ضمانات بائع المحل التجارى فى القانون المصرى

المدير العام

ضمانات بائع المحل التجاري في القانون المصري
إعداد الباحث
ناصر المصري

مقدمة:
تعتبر ضمانات بائع المحل التجاري الوسيلة التي يطمئن بائع المحل في استيفاء الثمن كله أو الجزء المتبقي منه ، أو استرداد المحل من المشتري إذا لم يقم بدفع ما عليه من الثمن حتى في حالة الافلاس ودخوله في التفليسة وبذلك يتضح مدى أهمية هذه الضمانات ، حيث أنه في ظل هذه الضمانات يكون للبائع حق الامتياز وحق الفسخ وحق الحبس ولكن المشرع المصري لم يهتم سوى بحق الامتياز وحق الفسخ ونظّم لهما القواعد الخاصة في القانون التجاري الجديد ([1]) والقانون الخاص ببيع المحل التجاري ورهنه ([2]) حيث وضع بعض القيود حق البائع في الامتياز والفسخ حتى لا يقع ضرر على جماعة الدائنين المقيدين أو العاديين الذين وقع المشتري لهم حقوق على المحل أو لهم حقوق على الضمان العام لدى المشتري ، أما حق الحبس فيطبق في شأنه القواعد العامة .
حيث زادت أهمية ضمانات بائع المحل التجاري في الآونة الأخيرة أكثر منها في السنوات السابقة حيث ارتفعت قيمة المحلات التجارية إلى أضعاف ما كانت عليه في الماضي بسبب ارتفاع قيمتها العالية عدم قدرة المشتري على دفع الثمن عند التعاقد وقد يتفقا على تقسيط المبلغ الى عدة أقساط ويقوم المشتري بسدادها في ميعادها المتفق عليه ، ولكن يضطر البائع خوفاً من المشتري من عدم قدرته على الوفاء بالثمن في الميعاد على اجبار المشتري على أن يقدم له ضمانات عينية حتى يطمئن البائع من استيفاء باقي الثمن ولكن قد يؤدي ذلك الى ارهاق المشتري بسبب تقديم هذه الضمانات وعدم توافر الائتمان لديه مما يؤدي الى الاضرار به وعجزه عن مزاولة التجارة بسبب تقديم هذه الضمانات .
وبذلك حرص المشرع منه على تقديم الحل المناسب لكل من البائع والمشتري ، فللبائع أن يستوفي ثمن المحل حتى في حالة افلاس المشتري ، وللمشتري مزاولة التجارة وعدم تقديم ضمانات عينية حتى يتمكن من مزاولة التجارة بحرية وتوافر الائتمان لديه .
ولكن المشرع وضع بعض القيود والاجراءات لممارسة هذه الضمانات حتى لا يقع ضرر للغير .
خطة البحث :
نتناول في هذا البحث ما هي ضمانات بائع المحل التجاري ؟ وحق الامتياز وحق الفسخ وحق الحبس كالآتي :
الفصل التمهيدي : ماهي ضمانات بائع المحل التجاري
الفصل الأول : حق الامتياز
الفصل الثاني : حق الفسخ
الفصل الثالث : حق الحبس

