسها فى سلطة تلك اللجان والقرارات الصادرة فيها فإذا قام المالك بتقدير اجرة الاماكن الخاضعة للقانون رقم 136/1981 ولم يطعن المستأجر فى هذا التقدير أصبحت الأجرة التي قدرها المالك أجرة قانونية ولا يجوز للجان تحديد الاجرة ان تتصدي من تلقاء نفسها او بناء على طلب المؤجر وتقوم بتحديد أجرة تلك الأماكن لانتفاء ولايتها فى التقدير ابتداء إذ هى جهة طعن فحسب فى التقدير الذي يقدره المالك فى عقد الايجار وان هى تصدت واصدرت قرارا بتقدير الاجرة لتلك الأماكن فإنها بهذا تكون قد تجاوزت ولايتها واختصاصها المبين فى القانون على سبيل الحصر ويقع هذا التقدير باطلا.
    ( الطعن رقم 6762 لسنه 62 ق جلسة 5/7/2001 )
    اللجنة المختصة بتحديد الأجرة والميعاد المحدد لذلك
    ما لم يتقدم المستأجر إلى اللجنة المختصة لتحديد الأجرة فى الميعاد المشار اليه فان المبدئي للأجرة يصير نهائيا ونفاذا ولا يجوز للجنة بعد ذلك ان تتصدي لتحديد الأجرة سواء من تلقاء نفسها او بناء على طلب المستأجر الحاصل بعد الميعاد باعتبار ان هذا الميعاد واخذا بالغرض من تقريره – يعد ميعادا حتميا وليس ميعادا تنظيما بما يترتب عليه سقوط حق المستأجر فى اللجوء إلى تلك اللجنة بعد انقضاء الأجل المحدد.
    ( الطعن رقم 6762 لسنه 62 ق جلسة 5/7/2001 )
    الأماكن المؤجرة مفروشة . عدم خضوعها لأحكام الامتداد القانوني وقواعد تحديد الأجرة . سريان ذلك على الأماكن المؤجرة مفروش لأغراض السكن او غيرها. خضوعها للقواعد العامة فى القانون المدني.
    ( الطعن رقم 166 لسنه 69 ق جلسة 17/2/2000 )
    اختصاص لجان تقدير الأجرة فى ظل القانون 136 لسنه 1981 من قبيل الاختصاص الولائي المتعلق بالنظام العام
    اختصاص لجان تقدير الأجرة فى ظل القانون 136 لسنه 1981 من قبيل الاختصاص الولائي المتعلق بالنظام العام .
    الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
    https://osama.forum-canada.com
    اسامة البقار
    المدير العام

    المدير  العام
    اسامة البقار



    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   Empty
    مُساهمةموضوع: رد: بحث فى قانون الايجارات الجديد-    بحث فى قانون الايجارات الجديد-   I_icon_minitimeالأربعاء 08 ديسمبر 2010, 10:28 am

    مخالفتها لسلطتها الولائية فى تقدير الاجرة . أثره . وقوعه باطلا . لكل من طرفي العلاقة الايجارية التمسك ببطلان القرار الصادر منها بطريق الطعن عليه او بدعوى متبدأه.
    ( الطعن رقم 6135 لسنه 63 ق جلسة 3/2/2000 )
    لجان تقدير الأجرة اختصامها بتحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 46 لسنه 1962 والقوانين اللاحقة عليه.
    ( الطعن رقم 3533 لسنه 63 ق جلسة 13/3/2000 )
    عقد الإيجار تقدير الاجرة باجرة المثل . حالاته . م 567 مدني . وجوب تقديرها وقت تمام العقد وفى مكان الشئ المؤجر متى كان عقارا للقاضي تحدديها مستعينا بأهل الخبرة او ما يقدمه الطرفان من عقود ايجار عن نفس الشئ المؤجر او اعيان اخري مماثلة.
    ( الطعن رقم 7814 لسنه 64 ق جلسة 17/5/2000 )
    تحديد اجرة الأماكن بالزيادة او النقصان عن المنصوص علية فى العقد . للمدين تقسيط فرق الاجرة لمدة مساوية للمدة التى استحقت عنها . علة ذلك . المادتان 17، 22 ق لسنة 1977 .
