النقض تقرر حق الأحفاد فى امتداد عقد الايجار, حكم للدستورية العليا

المدير العام

القانون رقم 49 لسنة 1977
في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر

الفصل الثالث
في التزامات المؤجر والمستأجر
مادة 24
اعتبار من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الايجار كتابة ويجب اثبات تاريخها بمامورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة .
ويلزم المؤجر عند تأجير أي مبني او وحدة ، ان يثبت في عقد الايجار تاريخ ورقم وجهه اصدار ترخيص البناء ومقدار الاجرة المقدرة للوحدة المؤجرة وفقا للمادة ( 11 ) من هذا القانون .
ويجوز للمستأجر اثبات واقعة التاجير وجيمع شروط العقد بكافة طرق الاثبات . ويحظر علي المؤجر ابرام اكثر من عقد ايجار واحد للمبني او وحدة منه ، وفي حالة المخالفة يقع باطلا العقد او العقود اللاحقة للعقد الاول .
مادة 29
مع عدم الاخلال بحكم المادة ( 8 ) من هذا القانون لا ينتهي ، عقد ايجار المسكن بوفاة المستأجر او تركه العين زدا بقي فيها زوجته او اولاده أي من والديه الذي كانوا يقيمون معه حتي الوفاء او الترك وفيما عدا هؤلاء من اقارب المستأجر نسبا او مصاهرة حتي الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الايجار اقامتهم في المسكن مدة سنة علي الاقل سابقة علي وفاة المستأجر او تركه العين او مدة شغله المسكن ايهما اقل .
فاذا كانت مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري اوصناعي او مهني او حرفي فلا ينتهي العقد بوفاة المستأجر او تركه العين ويستمر لصالح ورثته وشركائه في استعمال العين بحسب الاحوال .

**
قضت المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 الفقرة الثالثة "
وفي جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد أيجار لمن لهم حق في الاستمرار فى شغل العين ويلتزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بكافة أحكام العقد " .
وأرغب ان اريك حكم هام للمحكمة الدستورية العليا صادر فى 3 / 11 / 2002 بموجب الطعن رقم 70 لسنة 18 قضائية دستورية وهو طعناً على نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 فقد انتهت المحكمة الدستورية فى قضائها الى عدم دستورية الفقرة الثالثة فقط من هذه المادة ولكن ليس باثر رجعي بل ابتدا من تاريخ النشر . فيلاحظ ان الحكم بهذا المعني قد اقر الامتداد القانوني لمن لهم حق الامتداد القانوني بعد وفاة او ترك المستأجر الأصلي للعين ولكنها أوردت حكماً جديداً وهو ان المستأجر الأصلي لا يلتزم بتحرير عقد أيجار لمن لهم حق الامتداد بنفس شروط عقد إيجار سلفهم وكان هذا الامتداد يتم مباشرة بعد وفاة المستأجر الأصلي او تركه للعين ويعتبر من امتد له عقد الإيجار- بعد استيفاء شروط امتداد عقد الإيجار- مستأجراً اصلياً فيمتد عقد الإيجار إلى من يليه بعد ذلك جيل وراء جيل مما يعتبر معه عقد الإيجار عقداً ابدياً وهو ما يخالف طبيعته المؤقتة فجاء حكم المحكمة الدستورية بأن جعل العقد بعد وفاه المستأجر الأصلي او تركه للعين ممتدا وليس محرراً من جديد مع المؤجر وهذا المعني له اثر على طبيعة العلاقة الايجارية الجديدة بعد الحكم بعدم الدستورية و هي أن العقد يمتد لمن له الحق فيه لمرة واحدة فقط على اعتبار انه لم يصبح - في هذه الحالة - مستأجر اصلياً وراعي الحكم أيضا مسألة فى غاية الخطورة ألا وهي ان اثر أعمال الحكم يفرق كثيراً لو كان هذا الحكم سيعمل به بأثر رجعي ففي هذه الحالة تنهار كيانات اسرية عريضة في المجتمع وحفاظاً على هذا الاستقرار المجتمعي فقد أورد الحكم أمرا بأعمال أثره في اليوم التالي لتاريخ نشره أي في يوم 15 / 11 / 2002 وذلك يفيد أن الأوضاع السابقة تظل على حالها لانها مستمدة من الواقع القانوني ولأنها تمت في ظل القانون فيظل من امتد له عقد الإيجار - قبل الحكم - مستأجراً اصلياً ويمتد عقد إيجاره إلى من له الحق فيه بعد وفاته او تركه العين 0 ولكن بعد 15 / 11 / 2002 اذا توفي المستئاجر الأصلي يمتد عقد الإيجار الى من له الحق فيه ويكون العقد فى هذه الحالة منتهيا بوفاة المستأجر الأصلي ويكون من له حق الامتداد القانوني ممتداً له العقد وليس مستأجراً ولا يلزم المؤجر بتحرير عقد إيجار له ولا يمتد العقد بعد وفاته او تركه العين
**

النقض تقرر حق الا حفا د فى امتداد عقد الايجار
فى الطعن رقم 145 لسنة 76 ق جلسة 28 يناير 2009
زملائى الكرام اسمحوا لي أن اوفيكم ببعض الأحكام التي أرى إنها تستحق النشر واسمحوا لى أن ابدأ بهذا الحكم الهام الذي حصلت عليه من محكمة النقض لصالح أحفاد قضت محكمة الاستئناف بعدم أحقيتهم في شقة جدهم والتي كانوا يقيمون بها مع والدهم قبل ووفاته وليس بخاف عليكم أنــــــــــــه ومنذ أن أصدرت المحكمه الدستوريه العليا حكمها فى الدعوى رقم 70 لسنة 18 ق بتاريخ 3/11/2002 بعدم دستورية الفقره الثالثه من الماده 29 من القانون 49 لسنة 77 الخاص بإيجار الاماكن بشأن الزام المالك بتحرير عقد ايجار لمن لهم الحق فى الامتداد بانتهاء اقامة اخرهم سواء بالوفاء او الترك ومقتضى هذا عدم جواز الامتداد لاقارب المستأجر وفقا للفقره الاولى وهم الزوجه والوالدين والاولادلاكثر من مره وبالرغم منأن المحكمه الدستوريه قد استخدمت الرخصه المخوله لها بمقتضى قانونها وامرت بوقف الاثر الرجعى لهذا الحكم حتى لايتأثر اصحاب المراكز التى تحصنت واعتبرت ان من تحصن مركزه يعد عقده قد ابرم حكما ومثله كمثل من تحرر له عقد فعلا اوصدر لصالحه حكم وبالرغم من وضوح حكم الدستوريه الا أنه طفا على السطح لغط مابعده لغط فى هذا الشأن حتى طال هذا اللغط المحاكم المختلفه فتضاربت الاحكام وفى هذه القضيه التى طعنت على الحكم الصادر فيها بالنقض اسست المحكمه حكمها على الحكم الدستورى سالف البيان وطبقته بأثر رجعى ولم تنظر لمركز هؤلاء الاحفاد الذى استقر قبل صدوره فاسرعنا بالطعن عليه امام محكمة النقض بالطعن رقم145 لسنة 76ق فأمرت بوقف تنفيذه ثم أصدرت حكمها فى الموضوع والذى انتهى الى نقضه اذ أن الامتداد القانونى لصالح مورثهم عن والده المستأجر الاصلى وقع قبل صدور حكم الدستوريه ومن ثم اصبح مستأجرا اصليا من تاريخ الامتداد ولو لم يحرر له عقد ايجار ولاعبره بكون وفاته قد حدثت بعد العمل بحكم الدستوريه لانه فى هذه الحاله لايطبق فى حق الطاعنين لسريانه بأثر فورى على الوقائع اللاحقه على تاريخ نشره ومن ثم يكون الحكم قد اخطأ فى تطبيق القانون ومشوبا بالاخلال بحق الدفاع والقصور فى التسبيب بما يوجب نقضه

==

مادة 8
لا يجوز للشخص ان يحتجز في البلد الواحد اكثر من مسكن دون مقتضي .
ولا يجوز ابقاء المساكن المعدة للاستغلال خالية مدة تزيد علي اربعة اشهر اذا تقدم لاستئجارها مستأجر بالاجرة القانونية .
ويعتبر في حكم ابقاء المساكن خالية التراخي عمدا عن اعدادها للاستغلال ، وفي هذه الحالة يجوز للمحاظ المختص التنبيه علي المالك بكتاب موصي عليه بعلم الوصول لاعداد البناء للاستغلال في المهلة التي يحددها له ، فاذا انقضت هذه المهلة دون ذلك كان للمحافظ ان يعهد الي احدي الجهات القيام باعداد البناء للاستغلال علي حساب المالك وفقا للقواعد التي يصدر بها قرار من وزير الاسكان والتعمير ، ويكون للمبالغ المستحقة لهذه الجهه حق امتياز علي المبني الذي قامت باستكماله من ذات مرتبة الامتياز المقرر بالمادة ( 1148 ) من القانون المدني .
ويكون للجهه المشار اليها تأجير وحدات المبني التي سبق تأجيرها واقتضاء اجرة وحدات المبني جمعية الي ان تستوفي المبالغ التي انفقتها والمصروفات الادارية ، ويحق للمالك ان يحصل علي 20% من تلك الاجرة شهريا

» امتداد عقد الايجار الخاضع للقانون المدنى لورثة المستأجر دون شرط الاقامه معه
» تعديل مهم جدا للقانون فى قانون الايجار
» أحكام نقض فى امتداد عقد الإيجار
» عقد الايجار فى ظل القانون الكويتى
» اقرار بالموافقة على الايجار من الباطن