الفصل التمهيدى : ما هى ضمانات بائع المحل التجارى
لبائع المحل التجارى وفقا للقواعد العامة ، فى سبيل الحصول على الثمن المقرر لبائع المنقول ، له حق طلب فسخ العقد واسترداد المبيع اذا كان سلمه للمشترى ، وأيضا له الحق فى امتيازه يستطيع بمقتضاه ان يستوفى دائنه من ثمن المبيع بالأولوية على باقى الدائنين إذا نفذوا على المبيع قبل أن يؤدي المشترى الثمن كما له حق الحبس المبيع إذا كان لا يزال تحت يده عند استحقاق الثمن . وفقا للقواعد العامة يسقط حق البائع فى هذه الضمانات عندما يفلس المشترى ، وبذلك يسقط حق البائع فى الفسخ والامتياز ويجعل منه دائنا عاديا يتقاسم مع باقى الدائنين بالتساوى ([3]).
وقد يضطر البائع فى سبيل الدفاع عن مصلحته ان يقوم بتعجل الثمن او تقديم رهون لضمان الوفاء به ، الأمر الذى يؤدى الى ارهاق المشترى وعدم تيسير التعامل التجارى وبذلك يقع ضرر بالنسبة للمشترى ومن ذلك المنطلق قد اصدر المشرع قانون رقم 11 لسنة1940([4])
لتقرير حق الامتياز للبائع المحل التجارى وحقه فى طلب الفسخ رغم افلاس المشترى ، بشرط ان يقوم البائع بقيد امتيازه وحقه فى رفع دعوى الفسخ فى السجل التجارى حتى يعلم دائنوا المشترى عند التعامل معه حقيقة الضمان على المحل التجارى عند التنفيذ عليه .
لقد تضمن القانون التجارى الجديد([5]) بعض النصوص ما يؤكد هذا الحق للبائع حيث نص المادة 41 على انه " استثناء من الاحكام المنصوص عليها فى باب الافلاس يجوز لبائع المتجر الذى لم يستوف الثمن بكامله الاحتجاج على جماعة الدائنين فى تفليسة المشترى بحقه فى الفسخ والاسترداد المتجر او بحقه فى الامتياز اذا كان قد احتفظ بهذا الحق وذلك فى عقد البيع وذكر صراحة فى الملخص الذى شهر ولا يقع الفسخ او الامتياز الا على العناصر التى شملها " . كما نص على ضرورة وشهر (37/3/و) حيث تنص على شهر التصرفات التى ترد على المتجر بالقيد بالسجل التجارى ، وان يتضمن هذا القيد بيانات معينة منها الاتفاقيات المتعلقة باحتفاظ البائع فى الفسخ او بحق الامتياز .
حق الامتياز وحق الفسخ لاينطبق الا فى حالة بيع المحل التجارى ونص القانون التجارى الجديد على بعض النصوص فى تعريف المحل التجارى حيث نصت المادة 34 (المتجر مجموعة من الاموال المنقوله تخصص لمزاولة تجارة ويجب ان يتضمن عنصر الاتصال بالعملاء والسمعة التجاريه )
يجوز ان يتضمن المتجر عناصر معنوية اخرى كالاسم التجارى والسمعة التجارية والعلامات التجارية وبراءات الاختراع والرسوم والنماذج الصناعية و الحق فى الايجاره وحقوق الملكية والادبية والفنية وحق المعرفة وترخيص الاستغلال والصناعة .
ويجوز ان يتضمن المتجر البضائع والأثاث والآلات والاجهزة والمعدات وغيرها من المسهمات اللازمة للاستغلال المحل التجارى .
وتعنى هذه المادة ان المحل التجارى مجموعة من المال المنقول مخصصة لتجارة معينة وهذه العناصر عناصر معنوية وعناصر مادية ، وعناصر معنوية تتضمن عنصرا جوهريا لابد من توافره هو الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية ([6]) وقد تتوافر عناصر اخرى غير إجبارية الى المحل التجاري منها : الاسم التجاري والسمعة التجارية والعلامة التجارية وبراءة الاختراع والرسوم والنماذج الصناعية والحق فى الايجار وحقوق الملكية والأدبية والفنية وحق المعرفة وترخيص الاستغلال الصناعى وهذه العناصر ليست واردة على سبيل الحصر بل يمكن للتجار ان يستخدموا غيرها لان المشرع بدأ بحرف الكاف فى كلمة الاسم التجارى بذلك يعنى ذكرها على سبيل الحصر .
والعناصر المادية يجوز كذلك ان يتضمن المتجر على البضائع وعلى اثاث وأجهزة ومعدات وغيرها من المسهمات اللازمة للاستغلال المحل التجارى والفارق بين كل من المسهمات والبضائع على ان البضائع مجموعة من السلع الموجودة بالمحل والمعدة للبيع او المعدة للتأجير اذا كان نشاط المحل يتضمن تأجير المنقولات . وكذلك فى المواد الأولية التى تدخل فى الصناعة وما يقوم المتجر ببيعه والتعامل فيه اما المسهمات فإنها التى تستخدم فى تسهيل نشاط المحل التجارى واعداده المقصود من استغلاله مثل الالات والأجهزة والمعدات التى ذكرتها المادة 34 من القانون رقم 19 لسنة 1999 . فى بعض الاشياء قد تكون من المسهمات او البضائع بحسب ما خصص لها ومثال ذلك السيارة عندما تستخدم فى المحل التجارى لتوصيل الطلبات فتكون من المسهمات وعندما لو وضعت فى المحل بقصد بيعها فإنها تكون من البضائع ([7]) .
ومع ذلك العقار الذى يزاول فيه التاجر تجارته فلا يكون هذا العقار عنصرا فى المتجرة ونص المادة رقم 36 من القانون رقم 17 لسنة 1999 (على اذا كان التاجر مالك العقار الذى يزاول فيه التجارة فلا يكون هذا العقار عنصرا فى متجر) وبذلك لايكون العقار من عنصر المحل ما دام لاينص ذلك صراحة فى العقد .
وبذلك تكون هذه عناصر المحل التجارى التى نص عليها فى القانون رقم 17 لسنة 1999 وهذه العناصر على سبيل المثال ويمكن ان تزيد هذه العناصر بحسب استغلال المحل التجارى ونشاطه .
وعلى ذلك يكون حق البائع فى دعوى الفسخ والامتياز اذا كان البيع يقع على محل تجارى أما إذا اقتصر البيع على بعض عناصر المحل التجاري التى لا تكفى بذاتها لوجود المحل التجارى فلا يطبق هذه القواعد الخاصة فى القانون رقم 11 لسنة 1940 والقانون التجاري الجديد رقم 17 لسنة 1999 ولكن تنطبق بشأنها القواعد العامة ([8]) .
وسنقسم هذا البحث الى ثلاثة فصول مقسمين على حق الامتياز وحق فى الدعوى الفسخ وسنشرح هذين الفصلين بشيء من التفصيل لأنهما هما ذكرهما القانون الخاص والقانون التجارى الجديد أما حق الحبس سنتحدث عنده بنبذة مختصره لأنه يطبق فى شأنه القواعد العامة .

