اللائحة التنفيذية لقانون الضرائب العقارية الصادرة بالقرار الوزارى رقم 493 لسنة 2009

اللائحة التنفيذية لقانون الضرائب العقارية الصادرة بالقرار الوزارى رقم 493 لسنة 2009

الباب الأاول

مادة 1

في تطبيق احكام هذه اللائحة يقصد بالألفاظ التالية المعنى المبين أمام كل منها:
القانون: قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم 196 لسنة 2008.
الضريبة: الضريبة على العقارات المبنية.
الوزير: وزير المالية.
المصلحة: مصلحة الضرائب العقارية.
المحافظ: المحافظ المختص الذي يقع المبنى في دائرة محافظته.


مادة 2

يقصد بمالك العقار او المنتفع به المكلف بأداء الضريبة في تطبيق حكم المادة 2 من القانون:
أ - من تثبت له ملكية العقار المبنى من خلال العقود او الاحكام القضائية او اعلامات الوراثة او المستندات الصادرة عن اجهزة السجل العيني، او اي مستند آخر يثبت الملكية.
ب - من له حق عيني بالانتفاع او بالاستغلال على العقار المبنى من واقع المستندات المثبتة لذلك.
ويتحدد الممثل القانوني للشخص الاعتباري الملكف بأداء الضريبة وفقا لما يقرره القانون او نظم التأسيس او القرارات المعتمدة من السلطة المختصة، ويكون الممثل القانوني للشخص الطبيعي غير كامل الأهلية المكلف بأداء الضريبة هو الولي الشرعي او الوصي او الشخص الذي تحدده المحكمة المختصة.


مادة 3

تبدأ اجراءات اعادة التقدير الخمسي للقيمة الايجارية السنوية للعقارات المبنية قبل نهاية فترة العمل بالتقدير الخمسي السابق بمدة سنة على الاقل وثلاث سنوات على الاكثر، وفقا للاجراءات الآتية:
أ - يصدر رئيس المصلحة بعد موافقة وزير المالية بيانا بالاجراءات التي تتعبها لجان الحصر والتقدير لاعادة تقدير القيمة الايجارية السنوية للعقارات المبنية التي ستتخذ اساساً لحساب الضريبة، وتحديدا بداية ونهاية مدة عمل هذه اللجان ولجان الطعن.
ب -يعلن عن بادية اجراءات اعادة التقدير بجميع وسائل الاعلام المرئية والمسموعة والمقروءة ليتسنى للمكلفين باداء الضريبة تقديم قراراتهم في المواعيد المحددة قانوناً.
ج -تضع المصلحة خطة عمل وخطوط سير للجان الحصر والتقدير للقيام باجراءات الحصر والتقدير للقيمة الايجارية.
د - يعلن عن التقديرات التي تقررها لجان الحصر والتقدير بعد اعتمادها من الوزير او من يفوضه، وينشر عن اتمامها في الجريدة الرسمية، ويخطر بها ذوي الشأن، طبقا لحكم المادة 12 من هذه اللائحة، ويكون الاخطار على هذا الوجه مجريا لميعاد الطعن على تقدير القيمة الايجارية.
هـ - تتخذ اجراءات الربط والتسويات والتحصيل وتطبيقها ابتداء من اول يناير التالي لاول تقدير او الثاني لنهاية مدة التقدير الخمسي (نهاية مدة الخمس سنوات) التي تم خلالها بدء اجراءات اعادة التقدير.
ويجب الا يترتب على اعادة التقدير الخمسي زيادة القيمة الايجارية للعقارات المبنية المستعملة في اغراض السكن على 30% من التقدير الخمسي السابق، وعلى 45% بالنسبة للعقارات المبنية المستعملة في غير اغراض السكن.