    ( الطعن رقم 258 لسنة 69ق – جلسة 28/2/2000 )
    الطعن على قرارات لجان تحديد الأجرة
    أن القواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن فى أحكام تحديد الأجرة الواردة فى القانون رقم 136 لسنة 1981 يقتصر سريانها على الأماكن التى رخص فى أقامتها أو تم إنشاؤها بعد العمل بأحكامه فى 31/7/1981
    ( الطعن رقم 5370 لسنة 64ق – جلسة 13/6/2001 )
    ان من المقرر انه يتعين تطبيق القواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن فى الأحكام التى أوردها القانون رقم 49 لسنة 1977 على كافة الدعاوى التى رفعت فى ظله ولو كانت متعلقة بتقدير اجرة مكان تحكمه قاعدة موضوعية وردت فى قانون سابق من قوانين ايجار الاماكن .
    ( الطعن رقم 5370 لسنة 64ق لسنة 64ق – جلسة 13/6/2001 )
    اذ كان الطعن على قرار لجنة تحديد الأجرة محل النزاع قد رفع سنة 1987 فان مؤدى ذلك ان تسرى القواعد الإجرائية والإجراءات التى تضمنها القانون رقم 49 لسنة 1977 على الدعوى المطروحة
    ( الطعن رقم 5370 لسنة 64ق – جلسة 13/6/2001 )
    القواعد الموضوعية والإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة الواردة فى القانون 136 لسنة1981 سريانها على الأماكن المرخص فى أقامتها او المنشاة بعد العمل بأحكامه المادة منه . مؤداه . الطعن فى الأحكام الصادرة فى الطعون على قرارات لجان تحديد أجرة الأماكن المرخص فى اقامتها او المنشاة او التى تم إنشاؤها دون ترخيص بعد العمل بأحكام القانون المذكور خضوعه للقواعد الموضوعية والإجرائية المقررة فية .
    ( الطعن رقم 5718 لسنة 64 ق – جلسة 23/1/2001 )
    المقرر انه يتعين تطبيق القواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن فى الأحكام التى أوردها القانون رقم 49 لسنة 1977 على كافة الدعاوى التى رفعت فى ظله ولو كانت متعلقة بتقدير أجرة مكان تحكمه قاعدة موضوعية وردت فى قانون سابق من قوانين إيجار الأماكن .
    ( الطعن 5370 لسنة 64ق جلسة 13/6/2001 )
    لما كانت ذلك وكان البين من الأوراق ان الدعوى تتعلق بوحدة أنشأت حسبما هو ثابت من تقرير الخبير المنتدب فى الدعوى سنة 1978 قبل العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 ، وإذا كان الطعن على قرار لجنة تحديد الأجرة محل النزاع قد رفعت سنة 1987 فان مؤدى ذلك آن تسرى القواعد الإجرائية التى تضمنها القانون رقم 49لسنة 1977 على الدعوى المطروحة .
    ( الطعن رقم 5370 لسنة 64ق جلسة 13/6/2001 )
    ان المشرع رأى لمصلحة أقرها الاكتفاء بنظر المنازعة بتحديد القيمة الايجارية أمام الجنة المختصة بتحديد الأجرة ثم أمام المحكمة الابتدائية ولم يروجها للطعن بالاستئناف فى الحكم الذي تصدره هذه المحكمة إلا للخطاء فى تطبيق القانون واعتبر الحكم السابق من محكمة الاستئناف باتا غير قابل للطعن فيه بأي وجه من الوجه الطعن مما مفاده انه لا يجوز الطعن بطريق النقد فيما تصدره محكمة الاستئناف من أحكام فى هذا الخصوص وذلك استثناء من القواعد العامة الواردة فى قانون المرافعات .
    ( الطعن 5370 لسنة 64ق جلسة 13/6/2001 )
    أن القواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن فى أحكام تحديد الأجرة الواردة فى القانون 136 لسنة 1981 يقتصر سريانها على الأماكن التى رخص فى أقامتها او تم إنشاؤها بعد العمل بأحكامه فى 31/7/1981 .
    ( الطعن رقم 5370 لسنة 64ق جلسة 13/6/2001 )
    القواعد الموضوعية والإجرائية المتعلقة الأجرة الواردة بتشريعات إيجار الأماكن المتعاقبة تعلقها بالنظام العام استمرار سريانها فى النطاق القانوني لكل منها حسب تاريخ إنشاء المكان
    ( الطعن رقم 1059 لسنة 63 ق – جلسة 6/3/2001 )
    القواعد الموضوعية والإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة الواردة فى القانون 136 لسنة 81 سريانها على الأماكن المرخص بإقامتها او المنشاة بعد العمل بأحكامه . القواعد الموضوعية والإجرائية بتقدير الأجرة فى القوانين السابقة استمرار سريانها على الأماكن غير الخاضعة لاحكام تقدير الأجرة بالقانون 136 ق لسنة 81 .