الفصل الأول : حق الامتياز .
الفصل الثانى : حق الفسخ .
الفصل الثالث : حق الحبس .

الـفــصــــل الأول
حــــق الامتيـــــاز
حق الامتياز للبائع المحل التجارى يخضع لأحكام خاصه تجعله متميزا عن حق امتياز البائع وفقا للقواعد العامه حيث جعل القانون رقم11 لسنه 1940 بائع المحل التجارى دائنا ممتازا بالنسبه لما يكون له عند المشترى من الثمن او الباقى منه وينصب هذا الامتياز على المحل التجارى على نحو يختلف عن امتياز البائع فى القواعد العامة وحيث ورد فى القانون التجارى الجديد رقم 17 لسنة 1999 نصوص تؤكد هذا المعنى على عدم زوال امتياز بائع المحل التجارى فى حالة افلاس المشترى مادام قد احتفظ بحقه فى حق الامتياز وفى عقد البيع فى ملخص الشهر وبذلك خروجا عن قواعد الافلاس (نص المادة رقم 41 تجارى) ([9])
ولبائع المحل التجارى حق التقدم والتتبع مادام حق الامتياز موجود فالأصل أن الامتياز يخول البائع حق الأولوية فى اقتضاء دينه من ثمن المحل التجارى المثقل عليه الامتياز ، كما له حق التتبع هذا المال اذا انتقلت حيازته من المشترى الى الغير ، غير ان القواعد العامة تورد قيد على ذلك قد ينتقل حيازة المحل من المشترى الى الغير ، فإن حق البائع فى تتبع الشىء المبيع تحت يده تتعطل اذا كان المبيع من المنقولات المادية وكان الحائز حسن النية تطبيقا لقواعد الحيازة فى المنقول سند الحائز أما اذا كان المنقول معنوى فيحق للبائع ان يتتبع المنقول المادى فى اى يد تكون ([10]).
اما بالنسبة لحق بائع المحل التجارى فى تتبع المحل تحت يد الحائز فى حالة ما اذا تصرف المشترى فيه الى الغير فإننا نلاحظ بادئ الأمر أن المحل التجاري منقول معنوي فلا يخضع لقاعدة الحيازة فى المنقول سند الحائز والقاعدة الخاصة بالمنقولات المادية ([11])
المبحث الأول : القيود المنظمة للامتياز.
المبحث الثانى : آثار الامتياز .
المبحث الثالث : أحكام قيد الامتياز .
المبحث الرابع : انقضاء الامتياز .
المبحث الخامس : التنفيذ على المحل التجارى .

