التسجيل العقاري في السودان ودبي بحث للعلامة الدكتور على ابراهيم الامام

التسجيل العقاري في السودان ودبي


دكتور على إبراهيم الإمام

بكالوريوس في القانون (مرتبة الشرف)

ماجستير في القانون العقاري

ماجستير في القوانين (مرتبة الشرف العليا).

دكتوراه في القانون.

مقدمة وتمهيد

الأرض كانت ولم تزل مصدر الثروات والأساس الذي يقوم عليه الاستثمار والنهضة الاقتصادية والعمرانية ولهذا جرى البحث منذ قرون خلت عن طريقة سهلة ومضمونة يمكن بواسطتها حماية الملكية العقارية وصيانتها وما تبع ذلك من حقوق ومنافع وما يجرى عليها من تصرفات وانتقال وتداول ورهن. وقد أدى البحث خلال الحقب التاريخية المختلفة إلى تطبيق عدة وسائل وطرق في شتى أنحاء العالم كان الغرض منها بعث الثقة والاطمئنان في المعاملات العقارية. فعلى سبيل المثال أسست الدولة العثمانية في سنة1858 (1274هـ) دوائر خاصة لتسجيل العقارات سميت نظارة الدفتر الخاقاني أو دوائر الطابو واعتبرت المعلومات الواردة في سجلات الطابو حجة وأصبحت عقود بيع الأراضي لا تعتبر إلا بتسجيلها في السجلات. كما انتهجت المستعمرات الأمريكية منذ عام 1727م منهجاً آخر حينما قررت كتابة أصل عقود البيع وتوقيعها في السجل (سجل المستعمرة)(1).

وقد أسست الولايات المتحدة من خلال هذه الوسيلة نظام تسجيل الوثائق والمستندات بتداول العقار The recordatiam sustem وهو نظام يشابه نظام التسجيل الشخصي ، وما يزال هذا النظام سائداً في معظم الولايات المتحدة الأمريكية حتى اليوم.

وفي فرنسا اتبع نظام التسجيل الشخصي وهو نظام تنقل فيه الملكية بين المتعاقدين بمجرد إبرام العقد دون حاجة للتسجيل(2).

وفي ألمانيا منذ عام 1872 وفي الدول الاسكندنافية وسويسرا منذ أمد طويل اتبع نظام للتسجيل أشبه ما يكون بنظام التسجيل العيني الذي ابتدعه ضابط الجمارك الأسترالي رو برت رتشارد تونز Sir Robert Richered Torens وقد طبق نظام التسجيل العيني في البداية في استراليا في عام 1857م ثم اقتبس وطبق اختيارياً في إنجلترا في عام 1862 ثم طبق إجبارياً في مدينة لندن وأطرافها في عام 1898 وبعد ذلك تواتر تطبيقه واقتبس في شتى أنحاء المعمورة وأخذت به دول عربية وأفريقية كثير منها السودان(3) ، والإمارات العربية المتحدة وسوريا ولبنان والبحرين(4) والعراق(5) والمغرب وتونس والأردن(6) وليبيا(7) ومصر في نطاق ضيق جداً(.

وقد ساد نظام التسجيل العيني على كافة الأنظمة الأخرى لما اتصف به من ميزات وحسنات تفوق بها على تلك الأنظمة بما في ذلك نظام التسجيل الشخصي الذي ما زال سائداً في مصر وفرنسا ونظام تسجيل الحجج والمستندات المتبع في معظم أنحاء الولايات المتحدة الأمريكية وقد ساد هذا النظام لأسباب عدة أهمها تأسيس نظام التسجيل العيني على فكرة حجية السجل المطلقة بعد تطهيره من كل الموانع والتصرفات السابقة وكافة أوجه النزاع عن طريق إجراءات قضائية أو شبه قضائية اختلف الدول في تسميتها وكيفية إجرائها فأسماها البعض بإجراءات التسوية وأسماها البعض الآخر بإجراءات التسجيل الأولي Imitiad regiation أو التسجيل المبدئي. وانطلاقا من فكرة حجية السجل المطلقة أصبحت البيانات الواردة في السجل بشأن أي قطعة تمثل الحقيقة والمرآة الصادقة لملكيتها وما تعلق بها من موانع يلزم قيدها في السجل ، ولا يعتد بأي حجة لم ترد في السجل ، وبذلك اكتسب هذا النظام فضيلتين أساسيتين هما اعتبار السجل الأساسي الوحيد للحقوق الموضحة فيه وإشهار الملكية العقارية في حين أن نظام الشهر الشخصي يقوم فقط على مبدأ إشهار الملكية العقارية ومهما أدخل فيه من تحسين فإن السجل العيني يشهر الملكية في حين أن نظام السجل الشخصي أو نظام تسجيل الوثائق والمستندات يشهر الأدلة التي تثبت الملكية وهذا لا يعطى السجن قوة ثبوتية لما دون فيه ولذلك فقد لا تكون الشهادات المستخرجة منه مطابقة للواقع وبالتالي فهي ليست قرينة قاطعة لا تقبل الدحض(1).