    ( الطعن رقم 5817 لسنة 64ق جلسة 14/6/2000 )
    دعوى تخفيض أجرة العين
    إقامة الطاعن دعوى لتخفيض أجرة العين محل النزاع استناد لاستئجاره إياها خالية وصورية عقد الإيجار بالمفروش وان المبنى تم إنشاؤه منذ اكثر من خمسين عاما وتدليله على ذلك بالمستندات دفاع جوهري . التفات الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع واعمالة أحكام القانون 136 لسنة 1981 على العين استناد الى إبرام عقد استئجارها عام 1973 دون الوقوف على تاريخ إنشاء المبنى خطا وقصور .
    ( الطعن رقم 5817 لسنة 64ق جلسة 14/6/2000 )
    المنازعة فى تحديد القيمة الايجارية تعلقها بعقار انشأ فى ظل العمل بأحكام القانون 49 لسنة 77 أثره خضوعها لاحكامه ولو رفعت الدعوى وصدر الحكم فيها بعد العمل بق 136 لسنة 1981 .
    ( الطعن رقم 7592 لسنة 64ق جلسة 21/6/2000 )
    القواعد الموضوعية والإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة الواردة فى القانون 136 لسنة 1981 قصر سريانها على الأماكن المرخص بإقامتها او المنشاة بعد العمل بأحكامه . مؤداه . سريان القواعد الموضوعية بتقدير الأجرة في القوانين السابقة والقواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن فى الأحكام الواردة فى القانون 49 لسنة 1977 على الأماكن التى تخضع لاحكام تقدير الأجرة فى القانون 136 لسنة1981 .
    ( الطعن رقم 7592 لسنة 64ق جلسة 21/6/2000 )
    خلو أوراق الدعوى من تحديد تاريخ بناء العقار الكائنة به عين النزاع . تطبيق الحكم المطعون فى القانون 136 لسنة 1981 على واقعة التداعي تأسيسا على أن أحد لم ينازع فى تاريخ تأسيس العقار . خطا وقصور .
    ( الطعن رقم 1059 لسنة 63ق جلسة 6/3/2000 )

    إقامة المستأجر مبني مكونا من اكثر من ثلاث وحدات كسبب من أسباب الإخلاء
    التدخل التشريعي من أجل المساهمة في حل مشكلة الإسكان
    تنص المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 – الفقرة الثانية – " وإذا أقام المستأجر مبني مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكة أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبني الذي إقامة بما لا يجاوز مثلي الأجرة المستحقة عن الوحدة التي يستأجرها منه "
    الخيارات التي أتاحها المشرع للمستأجر
    إذا أقام المستأجر مبني مملوكا له يتكون من اكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لا حق لاستئجاره يكون الخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره او بتوفير مكان ملائم لمالكه او أحد أقاربه حتى الدرجة الثابتة بالمبني الذي أقامه بما يجاوز مثلي الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه يدل – وعلى ما جري به قضاء هذه المحكمة – على ان مناط إعمال حكم هذا النص أن يكون وحدات المبني الذي أقامه مستأجر الوحدة السكنية تامة البناء صالحة للانتفاع بها فعلا بعد نفاذ هذا القانون.
    ( الطعن رقم 1455 لسنه 65 ق جلسة 13/6/2001 )
    لما كان ذلك وكان الطاعنون قد تمسكوا بدفاعهم أمام محكمة الموضوع بان ما قدمه المطعون ضدهما من تفويض الاول للثانية بايقاع طلاقها منه المؤرخ 20/4/1983 وتنازله عن الاجارة لها المدون على ايصال سداد اجرة العين محل النزاع عن شهر سبتمبر سنه 1979 تم تحايلا على تطبيق احكام المادة 22 من القانون رقم 136 لسنه 1981 بعد اقامة المطعون ضده الاول العقار الذي يتكون من اكثر من ثلاث وحدات سكنية صالحة بعد سريان القانون المشار اليه وإذا اقام الحكم المطعون فيه قضاءه بامتداد عقد ايجار العين محل النزاع الى المطعون ضده الاول العين المذكورة بدلالة الانذار الموثق فى 20/4/1983 الذي تايد بما ضدها الثانبة على سند من ترك دونه الاول على ايصال اجرة العين عن شهر سبتمبر سنه 1979 من تنازل عنها للثانية دون ان يعني ببحث دفاع الطاعنين سالف الذكر رغم انه دفاع جوهري قد يتغير به لو صح – وجه الراي فى الدعوى فانه يكون مشوبا بالاخلال بحق الدفاع والقصور فى التسبيب بما يوجب نقضه.