المبحث الأول : القيود المنظمة لامتياز البائع

حيث نظم قانون رقم 11 لسنة 1940 القيود المنظمة للامتياز حيث ورد من المادة الأولى حتى الرابعة وتتضمن هذه النصوص الشروط اللازمة للامتياز وحيث اقر القانون رقم 17 لسنة 1999 التجارى الجديد الأحكام الخاصة للامتياز حيث جاء فيه بعض النصوص المؤكدة لذلك ومقر بالعمل به ونصت المادة رقم (43/1) من القانون رقم17 لسنة 1999 على (مع مراعاة الاحكام المنصوص عليها فى هذا الفصل يسرى فى شأن بيع المتجر ورهنه وتأجيره استغلاله القوانين والقرارات الخاصة بذلك) وسنشرح بشيء من التفصيل
أولا : يجب كتابة العقد وإشهاره :
يجب ان يكون العقد البيع مكتوبا ليكون صحيحا وكما نصت المادة (1/1) من القانون رقم (11) لسنة 1940 (على ان يثبت عقد بيع المحل التجارى بعقد رسمى أو بعقد عرفى مقرون بالتصديق على التوقيعات أو أختام المتعاقدين) وكما نصت المادة (37/1) من القانون رقم (17) لسنة 1999 (على كل تصرف يكون موضوعه نقل ملكية المتجر أو انشاء حق عينى عليه أو تأجير استغلاله يجب ان يكون مكتوبا وإلا كان باطلا) وحيث كان قبل صدور القانون التجارى الجديد كان كتابة العقد ليس ركنا فى عقد البيع المحل التجارى فانه من العقود الرضائية التى تنعقد مجرد الاتفاق كما ان كتابة العقد ليس لازمة لاثبات عقد البيع المحل التجارى لأنه يخضع للقواعد العامة ، ولكن قصد المشرع أن ذاك من كتابة العقد واشهاره أن يكون ذلك سبيلا للإحتفاظ البائع بامتيازه على الثمن أو الباقى له منه وللاحتجاج بوجود هذا الامتياز على الغير ، حتى يمكن للغير أن يتعاملوا مع المشترى وهم على معرفة من وجود هذا الامتياز([12]) .
وأكدت المادة رقم (37/1) من القانون رقم (17) لسنة 1999 على هذا الكلام ولكن اشترطت أن يكون عقد البيع مكتوبا وإلا كان باطلا بمعنى انه الكتابة هنا مشترطة للانعقاد وللإثبات للامتياز فقط أى أن جزاء عدم كتابة عقد البيع يكون باطلا أى بطلان مطلق وبذلك يكون شرط الكتابة واجبة فى عقد البيع المحل التجارى والا وقع باطلا ([13] ) تجنبا للمنازعات التى تنشأ من الاتفاقيات الشفوية ([14]) .
ولكى يحتفظ البائع المحل التجارى بالامتياز القيام ببعض الإجراءات شكلية الغرض منها الاشهار والعلانية وحيث نصت كل من القانون رقم (11) لسنة 1940كما نصت المادة (37/3) على كيفية قيد عقد البيع لتقرر الامتياز على المشترى وثمن متى يتم القيد ، سنشرح احكام القيد والاشهار فى مبحث مستقل لأهميته بالنسبة للامتياز لمنع من التكرار .
ثانيا : امتياز البائع يتجزأ الى ثلاثة اقسام فى العقد والقيد :
فى الأصل أن الامتياز لا يتجزأ ، فيقع على المبيع بأكمله بدون تفرقة ، ولكن المشرع قد خرج عن ذلك فيما يخص امتياز بائع المحل التجارى فأوجب تقسيم المبيع الى ثلاثة اجزاء هم كالآتى : الجزء الأول : السلع ، الجزء الثانى : المهمات ، الجزء الثالث : عل المقومات المعنوية وعلى ذلك فلابد ان يقسم الثمن الى ثلاثة اجزاء وكل جزء يخص ثمنه ولا يضمن الجزء الآخر كما لو كان البائع عقد ثلاثة عقود مستقلة على حدة وبذلك كل جزء يضمن نفسه مما يقابله من ثمن ولاضمان بينهم ([15]) .
كما جاء نص المادة (1/2) من القانون رقم 11 لسنة 1940 ويجب ان تحديد فى عقد البيع ثمن مقومات المحل التجارى غير المادية والمهمات والبضائع ، كل منها على حدة وكما نصت (1/3) من نفس القانون على (ويخصم ما يدفع من الثمن اولا ثمن البضائع ثم من ثمن المهمات ثم ثمن المقومات غير المادية ولو اتفق على خلاف ذلك) .
ونصت المادة (4/3) من نفس القانون (وينفذ الامتياز على ما هو ضمان له من اثمان البضائع والمهمات او المقومات المحل غير كل منها على حدته . واذا كل جزء يضمن نفسه ما يقابله لان كل جزء عبارة عن كيان قائم بذاته فلا ضمان بينه) . ([16])
ويشترط فى تحديد تجزئة عناصر المحل التجارى التى يقع عليها الامتياز فى عقد البيع وفى حافظة القيد على السواء ، فاذا اقتصر على ذكر فى احدهما فقط اعتبر التحديد كأن لم يكن ، وإذا اهمل المتعاقدان تحديد العناصر مقر الامتياز فقد حدد القانون فى المادة (4/2) من القانون 11 لسنة 1940 (فإذا لم يعين على وجه الدقة ما يتناوله الامتياز لم يقع إلا على عنوان المحل التجارى واسمه والحق فى الايجارة والاتصال بالعملاء والسمعة التجارية) فلا يشمل الامتياز العناصر المادية الاخرى ، ويلاحظ ان الدين الممتاز فى الفرض مقابل العناصر المذكورة وفوائده والمصارف الخاصة به ، أما الثمن الذى يقابل المهمات والثمن الذى يقابل السلع فلا يشمله الامتياز ، ومع ذلك يتعقد الحال بنسبة العناصر المعنوية التى أتفق عليها المتعاقدين على ادخالها فى البيع تزيد عن العناصر التى حددتها المادة (4/2) لتكون مقرا للامتياز إذا أهمل المتعاقدان . مثل العلامات التجارية ، وبراءة الاختراع وغيرهما من العناصر المعنوية إذ تدخل هذه العناصر جميعها فى تقدير الثمن المخصص للمقومات المعنوية وبذلك على المحكمة المختصة الاستعانة بخبير لتقدير قيمة هذه العناصر الزائدة ثم يخصم قيمتها من الثمن المقدر للمقومات المعنوية فى مجموعها . وبذلك يكون الباقى هو ثمن العناصر التى حددها القانون ولا يشترط أن يقوم المتعاقدان على أن يشمل الامتياز على كل العناصر التى يشملها البيع فقد يتفق المتعاقدان على أن يشمل الامتياز على بعض العناصر أو على العناصر أجمعها ، ويعتبير هذا الاتفاق صحيح فينحصر الامتياز فى العناصر التى تم تحديدهما المتفقان ولا يشـمل سواها ([17]) . أنه يجب أن تقدر عند تحديد الثمن قيمة هذه العناصر التى ينص عليها الامتياز ، فإذا أهمل المتعاقدان فى هذا التقرير فيجب على المحكمة الاستعانة بخبير لتحديد قيمة هذه العناصر ومثال ذلك إذا قام المتعقدان بتحديد أجزاء المبيع طبقا لاحكام القانون محددا ثمن المقومات المعنوية والمهمات والسلع ثم اتفق على أن الامتياز لايقع إلا على المهمات وبعض العناصر المعنوية وليكن السمعة التجارية مثلا ، فيجب أن يفصلا ثمن هذه العناصر عن الثمن المخصص للعناصر المعنوية كلها لأن قيمة هذا العنصر مع اضافة المهمات يكون وحدهما محل الامتياز وفقا لإتفاقهما . بذلك يظل الامتياز عالقا بالعناصر المحددة فى حافظة القيد التى بنص عليها القانون فى حالة اهمال التحديد ولو ادخلت على هذه العناصر بعض التعديلات فى الفترة بين نشوء الامتياز والتنفيذ ([18]) .
وعلى ذلك الأساس فإن العناصر التى تكون محل الامتياز فى حالة التنفيذ يتناول الموجود منها سواء قلت كميتها أو زادت أو ارتفعت أو انخفضت قيمتها بسبب بعض التعديلات أو بسبب استعمالها او إهمالها .
وعلى ذلك بعد تجزئة الامتياز والاحتفاظ به فإذا لم يف المشترى الثمن المقرر عليه الامتياز فى الوقت المتفق عليه فإان المشرع قد خول للبائع ان يوقع حجر على المحل التجارى وبيعه فى المزاد ، ولا يعتبر أى صعوبة فى تنفيذ على المحل إذا فإن الثمن المخصص لكل عنصر من عناصر المحل فى حالة البيع الجبرى يغطى ما يقابله من دين الممتاز للبائع الاصلى ، أما إذا رسى المزاد بمبلغ أقل من المبلغ المطلوب فى البيع الأصلى المذكور في العقد ينقض الامتياز بزعم عدم وفاءه ببعض الدين الخاص بجزء الثمن الذى يقابله ويصبح البائع مجرد دائن عادى بباقى الثمن له عند المشترى ويخضع لقسمة الغرماء فى حالة إفلاس المشترى ، لأن كل جزء من العناصر لا يضمن الآخر . وبذلك لا يكون البائع أن يقضى حقه فى الجزء الفائض من الجزء الذى لا يفى دينه المقابل له لأنه لاضمان بينهم ، كما شرحت وبذلك يكون الجزء الفائض عن الدين والمقابل خالى من الامتياز . وبذلك يدخل البائع مع الدائنين فى قسمة الغرماء فى هذا الفائض لقضاء حقه إذا كان له باقى من ثمن المحل فى حالة الافلاس ([19]) .
أما إذا قام المشترى بسداد الثمن الذى عليه وبذلك على أقساط فإنه الجزء الذى ينتهى أولا هو البضائع ثم المهمات ثم العناصر المعنوية ، وقرر المشرع فى ذلك كيفية إنتهاء الدين الممتاز فى حالة السداد المقسط وذلك فى نص المادة (1/3) .
ولذلك يشير التعامل التجارى حنى يمكن من تحرير الامتياز عن البضائع ثم بعده المهمات لأنها عرضة للتعامل فيها لأنها تمنح المشترى أو التاجر الائتمان ثم تحرر العناصر المعنوية الأخرى التى تكون عليها الامتياز . وبذلك يكون خصم الأقساط الثمن حسب هذا الترتيب وبذلك يسقط الامتياز ما يقابله من ثمن الذى تم سداده ([20]) .
ثالثا : حماية الامتياز فى حالة الفسخ الايجارة :
ولما كان حق الايجارة من عناصر المحل التجارى الاساسية التى يترتب عليها ضياعها هبوط قيمة المحل التجارى حيث أورد المشرع بعض القيود لمصلحة الدائنين الذين لهم حقوق امتياز مفيد على المحل التجارى كالبائع والدائن المرتهن .
وتحقيقا لهذا المبدأ نصت المادة رقم 26 لقانون 11 لسنة 1940 على ما يأتى : (يجب على المالك الذى يرغب فى فسخ عقد ايجارة المكان الذى استغل فيه محل تجارى مثقل بقيود أو محل يكون اثاثه أو آلاته مثقلة بقيود وكان قد أبلغ كتابة بوجود الرهن أن يخطر الدائن المقيد فى محل المختار فى القيد برغبته فى الفسخ ولا يجوز أن يصدر الحكم قبل شهر من تاريخ هذا الاخطار وكذلك لايصبح الفسخ بالتراضى أو بحكم القانون نهائيا إلا بعد شهر من تاريخ اخطار الدائن المقيد فى محله المختار) .
وأول ما يلاحظ فى هذا النص أنه لم يذكر إلا الرهن غير أن حكمه يجب أن ينصرف الى البيع أيضا . وإذ ينشأ عن البيع امتياز واجب القيد . فإذا قيد أصبح البائع من الدائنين المقيدين الذى يشير اليهم النص فيسرى عليه حكمه ([21]) .
وبذلك يطبق هذا النص إلا على الأماكن التى يستغل فيها المحل التجارى بالمعنى القانونى كما لا يطبق هذا النص إلا فى حالة الفسخ ، فإذا كانت الدعوى التى يوجهها مالك العقار على المشترى المتجر او رهنه هى دعوى بطلان الايجارة بسبب عيب فى العقد الخاص بها فلا يلتزم باخطار الدائن المقيد بعزمه على التمسك بالبطلان وإذا انتهت مدة الايجارة ولم يحدد مالك العقار واصر المشترى على البقاء فى العين ، عزم المالك على اقامة دعوى اخلاء ، فلا يلتزم بإخطار الدائن المقيد بها ([22]) .
أما إذا كان دعوى على المشترى بسبب الفسخ العقد الايجار فلا عبرة بسبب الفسخ سواء كان مؤسسا على الامتناع عن دفع الاجرة ، أو اساءة الانتفاع بالعين ، أو أى سبب آخر يبرره وقد يكون الفسخ عن طريقة المحكمة وقد يكون التراضى بين المالك العقار والمستأجر أو بحكم القانون وجب فى جميع الحالات عند هذه الاحتمالات اخطار الدائن المقيد به ([23]) . وحيث نصت المادة 26 السالف الذكر عن الحالة التى يكون فيها طالب الفسخ موجها من مالك العقار الى المستأجر ولكن على العكس من ذلك أى حالة التى يطلب فيها المستأجر الفسخ ولم يشر المشرع بشأن ذلك ([24]) .
أما إذا كان الفسخ يستند الى تراضى من الواجب اخطار الدائن المقيد به، وإن أمكن القول بأنه لايقع الفسخ على المستأجر ولاشك فى أنه يقع الفسخ على المالك وفقا لحكم المادة 26 وكذلك فى حالة الفسخ القانونى أنه نوع من الفسخ التراضى ، أما فى حالة الفسخ القضائى أى إذا أراد المستأجر رفع الدعوى به ، فلا يلزم بإخطار البائع برغبته لأن حكم المادة 26 استثنائى فلا يجوز التوسع فى تفسيره وللأسف هذا وضع مؤسف لأنه يفتح ثغرة للمستأجر للتواطؤ مع مالك العقار للإضرار بحقوق الدائنين المقيدين ، ولكن الوضع الذى يحتمه التفسير القانون سليم ويتطلب اصلاحه ([25]) . ولايلتزم مالك العقار بإخطار الدائنين وعزمه على الفسخ الا اذا اخطر بوجود امتياز على المحل ، أما اذا أهمل البائع فى إخطار المالك فيحق له أن يهمل فى اخطاره بالفسخ أما إذا كان الفسخ قضائيا يكون الإخطار دائن بطريق اعلانه بصحيفة الدعوى ، ولا بد من إخطار البائع أو الدائن قبل أن يصدر فى الدعوى قبل شهر من تاريخ إخطاره ، وليس المقصود من اخطار البائع المقيد بعزمه على مقاضاة المستأجر بالفسخ ليتخذ ما يراه للمحافظة على حقوقه ([26]) .
أما إذا كان الفسخ بحكم القانون فيكون ابلاغ الدائنين المقيدين بالإنذار الذى يوجهه الى المستأجر أما إذا كان الفسخ بالتراضى فيحصل الاخطار بإرسال صورة من الاتفاق الخاص به الى الدائن المقيد ، أما إذا كان الاتفاق شفويا جاز ابلاغ الآخر الى الدائن بأى طريقة ، ولا يصبح الفسخ بتراضى أو قانونيا نهائيا إلا بعد مرور شهرين من تاريخ الاخطار الدائن المقيد به ويوجه الاخطار الى كل دائن على حدة ، فى حالة الافلاس يخطر أمين التفليسة بالنسبة للدائنين العاديين أما للدائنين الممتازين فعليه اخطار كل واحد على حدة لأنهم لا يخضعون فى التفليسة ويحصل الاخطار فى المحل المختار الذى عينه فى القيد ، وعلى ذلك إذا وقع الاخطار فى محل إقامته العادية لايترتب على ذلك بطلان([27]) . وعلى ذلك لم يبين نص المادة 26 ما

[1]- قانون رقم 17 لسنة 1999م ، نشر بالجريدة الرسمية العدد 19 مكرر في 17 مايو 1999م

[2]- قانون رقم 11 لسنة 1940م نشر بالجريدة الرسمية عدد 24 في 7 مارس 1940م

([3]) د/ ثروت عبد الرحيم: كتاب القانون التجارى المصرى الجديد الجزء الاول دار النهضة العربية سنة 2000 بند 346 ص 260 ، د/ سميحة قليوبى كتاب المحل التجارى دار النهضة العربية سنة 2000 الطبعة الرابعة بند 23 ص 88 ، د / احمد محمد محرز القانون التجارى الجزء الاول الطبعة الاولى سنة 1986- 1987 مطبعة حسان بند 223 ص239 ، د / حسن المصرى القانون التجارى الكتاب الاول الطبعة الاولى 1986 دار وهدان للطباعة والنشر بند 179 ص179

([4]) قانون رقم (11) لسنة 1940 نشر بالجريدة الرسمية العدد رقم (24) فى 7 من شهر مارس سنة 1940 .

([5]) القانون التجارى الجديد 17 لسنة 1999 بالجريدة الرسمية 19 مكرر فى 17 / 5 /1999 ونشر بملخص خاص يحتوى على القانون .

(1) د / محيى الدين اسماعيل علم الدين – شرح قانون القانون التجارى الجديد مطبعة النسر الذهبى سنة 1999 الايداع .

([7]) الطعن رقم (629) لسنة 1953 ق جلسة 18/5/1977 س 38 س1239 القضاء التجارى المستشار معوض عبد التواب الطبعة سنة 1995 دار الفكر العربى .

([8]) د / سميحة قليوبى المرجع السابق بند 23 ص 89 .

([9]) د / على يونس المحل التجارى مكتبة القانون التجارى دار الفكر العربى 1974 بند 180 ص 233 ، د / حسنى المصرى المرجع السابق بند 180 ص31

([10]) د / على يونس المرجع السابق بند 180 ص234 تشير الى lyon co en et Re neuult – 3 - 285محسن شفيق – 1 – 617 وقارن conlinet ca litrent – 2 – 1097 .

([11]) د / على يونس المرجع السابق بند 181 ص 235 .

([12]) د / على يونس المرجع السابق بند 183 ص237 ، 238 ، د / محسن شفيق القانون التجارى الجزء الاول الطبعة الاولى 1368هـ - 1949 دار النشر الثقافة بالسكندرية بند 612 ص 816 ، د / حسنى المصرى المرجع السابق بند 180 ص220 ، د / اكتم الخولى العقود التجارية الجزء الرابع الطبعة الاولى 1958 بند 129 ص136 ، د / عبد الفضيل محمد احمد القانون المصرى 1990 مكتبة الجلاء الجديدة بالمنصورة بيند 240 ص168 ، محمد صالح بك القانون التجارى الجزء الاول الطبعة السابعة مطبعة فؤاد الاول القاهرة 1368هـ – 1949 بند 140 ص221 ، محمد حسنى الملكية الصناعية والمحل التجارى ص257 بند 457 .

([13]) د / سميحة قليوبى المرجع السابق ص91 بند38 .

([14]) د / مصطفى طه القانون التجارى 1990 دار الجامعة للنشر منشأة المعارف بالاسكندرية بند 703 ص561 .

([15]) محسن شفيق المرجع السابق بند 610 ص819 ، سميحة قليوبى المرجع السابق بند 29 ص93 ، على يونس المرجع السابق بند 184 ص240 ،241 ، عبد الفضيل محمد احمد المرجع السابق بند 204 ص168 ، محمد حسنى عباس المرجع السابق بند 506 ص458 المرجع السابق ، اكثم الخولى المرجع السابق بند 131 ص136 =،137 ، محمد صالح بك المرجع السابق بند 142 ص223 ، عبد الرفاع موسى الاعمال التجارية الناشر دار النهضة العربية بند ص224 .

([16]) حسنى المصرى المرجع السابق بند181 ص321 ، جمال الدين عوض دار النهضة العربية بند 323 ص189 ، محسن شفيق المرجع السابق بند615 ص820 ، على يونس المرجع السابق بند 184 ص240، احمد محرز المرجع السابق بند224 ص241

([17]) محسن شفيق المرجع السابق بند 614 ص118 ، سميحة قليوبى المرجع السابق بند 29 ص63 ، علىيونس المرجع السابق بند185 ص245 ، احمد محرز المرجع السابق بند 204 ص168 ، محمد صالح بك المرجع السابق بند142 ص223 ، ثروت على عبد الرحيم المرجع السابق بند348 ص261 ، محمد حسن عباس المرجع السابق بند 56 ص457

([18]) على يونس المرجع السابق بند 184 ص242-243

([19]) على يونس المرجع السابق بند184 ص242

([20]) على يونس المرجع السابق بند184 ص242

([21]) محسن شفيق المرجع السابق بند 616 ص223 ، على يونس المرجع السابق بند 186 ص248

([22]) محسن شفيق المرجع السابق بند616 ص223 ، على يونس المرجع السابق بند186 ص246

([23]) محسن شفيق المرجع السابق بند616

([24]) على يونس المرجع السابق بند186 ص237

([25]) محسن شفيق المرجع السابق بند616 ص223 ، على يونس المرجع السابق بند186 ص248

([26]) محسن شفيق المرجع السابق بند616 ص223 ، على يونس المرجع السابق بند 186 ص248

([27]) انظر تعليق الاستاذ جوسران على الحكم المنشور فى دالوز سنة 1923 الجزء الثانى ص174 مشار فى كتاب محسن شفيق المرجع السابق بند616 ص824

» اثار بيع المحل التجارى
» نصوص قانون التحكيم التجارى المصرى
» القواعد العامة لجريمة الغش التجارى و فقا للقانون المصرى
» لمحات قانونية عن القانون التجارى
» القانون رقم 34 لسنة 1976 بشأن السجل التجارى