مادة 4

تلتزم المصلحة ومديريات الضرائب العقارية والمأموريات التابعة لها بالمحافظات باحكام القانون والقرارات والقواعد والنظم الحاكمة لتحديد نطاق وحدات الادارة المحلية والمجتمعات العمرانية الجديدة، وذلك عند اتخاذ اجراءات حصر وتقدير العقارات المبنية القائمة بها وبما يحدد نطاق اختصاص كل مديرية ومأمورية.
------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------
----------------------------

الباب الثاني

حصر العقارات المبنية وتقدير قيمتها الإيجارية

الفصل الاول

حصر العقارات المبنية وأسس وقواعد تقسيمها

مادة 5

تحصر جميع العقارات المبنية وما في حكمها المنصوص عليها في المادتين 8 و9 من القانون، حصراً عاماً كل خمس سنوات، على ان يتم كل سنة حصر ما يأتي:
أ - العقارات المبنية المستجدة وما في حكمها.
ب - الاجراءات التي أُضيفت الى عقارات مبنية سبق حصرها.
ج - العقارات المبنية السابق حصرها وحدثت في اجزائها او في بعضها تعديلات جوهرية غيرت من معالمها او من كيفية استعمالها، بحيث تؤثر على قيمتها الايجارية تأثيرات محسوساً.
د - العقارات المبنية المنصوص عليها في المادة 18من القانون التي زال عنها سبب الاعفاء من الضريبة.
هـ - الاراضي الفضاء المستغلة مقابل اجر او نفع.
و - الواحدات التي انقضت العلاقة الايجارية لها باحدى الطرق القانونية وكانت تخضع لنظم تحديد الاجرة وفقا لاحكام القانون رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الاحكام الخاصة بتأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والقوانين الخاصة بايجار الاماكن الصادرة قبلهما.

مادة 6

يجب اتباع الاجراءات التالية لفرض الضريبة على العقارات المبنية المقامة على الاراضي الزراعية:
أ - التأكد من ان العقارات المبنية المقامة على الاراضي الزراعية اقيمت بناء على ترخيص، او انه تم تحرير محضر بمخالفة البناء في الاراضي الزراعية وقضى فيها نهائياً بالبراءة او بسقوط الدعوى الجنائية، او انقضاء ثلاث سنوات على اقامة هذه العقارات وتوصيل اي من المرافق الاساسية اليها (مياه، كهرباء، صرف صحي) دون تحرير محضر بالمخالفة.
ب - في حالة عدم تحقيق اي من الاحوال المنصوص عليها في البند أ، على لجان الحصر والتقدير المختصة الرجوع الى الجمعية التعاونية الزراعية الواقع في دائرتها العقار المبني على الأراضي الزراعية للوقوف على ما اذا كان محررا عنه محضر بناء في الاراضي الزراعية. ويثبت ذلك في محضر رسمي، فان لم يكن محررا عنه محضر يتم حصره.
ج‍‍ - يتم رفع ضريبة الاطيان عن الاراضي المقام عليها تلك العقارات بموجب اذن استبعاد يعتمد من مديرية الضرائب العقارية، وذلك اعتبارا من تاريخ ربط تلك العقارات بالضريبة على العقارات المبنية.

مادة 7

تقدر القيمة الايجارية للعقارات المبنية بمعرفة لجان الحصر والتقدير المنصوص عليها في المادة 13 من القانون، وذلك بعد تقسيمها وفقا لأسس وقواعد التقسيم الآتية:
أ - الموقع الجغرافي ويشمل:
1 - طبيعة المنطقة الكائن بها العقارات المبنية.
2 - الشارع الكائن به العقارات المبنية.
3 - مدى قرب العقارات المبنية من الشواطئ او الحدائق او المتنزهات العامة.
ب - مستوى البناء (فاخر/ فوق المتوسط / متوسط / اقتصادي / شعبي)، ونوعية مادة البناء (خرسانة مسلحة / طوب مصنع / حجر / طوب لبن / خشب / صاج / اي مواد اخرى).
ج‍‍ - المرافق المتصلة بالعقارات المبنية وتشمل:
1 - الكهرباء والمياه والصرف الصحي.
2 - الخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة.
3 - تلفونات.
4 - شبكة الطرق ووسائل المواصلات المتاحة.
5 - أي مرافق عامة اخرى.