    ( الطعن رقم 1455 لسنه 65 ق جلسة 13/6/2001 )
    شروط إعمال نص المادة 22 فقرة 2 من القانون رقم 136 لسنة 1981م
    اعمال نص المادة 22/2 ق 36 لسنه 1981 . مناطه . ان يكون المبني المملوك للمستأجر هو الذي اقامه . مؤداه . عدم سريان هذا النص على ما تملكه المستأجر بالشراء او الميراث او غير ذلك من أسباب كسب الملكية . علة ذلك .
    ( الطعن رقم 680 لسنه 68 ق جلسة 25/6/2000 )
    إقامة المستأجر مبني مملوكا له يتكون من اكثر من ثلاث وحدات سكنية فى تاريخ لاحق لاستئجاره تخييره بين إخلاء سكنه الذي يستأجره او توفير مكان ملائم للمالك او لأحد اقاربه حتى الدرجة الثانية فى المبني الذي اقامه بما لا يجاوز مثلي اجرة الوحدة التي يستأجرها . م 22/2 ق 136 لسنه 1981.
    ( الطعن رقم 2984 لسنه 58 ق جلسة 11/5/2000 )
    إقامة المستأجر مبني مملوكا له مكون من اكثر من ثلاث وحدات سكنية فى تاريخ لاحق لاستئجاره . تخييره بين إخلاء العين المؤجرة له او توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبني الذي أقامه . م 22/2 ق 136 لسنه 1981 . إسقاط حقه فى التخيير بتأجيره وحدات المبني او بيعها للغير . وجوب إخلائه للعين المؤجرة له . علة ذلك .
    ( الطعن رقم 2984 لسنه 58 ق جلسة 11/5/2000 )
    مشكلة الوحدات تامة البناء والوحدات غير تامة البناء
    إقامة المستأجر مبني مكون من ثلاث وحدات سكنية . ثبوت ان الطابق الأرضي بالمبني اقيم قبل العمل بالقانون 136 لسنه 1981 وان الوحدات التي اقامها المستأجر بعد العمل به ثلاث وحدات . مؤداه . انتفاء شرط إعمال نص م 22/2 من القانون المذكور . انتهاء الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة . النعي عليه بالخطأ فى تطبيق القانون لاعتباره الوحدتين الكائنتين بالطابق الثالث والرابع غير تامتي البناء رغم استكمالها لمرافقها الأساسية وتأجيرهما للغير . غير منتج .
    ( الطعن رقم 3945 لسنه 64 ق جلسة 27/4/2000 )
    تأجير المستأجر لجميع الوحدات السكنية بالعقار ملكة لا يعني القضاء برفض الدعوى
    تمسك الطاعنين بإقامة المطعون ضده فى تاريخ لاحق لاستئجاره عين التداعي عقارا مكونا من اثنتي عشرة وحدة سكنية . قضاء الحكم المطعون فيه برفض الدعوى باخلائه من عين النزاع استنادا إلى ان جميع وحدات العقار المملوكة له مؤجرة لشاغليها . خطا فى تطبيق القانون.
    ( الطعن رقم 2984 لسنه 58 ق جلسة 11/5/2000 )
    تخيير المستأجر بين ترك الوحدة السكنية التي يستأجرها وبين توفير مكان للمالك أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية

    إقامة المستأجر مبني مكونا من اكثر من ثلاث وحدات سكنيه . أثره. تخييره بين ترك الوحدة السكنية التي يستأجرها او توفير مكان للمالك او احد أقاربه حتى الدرجة الثانية . م 22/2 ق 136 لسنه 1981 . عدم استعماله هذا الحق او اسقاطه . مؤداه . وجوب إخلائه من العين المؤجرة . لازمه . انفساخ عقد الايجار بقوة القانون من وقت وقوع المخالفة دون إبداء هذه الرغبة للمالك . علة ذلك .