ومن مزايا نظام التسجيل العيني طريقة التسجيل في السجل العقاري – تلك الطريقة التي أخذ منها اسمه والتي تعتمد على إعطاء كل عقار رقماً في السجل وصحيفة خاصة به توضح فيها كل البيانات المتعلقة به ، في حين أن نظام السجل الشخصي بنى على تقيد ووضع أسماء الملاك وأصحاب الحقوق في السجل العقاري، ويتفوق نظام إعطاء العقار رقماً في السجل وتسجيله بهذا الرقم بدلاً من أسماء الملاك بجعل طريقة البحث عن ملكية العقار سهلة وبسيطة ومضمونة ولا تكلف جهداً كبيراً ، بينما يقتضي بحث معرفة وضع العقار وحالته في نظام التسجيل بأسماء الملاك معرفة أسماء المالكين السابقين مع الحيطة الشديدة من وجود أي غلط في الأسماء أو خطأ مادي أو قانوني.

خلاصة القول هي أن نظام التسجيل العيني تميز بصفات امتاز بها نظام السجل الشخصي أهمها تطهير العقار من جميع الحقوق السابقة واعتبار السجل حجة قاطعة ومرآة صادقة لما اشتمل عليه وجعل إجراءات انتقال الملكية وتداولها يسيرة ومبسطة وسريعة ومنظمة وغير باهظة التكاليف. لهذه الأسباب فضل نظام التسجيل العيني وأخذ به في عدد كبير من الأقطار كان السودان من أوائل الأقطار التي أخذت بهذا النظام وانتقل منه إلى منطقة الخليج حيث طبق بصورة تتناسب مع ظروف المنطقة ووضع الملكية العقارية فيها. وقد طبق نظام التسجيل العيني في السودان أيضاً بأسلوب روعيت فيه حالة البلاد الاقتصادية والاجتماعية وطبيعة علاقات الأفراد ببعضهم البعض وقد أثرى القضاء السوداني التجربة بفيض من المبادئ القانونية والقواعد الفقهية التي أسست دعائم النظام ووطدته. ولذا فإن من المفيد عرض بعض النصوص القانونية وقليل من الأحكام القضائية السودانية في هذا البحث الذي نستعرض فيه كيفية تطبيق نظام التسجيل العيني وإجراءاته في كل من السودان وأمارة دبي.

حري بالذكر أنه ليس من أهداف هذا البحث إعداد دراسة نقدية للنصوص القانونية والآراء الفقهية والقضائية المذكورة فيه، كما لا نستطيع الإدعاء بأنه سجل شامل وكامل لكل ما يتعلق بنظام التسجيل العيني وحسبه أن يكون بحثاً موجزاً نلمس فيه الجوانب الهامة في إجراءات التسوية والتسجيل ويسلط من خلاله الضوء على المسائل التي ثار حولها الجدل الفقهي والقضائي.

(1) American Law of Property Section 17.4 at 527 (casret ed. 1952)

(2) راجع : مأمون الكز يرى "الشهر العقاري حسب الشهر الشخصي والشهر العيني – مذكرات لطلبة دبلوم الدراسات العليا بالرباط سنة 1975م.

(3) راجع سمبسون R.S. Simpson (دور الخرط والحدود في تسجيل الملكية) أيضاً راجع كلف تومسون Cliff F. Thompson (قانون الأراضي في السودان المجلد الثاني – صفحة 646).

(4) قانون التسجيل العقاري رقم 15 لسنة 1979م.

(5) قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971م.

(6) القانون رقم 5 لسنة 1958م.

(7) قانون التسجيل العقاري الصادر في 25 سبتمبر 1965.

( أدخل نظام التسجيل العيني في مصر في حدود ضيقة جداً بمقتضى قانون السجل العيني لسنة 1964م

(9) في هذا المعنى قال رئيس قضاء ولاية مينسوتا في قضية دوقلاش وستفول:

State ex rel. Douglas V. Westfall, 85 Minn 437 at 438. 89 N. W. 175 (1902)

"The basic principle of this system is the registration of the title of land, instead of registering, as the old system requires, the evidence of such title. In the one case only the ultimate fact or conclusion that a certin named party has title to a particular tract of land is registered, and a certificate there of delivered to him. In the other the entire evidence, from which proposed pacrchasers must, at their peril, draw such conclusion, is registered.