مادة 8

لا يجوز عند تقدير القيمة الايجارية للوحدات السكنية طلب بيانات من سكانها او ملاكها او العاملين فيها الا في الحالات التي يقررها الوزير.
ويراعى عند تقديم القيمة الايجارية للعقارات المبنية ما يأتي:
أ - الالتزام بالقيمة الايجارية المحدة وفقا لقوانين الايجارات المنصوص عليها في المادة 5/و، من هذه اللائحة، مع الاسترشاد بالأجرة الاتفاقية بين المالك والمستأجر في غير هذه الحالات.
ب - تعتبر الوحدات السكنية المتصلة وما يلحق بها من مبان وحديقة وملحقاتها وحدة سكنية واحدة عند حصرها وتقدير القيمة الايجارية لها.
ج‍‍ - في ما عدا الوحدات المستغلة مفروشا تعامل المباني المستغلة فنادق او بنسيونات معاملة المباني غير السكنية.
د - تعامل الغرف المخصصة للحارس معاملة الوحدات السكنية.
ه‍‍ - في ما عدا الجراجات الخاصة تعتبر الجراجات العمومية المؤجرة وحدات غير سكنية.
و - الاعتداد بالبيانات الواردة بالإقرار المقدم من المكلف بأداء الضريبة عن عقاراته المبنية خاصة الوصف الداخلي لكل وحدة في عقار، ويجب ان يكون الوصف الوارد بدفاتر الحصر والتقدير مطابقا للواقع وقت اجرائه والمعاينة على الطبيعة.
ز - يستهدى بالجداول المرفقة عند تقدير القيمة الايجارية.

مادة 9

يتم حساب الضريبة السنوية للوحدات السكنية وغير السكنية بمعرفة لجان الحصر والتقدير، وفقا لما يأتي:
أ - بالنسبة للأماكن المستعملة في أغراض السكن:
1 - يستبعد 30% من القيمة الايجارية السنوية التي حددتها لجان الحصر والتقدير مقابل جميع المصروفات التي يتكبدها المكلف بأداء الضريبة بما في ذلك مصارف الصيانة.
2 - يستبعد حد الاعفاء المقرر بالمادة 18/د من القانون بمقدار 6000 جنيه لكل وحدة في عقار.
3 - تحسن الضريبة بنسبة 10% من صافي القيمة الايجارية السنوية التي تم التوصل اليها، طبقا للبند 2.
ب - بالنسبة للأماكن المستعملة في غير أغراض السكن:
1 - يستبعد 32% من القيمة الايجارية السنوية التي حددتها لجان الحصر والتقدير مقابل جميع المصروفات التي يتكبدها المكلف باداء الضريبة بما في ذلك مصاريف الصيانة.
2 - تحسب الضريبة بنسبة 10% من صافي القيمة الايجارية السنوية التي تم التوصل اليها، للبند 1.
الفصل الثاني
إجراءات الحصر والتقدير

مادة 10

تحدد المصلحة اعداد «لجان الحصر والتقدير» اللازم تشكيلها في كل محافظة، ونطاق اختصاص كل لجنة بحسب حجم وعدد العقارات المبنية بها، ويصدر بتشكيل هذه اللجان قرار من وزير المالية بالاتفاق مع الوزير المختص بالاسكان، وفقا لحكم المادة 13 من القانون.

مادة 11

يشترط لصحة انعقاد كل لجنة من «لجان الحصر والتقدير» حضور اربعة اعضاء على الاقل، على ان يكون من بينهم الرئيس، وتصدر اللجنة قراراتها بالاغلبية المطلقة للاعضاء الحاضرين، وعند التساوي يرجح الجانب الذي منه الرئيس.
وتتولى كل لجنة من هذه اللجان حصر العقارات المبنية الداخلة في نطاق اختصاصها، وفقا لخطة العمل التي تضعها المصلحة، وتحديد القيمة الايجارية لهذه العقارات لاغراض تطبيق القانون، وذلك بعد تقسيمها طبقا للاسس والقواعد المنصوص عليها في الفقرة الاولى من المادة 7 من هذه اللائحة.

مادة 12

على كل مكلف باداء الضريبة على العقارات المبنية، سواء كان شخصا طبيعيا او اعتباريا، ان يقدم لمأمورية الضرائب العقارية الواقع في دائرة اختصاصها العقار اقرارا على النموذج المعد لذلك بمقر المأمورية مقابل ايصال دال على ذلك، او بخطاب موصى عليه بعلم الوصول، وذلك خلال المواعيد المنصوص عليها في المادة 14 من القانون، ويجب ان يشتمل الاقرار الخمسي او السنوي على البيانات الآتية:
أ - اسم المكلف بادا‍ء الضريبة على العقارات المبنية وصفته بالنسبة للعقار المقدم عنه الاقرار وفقا لحكم المادة 2 من القانون.
ب - اسم المحافظة الواقع في دائرتها العقار المبني واسم التقسيم الاداري كاسم المدينة او البند والقسم او المركز او الناحية والشارع وفروعه ورقم العقار المحدد تنظيميا او بمعرفة الضرائب العقارية سواء كان سابقاً او حالياً.
ج‍‍ - عدد ادوار العقار المبني وعدد الوحدات في كل دور والمحتويات التقسيمية لكل وحدة ومساحتها وقيمتها وفقا لعقود التمليك او رخصة البناء، او طبقا للكائن على الطبيعة.
د - اسم الشاغل والايجار الفعلي ونوع الاستغلال.
ه‍‍ - عنوان مقدم الاقرار ورقمه القومي.
و - المستندات المحدد بها ثمن العقار ان وجدت.
ز - عنوان المراسلة المختار.
ح - بالنسبة إلى الوحدات المستعملة في غير اغراض السكن، يجب ان يشتمل الاقرار بالاضافة الى ما سبق على اسم المالك او اسم المنشأة ورقم الملف الضريبي ورقم التسجيل الضريبي ورقم السجل التجاري ورقم ترخيص النشاط.
وفي جميع الاحوال لا يعفى المكلف بأداء الضريبة على العقارات المبنية من تقديم الاقرار اذا سبق للجنة الحصر والتقدير ان قامت بإثبات عقاراته بالدفاتر او كانت معفاة من الضريبة طبقا للمادة 18 من القانون.

مادة 13

تقوم المصلحة بالنشر في الجريدة الرسمية عن اتمام تقديرات القيمة الايجارية التي تقررها لجان الحصر والتقدير المشار اليها في المادة 13 من القانون بعد اعتمادها من الوزير او من يفوضه.
وتعلن مديريات الضرائب العقارية عن التقديرات التي تقررها لجان الحصر والتقدير في مقار كل من مديريات الضرائب العقارية والمأموريات التابعة لها الواقع بدائرتها العقارات ومجالس المدن والأحياء وأجهزة المدن الجديدة ومقار المجالس الشعبية المحلية، وكذلك الموقع الالكتروني للوزارة والموقع الالكتروني لمصلحة الضرائب العقارية بشبكة المعلومات الدولية، على ان يتضمن الاعلان تاريخ النشر بالجريدة الرسمية عن اتمام هذه التقديرات ورقم العدد المنشور فيه.
وعلى مأموريات الضرائب العقارية الالتزام بإخطار كل مكلف يقع عقاره في دائرة اختصاصها بالتقديرات المشار اليها والضريبة المقدرة بكتاب موصى عليه بعلم الوصول على عنوان المراسلة الثابت بسجلاتها او بالاقرار المقدم منه، على ان يوضح بالإخطار تاريخ حصول النشر بالجريدة الرسمية ورقم العدد المنشور فيه. وذلك بمجرد حصول النشر بالجريدة الرسمية.
وتكون الضريبة واجبة الأداء بمجرد حصول النشر.

الفصل الثالث

الطعن على تقديرات القيمة الإيجارية

مادة 14

للمكلف بأداء الضريبة الحق في الطعن على تقدير القيمة الايجارية للعقار او جزء منه امام لجان الطعن المنصوص عليها في المادة 17 من القانون، وذلك خلال الستين يوما التالية لتاريخ الاعلان عن تقديرات القيمة الايجارية.

مادة 15

تشكل بقرار من الوزير في كل محافظة لجنة طعن او اكثر للفصل في الطعون طبقا للمادة 17 من القانون برئاسة احد ذوي الخبرة من غير العاملين الحاليين او السابقين بالمصلحة. وعضوية كل من:
أ - أحد العاملين بجهة ربط وتحصيل الضريبة من مديرية الضرائب العقارية الواقع في دائرتها العقار محل الطعن.
ب - ممثل لوزارة الإسكان ترشحه الوزارة المذكورة.
ج - مهندسين استشاريين في المجال الإنشائي أو من ذوي الخبرة في مجال تقييم العقارات المبنية يختارهما المحافظ بناء على ترشيح المجلس الشعبي المحلي للمحافظة.
ولا يجوز الجمع بين عضوية لجان الحصر والتقدير ولجان الطعن.
ولا يكون انعقاد اللجنة صحيحاً الا بحضور أربعة أعضاء على الأقل، على أن يكون بينهم الرئيس، وتصدر اللجنة قراراتها بالأغلبية المطلقة للأعضاء الحاضرين، وعند التساوي يرجح الجانب الذي منه الرئيس.
ويجب أن تصدر اللجنة قرارها خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديم الطعن مع إعلام الطاعن بنتيجة طعنه، ويكون قرارها نهائياً.
وللمكلف بأداء الضريبة ومديرية الضرائب العقارية المختصة الحق في الطعن على تلك القرارات أمام القضاء الإداري خلال ستين يوماً من تاريخ الإعلان بقرار لجنة الطعن، ولا يمنع ذلك من أداء الضريبة.

مادة 16

يكون مقر لجان الطعن في مديرية الضرائب العقارية، وللجنة معاينة العقارات المطعون في تقدير قيمتها الإيجارية والاطلاع على كل الأوراق والمستندات التي تقدم إليها أثناء انعقادها والتي تكون ذات علاقة بموضوع الطعن، ولها استدعاء الطاعن لمناقشته إذا لزم الأمر.

مادة 17

تشكل أمانة فنية لكل لجنة طعن يصدر بها قرار من رئيس المصلحة، ويجب أن تمسك السجلات الآتية:
أ - سجل قيد الطعون المقدمة من المكلفين بأداء الضريبة أو المديريات وتقيد به الطعون حسب تاريخ ووردها، ويجب ان يتضمن القيد البيانات الخاصة بكل طعن وإثبات المستندات المقدمة من المكلف بأداء الضريبة ومسمياتها ورقم قسيمة سداد التأمين وتاريخها.
ب - سجل محاضر الجلسات، وتدون فيه المداولات التي تدور في كل جلسة وسجل القرارات التي تنتهي اليها اللجنة.
ج - سجل لقيد إخطارات المكلفين بأداء الضريبة بقرار اللجنة.
د - أي سجلات أخرى تتطلبها طبيعة العمل باللجنة.
وتقوم أمانة لجنة الطعن بإخطار المكلف بأداء الضريبة بقرار اللجنة بكتاب موصى عليه بعلم الوصول على النموذج المعد لذلك، مع اخطار المديرية المختصة للتنفذ