    ( الطعن رقم 56 لسنه 63 ق جلسة 12/4/2000 )

    إيجار الأرض الفضاء
    إيجار الأرض الفضاء . عدم خضوعه لقوانين ايجار الأماكن . تحديد طبيعة الأرض المؤجرة العبرة فيها بما ورد بالعقد وقت التعاقد متى كانت مطابقا للحقيقة ولارادة المتعاقدين . لا عبرة بالغرض الذي استأجرت من أجله.
    ( الطعن رقم 3508 لسنه 67 ق جلسة 11/6/2000 )
    تمسك الطاعن فى دفاعه بان عقد ليجار عين انصب على ارض عليها مبان اقامها المستأجر السابق بموافقة المالك . تدليله على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء والإزالة دون تحقيق هذا الدفاع . قصور .
    ( الطعن رقم 3508 لسنه 67 ق جلسة 11/6/2000 )
    المطالبة باجرة ارض فضاء مضافا إليها الزيادة المقررة بالقوانين الاستثنائية . اعتبار هذه الزيادة بمثابة تعديل لأحكام عقد الإيجار وجوب توافق إرادة المتعاقدين على هذا التعديل . علة ذلك .
    ( الطعن رقم 3508 لسنه 67 ق جلسة 11/6/2000 )
    إيجار المال الشائع
    إذا أبدي المستأجر رغبته فى إنهاء العقد وقام بتسليم العين المؤجرة إلى المؤجر او خلفه او لأحد ملاك العقار على الشيوع فلا يعد ذلك تنازلا له عن الإجارة يستوجب الإخلاء.
    ( الطعن رقم 1595 لسنه 70 ق جلسة 20/6/2001 )
    لما كان ذلك ، وكان الثابت بالأوراق ان الطاعن واجه الدعوى الفرعية بطلب فسخ ايجار المطعون ضده الاخير واخلاء المحل والتسليم المؤسسة على تنازله عنها للطاعن دون اذن بدفاع مؤداه انه تملك حصة شائعة فى العقار بالشراء من بعض الورثة تزيد على مساحة هذا المحل بعقد مشهر ومن ثم لا يجوز انتزاعه منه ، إلا ان الحكم المطعون فيه رد على هذا الدفاع بما لا يصلح له بقالة ان شراءه لهذه الحصة جاء لاحقا على وضع يده دون سند ودون موافقة جميع الشركاء وقضي بالإخلاء والتسليم ، غير أن ذلك لا أثر له فى مشروعية وضع يده على المحل بعد أن اصبح مالكا على الشيوع مما يعيبه ويوجب نقضه.
    ( الطعن رقم 1595 لسنه 70 ق جلسة 20/6/2001 )
    ان المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – ان المالك على الشيوع إذا ما وضع يده على جزء مفرز من العقار الشائع للانتفاع به فلا يحق لأحد الشركاء الاخرين ان ينتزع منه هذا الجزء بحجة أنه معادل له فى الحقوق بل كل ماله ان يطلب قسمة هذا العقار او يرجع على واضع اليد بمقابل الانتفاع بالنسبة لما يزيد عن حصته فى الملكية ولا شان لقواعد المال الشائع فى هذا الخصوص.
    ( الطعن رقم 1595 لسنه 70 ق جلسة 20/6/2001 )
    ان لكل مالك على الشيوع حق الملكية فى كل ذرة من العقار المشتاع فإذا ما انفرد بوضع يده على جزء مفرز من هذا العقار فانه لا يعد غاصبا له ولا يستطيع احد الشركاء انتزاع هذا الجزء منه بل كل ما له ان يطلب قسمة العقار او ان يرجع على واضع اليد على حصته بمقابل الانتفاع بالنسبة لما يزيد عن حصته فى الملكية ولا شان لقواعد ادارة المال الشائع فى هذا الخصوص
    الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
    https://osama.forum-canada.com
     
    بحث فى قانون الايجارات الجديد-
    الرجوع الى أعلى الصفحة 
    صفحة 1 من اصل 1
     مواضيع مماثلة
    -
    » قانون الايجارات رقم 136 لسنة 1981
    » قانون الإيجارات الجديد
    »  قانون الحبس الإحتياطى الجديد
    » قانون الحبس الإحتياطى الجديد
    »  قانون اسواق المال الجديد

    صلاحيات هذا المنتدى:لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى
    منتدى اسامة البقارالمحامى ::  منتدى المقالات والبرامج القانونية -
    انتقل الى: